什麼是分管契約？對於共有人的繼受人有何效力？

20 Jan, 2025

問題摘要：

在共有土地的情況下，每個共有人確實有使用和管理整筆土地的權利，這是土地共有的基本特徵之一。如果某個共有人希望專屬使用土地的特定區塊，而排除其他共有人的使用權，通常需要全體共有人達成分管契約。這種契約允許各共有人就土地的不同部分進行獨立使用和管理，但土地的所有權仍然是共有的，這與分割土地所有權是有所區別的。

律師回答：

不少民眾在房屋買賣時，並未細看契約書的條文內容，所以不知道其中包含了分管協議，契約書的內容就有部分條文已經約定了「特定共有人可以使用全部或部分的共有空間」，其中可能都規範了陽台、梯廳、車位、露臺戶等內容。而老舊社區的中古屋當初可能並未明確簽署分管協議，而是採默示的方式取得共識，所以購買前一定要詢問清楚，以免產生糾紛。

共有土地與共有人權利

針對共有土地的分管問題，其核心概念在於分管契約。此契約允許共有人就特定區域進行排他性的使用或管理，而不需要進行所有權的分割。因此，土地仍然處於共有狀態，但實際使用或管理則可依契約區分。

在共有土地的情況下，各共有人對於土地的持份，是存在於土地上的任何一個點，所以每個共有人都有使用、管理整筆土地的權利。這時候如果有共有人想要就土地的特定區塊，排除其他共有人使用、管理，就必須和全體共有人成立分管契約。實務上常見全體共有人之間相互簽訂分管契約，而就土地的部分區塊各自使用、管理，但是土地的所有權依然是由全體共有人所共有，所以和分割還是有所不同。

在共有土地情況下，根據民法第818條及第820條的規定，每個共有人對共有物的全部享有使用及收益的權利。這意味著即使是單一共有人，也有權在整個土地上行使其應有的持分權利，無需特定區域的排他性使用。然而，這樣的使用必須考量其他共有人的權益，因此在實務中常透過分管契約來解決土地或房屋的具體使用問題。

分管契約的性質與成立

分管契約屬於債權行為，主要目的在於共有人之間互相協商，達成在不變更所有權的情況下，對共有物不同部分的使用與管理進行約定。根據民法第820條第2項，共有人可以透過過半數共有人及應有部分合計過半數的同意，來決定共有物的使用方式，這就是分管契約的法律基礎。

分管契約可以是書面或口頭約定，不以書面形式為必要。這在一些老舊社區或建築中常見，特定住戶可能因默示或長期使用而享有特定空間的使用權。

民法第820、826-1條，土地登記規則第155-1條等有明確規範，分管協議也稱為共有物分管契約，由法定共有人互相簽訂契約的方式：約定其中一人或共有人分別管理及使用，分管協議以明示或默示的方式皆可以成立，共同管理的不動產，除了契約另外有約定之外，應該以共有人過半數及應有部分合計過半數的同意才能夠成立，共有物的簡易修繕及其他保存行為，可以由各共有人單獨為之。

由於分管協議口頭也可以成立，不一定要以書面約定的方式，因此有不少老舊中古屋會有長期佔用的頂樓的空間的情形，頂樓空間的使用及修繕，若沒有特別規定，照理應由全體住戶共同使用或發生損毀時修繕，但如有頂樓加蓋、增建等給特定人使用的話，則是會以分管協議默示專用者，規定頂樓如何使用，由擁有專用權的住戶負責後需的修繕。

「共有」也是一種普遍存在的類型，各個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。因此，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，也就是「分管契約」。

分管契約的效力及第三人

在共有人之間簽訂的分管契約對他們具有法律拘束力。然而，當共有人將其持分讓與第三人時，根據大法官釋字第349號解釋，若第三人知悉或應得知分管契約的存在，則需受分管契約的拘束。特別是針對不動產，民法第826-1條明確規定，若分管契約經登記，則受讓人無論是否知悉該契約，都必須受其拘束。這有助於保護交易的穩定性與公平性。

分管契約不以訂立書面為必要，口頭也可以成立分管契約。分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，受讓人是否仍受該契約之拘束？大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

民法第826-1條，則將共有物分管契約效力問題區分為動產與不動產，動產之分管契約維持釋字第394號解釋之見解，只有在受讓人原來就已知悉或可得而知分管契約存在的時候，受讓人才會受到分管契約效力拘束；但在不動產之分管契約，只要經過「登記」，不問受讓人是否知悉分管契約的存在，一律受分管契約拘束。

現代社區中的分管協議

在現代社區中，通常契約中已經明確規範了某些空間的分管協議，如陽台、車位、露台等。購買房屋前，應仔細檢視分管協議的條款，以免日後因不知情產生糾紛。對於老舊社區，如果沒有書面的分管契約，也應該在交易前釐清口頭或默示協議的存在情形。

在現代社區中，開發商通常會在購買契約中明確列出分管協議，針對特定公共空間如陽台、露台、梯廳、車位等，規定了專用或分配使用的安排。這種分管協議有助於避免日後因使用權而引起的爭議。

陽台和露台：雖然這些空間屬於公共空間，但建商會依契約規定特定戶主享有專屬使用權，以避免其他住戶主張使用權進入露台等空間。購屋者在簽訂契約時應特別注意這類分管協議的條款，確保理解自己的專屬使用空間範圍。

車位：社區中的車位若為「公共設施車位」，則其分配使用可能透過抽籤等機制進行。購買者應檢查不動產現狀說明書中的相關規定，了解車位的產權及使用方式，例如是否每年抽籤重新分配、車位維護費用等。

老舊社區的分管問題

在老舊社區中，由於早期的契約可能沒有明確的書面分管協議，這類協議通常以口頭或默示方式存在。例如，某些住戶長期使用頂樓或特定空間，這種使用默認為分管協議的一部分。

頂樓使用：在老舊社區中，頂樓的使用權特別容易產生糾紛。如果沒有書面協議，購屋者應該在交易前徹底了解該空間的使用歷史和共識，例如頂樓是否被某戶專用，以及是否有長期佔用行為。若需修繕，通常由全體住戶共同負擔費用，除非已有特定協議明確規定由使用戶負責。

分管契約是共有人之間解決共有物使用問題的有效方式，允許共有人針對特定區塊進行排他性使用，但不改變土地的共有狀態。契約可以是書面或口頭的，但對於第三人來說，是否受契約拘束取決於是否知悉該契約，且在不動產上，若經登記，第三人無論知悉與否均受契約約束。因此，針對共有物的使用，特別是在房屋買賣中，應充分確認分管契約的存在與內容，避免後續糾紛。

購房時檢視契約：購買房屋時，應詳細閱讀契約書和不動產現狀說明書，特別是針對共用空間的分管協議部分，如陽台、車位、公共設施的使用條件，以避免日後的使用糾紛。

口頭或默示分管協議的確認：對於老舊社區中的口頭或默示協議，購屋者應與房屋賣方、鄰居或社區管理機構充分溝通，確認這些協議的具體情況並取得必要的書面證據。對於分管協議，最好能書面確認並經登記，以確保未來交易的安全性。如果只是口頭或默示約定，應在實際交易前向所有相關共有人確認其效力，避免未來爭議。