土地分割以原物分配為原則是對嗎？

問題摘要：

分割共有物的過程通常以原物分配為原則，這意味著法院會優先考慮將共有物實際分割給各共有人，使每位共有人能夠獨立擁有其應有的部分。只有在原物分配存在困難的情況下，法院才會考慮將共有物變賣，並將銷售所得依比例分配給各共有人。法院在裁決時，必須考慮到各共有人的聲明、共有物的性質、經濟效益，以及全體共有人的利益，並進行公平的裁量。如果法院僅因少數共有人的份額較小而不考慮其他共有人對土地利益的實際需求，可能會違反公平原則。因此，在分割共有物的過程中，法院會根據具體情況進行判斷，以確保裁決符合公平和法律的要求，並充分考慮到所有共有人的權益和需求。

 

律師回答：

關於這個問題，共有物分割是解決共有關係的重要法律程序，當共有人之一希望終結共有關係時，便需要透過協議或司法程序將共有物分配給各共有人。這一過程牽涉財產、土地或其他資產的分配，必須在考量公平原則的前提下進行。共有物分割以原物分配為原則，但在特定情況下，可能採用變價分割。

 

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

 

共有物分割的法律依據

《民法》第824條明定共有物分割以原物分配為原則，只有在原物分配存在事實或法律上的困難時，才可採用原物分配結合金錢補償的方式，甚至進一步變價分割。法院在分割共有物時，應平衡全體共有人利益，避免因少數人利益而犧牲多數人權益。例如，若共有土地的應有部分比例不均，法院應優先考量原物分配，而非直接進行變價處理。

 

最高法院111年度台上字第1353號民事判決：「按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）。

 

最高法院98年度台上字第2058號判決強調，共有物分割以原物分配為原則，必於原物分配困難，始予變賣，其強調：惟案分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當是人之聲明，共有物之性質、經濟效用，及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所佔比例不多或其少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積即將土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，不符合公平原則。

 

不可分割的共有物

某些共有物因其特殊目的或法律規定，無法進行分割。例如：

共有道路：若分割可能損害公益，則不得分割。

建築基地法定空地：《建築法》第11條之3規定，法定空地不得分割、移轉或重複使用。

耕地：《農業發展條例》第16條規定，耕地分割後的面積須大於0.25公頃，除非符合特定例外條件。

 

法院應斟酌共有物的性質、經濟效用及全體共有人利益，合理裁量分割方式。本案中，法院認為即便少數共有人無法依比例分得足夠土地面積，也不應直接變價分割，尤其當土地對其他共有人在生活或感情上具有密切依存關係時，應優先考量原物分配的可能性。

 

兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。共有物分割以原物分配為原則，必於原物分配困難，始予變賣，其強調：

 

惟案分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當是人之聲明，共有物之性質、經濟效用，及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所佔比例不多或其少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積即將土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，不符合公平原則。

 

因土地特殊目的或法令不得分割

共有道路

共有道路是供多人使用的公共通道，其分割可能導致功能喪失或損害公益。因此，法律規定共有道路不得分割，確保其完整性與使用效益。共有道路不得分割，因可能損害公益。

 

界標與界牆

界標、界牆、共有契據不可分割，因為對其他物件有重要意義。界標與界牆對確定土地界限具有重要意義，如進行分割可能影響其他土地權益或造成界線爭議，因此法律禁止其分割。

 

區分所有建築物之共同使用

區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的不能分割者。 由此可知，區分所有建物之共有部分不得分割；但此不得分割，僅指標示分割，不包括權利分割。區分建物的建築基地無法分割，以保持建物與基地的整體性。

 

或是依建築法第11條之3規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築基地法定空地也是不可以分割的。

 

根據農業發展條例第16條，耕地分割後每人所有面積需大於0.25公頃，否則不得分割。此規定旨在促進農地有效利用，防止因分割面積過小而降低農業生產力。

 

如依據農業發展條例第16條，為了促進土地的利用，每宗耕地分割後每人所有面積應大於0.25公頃，否則不可以分割；「耕地」與「農地」在法律上是不同概念，只有「耕地」才會受到分割面積0.25公頃的限制，因此民眾可以先向地政事務所確認自己的土地種類到底是耕地或是農地，再來討論能否分割的問題。

 

最小面積0.25公頃、約756坪的限制，小於0.25公頃，除了特殊條件都無法辦理分割，農發條例規定的例外情形，民眾所有土地為耕地後，請參考下列不受0.25公頃限制的情形：

因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割

 

在共有物分割中，法院的裁量應兼顧公平原則。最高法院曾駁回高等法院的判決，認為該案變價分割未顧及多數共有人（應有部分達84%）的利益，導致共有人可能失去土地上的營業與自用利益，違反公平原則。

 

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