土地分割是什麼？

20 Jan, 2025

問題摘要：

分割共有物是指將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。這些共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有。當共有人中有一人希望結束共有關係時，可以通過協議或向法院請求分割這些財產，使每個人可以獨自擁有一部分財產。分割共有物的目的是解決共有關係帶來的管理和經濟上的困難，讓各自獨立使用該財產。在分割共有土地時，可能會涉及到分配不均、侵占、買賣、貸款等問題，需要透過分割來清晰土地的所有權。法律上，各共有人有權隨時請求分割共有物，這稱為「共有物分割自由原則」，並無時間限制，但若達成分割協議，則有15年的期限內有效。共有物的處分需要全體共有人同意，但對於應有部分的處分則可由個別共有人自行決定，不需要其他共有人同意。分割方式可以是原物分配或變價分配，視具體情況而定，以達到公平和效率。

律師回答：

關於這個問題，土地分割是一項旨在提升土地利用效率和解決共有關係的制度。無論是協議分割、調處分割，還是裁判分割，共有人在申請分割時應充分考慮法律規定、限制條件及分割後的權利義務分配。此外，通過合法辦理分割手續和支付合理費用，共有人可以順利完成分割，實現對土地的自由使用與管理，並有效避免可能產生的法律爭端。

分割共有物

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

土地分割是指將多名共有人共同持有的一塊土地分為各自獨立的部分，使每位共有人可以獨立使用和管理自己分得的土地部分，而不再受到其他共有人的影響。此過程不僅能有效避免因共有土地的使用或處分而產生的爭議，還能提升土地資源的利用效率，實現土地的最佳價值。在土地分割過程中，根據相關法律和規定，還需考慮是否符合特定條件或限制。

土地分割即是依據各自的持分，按比例將土地一塊一塊的分割，使共有人因此脫離共有關係，各自獨立使用該筆土地，不再因為共有關係而使土地利用停滯。

共有物本身與應有部分，稱共有物者，指得是數人所共同所有之物。應有部分，則指一共有人對於該物擁有的抽象比例，又稱「持分」。

共有土地分割疑問也越來越多，除了繼承外，許多人在購買土地時會拉著親朋好友集資，希望以共有土地的形式持有，一起購買土地可以減少資金風險，但是日後在土地分割流程、土地分割條件、共有土地使用權、共有土地買賣或土地貸款上可能會產生糾紛。如：共有土地分割時土地持有人分配不均、侵占、買賣及貸款上遇到困難等問題。這時土地持有人就需要辦理共有土地分割來釐清土地的產權。

土地分割的限制與辦理方式

「分割」是用來處理「共有關係」的一種機制，是一種讓共有關係消滅的處分行為。因為共有關係使共有物用益與管理難以圓滑進行，產生了經濟上不利益，立法政策上會盡量使共有關係消滅為原則。民法第823條第1項本文規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，一般稱之為「共有物分割自由原則」，此分割請求權沒有時間限制，不過若共有人間若達成「分割協議」則共有人請求協議內容分割的期間為15年。

土地分割並非適用於所有情況。根據相關規定，有以下幾種土地不得進行分割：

1. 特定使用限制

例如共有道路、界標、界牆或區分所有建物的建築基地等，由於這些土地具有特定用途或功能，分割可能影響其原本用途，因此法律禁止分割。

2. 契約約定限制

如果土地所有權契約中規定了不得分割的條款，或限定了分割條件與期限，則應遵從契約內容。針對共有不動產，若有管理契約約定不得分割，該限制的期限最長為30年，但在出現重大事由時，仍可請求解除限制並進行分割。

3. 法令禁止分割

某些情況下，法律直接禁止土地分割，如建築基地的法定空地、土地面積小於政府規定的最小單位面積、遺產稅未繳清、土地重劃區徵收期間或耕地分割後面積未達最低要求等。

辦理土地分割需至地政事務所申請，並提交相關文件，如土地所有權狀、身份證明文件、必要的法律或行政證明等。

土地分割的三種主要方式

依民法第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」是以，法院裁判分割共有物之方法有三：（1）原物分配，（2）變價分配，（3）原物分配兼金錢補償，且應以此三種之分割方法為限，除此以外之分割方法，均屬與法有違，法院不得採行之。

1. 協議分割

協議分割是指共有人之間就土地分割達成共識的一種方式。當共有人同意分割土地時，他們可以透過協議明確記載每位共有人分得的部分，並到地政事務所辦理分割登記，以確保權利的合法性和安全性。協議分割需要所有共有人共同參與，並在彼此充分溝通的基礎上完成。

2. 調處分割（調解分割）

當共有人無法通過協議達成一致時，可以尋求調處委員會或調解委員會的幫助，通過協商解決分割問題。調處結果具有法律效力，但若有共有人對結果不滿意，仍可向法院提起訴訟，請求司法介入解決。

依土地法第34-1條第6項：｢依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。｣

3. 裁判分割（強制分割）

若共有人既無法協議分割，也無法通過調解達成共識，則可以向法院提出裁判分割訴訟。法院根據公平原則及土地的實際情況，對土地進行裁定分割，可能包括實際分割土地或進行變價分割（即將土地出售後按比例分配價款）。

土地分割登記的申請流程與費用

土地分割的申請流程大致分為以下四步：

填寫土地分割申請書，該表格可在政府機構網站下載。

準備相關文件，包括土地所有權狀、身分證明文件及其他必要證明，提交地政事務所。

與地政事務所約定實地測量時間，由專業人員進行測量與標記。