土地法第34條之1第4項可行使優先承購的時間多久？

問題摘要：

土地法第34條之1及其相關執行要點確實規定了共有人出賣土地時其他共有人的優先承買權及其行使方式。如果其他共有人希望行使優先承買權，必須在收到出賣通知後的15天內以書面表示，否則優先購買權將被視為放棄。這段期限的計算從通知達到之日開始算起，因此建議使用存證信函確保通知達到時間的準確性。此外，法律明確要求未通知其他共有人就將土地部分出售的話，其交易可能無法成立，並且其他共有人有權要求應得的份額。在行使優先承買權時，通常不得改變原始買賣條件，且未行使優先權的共有人不能要求擁有優先購買權者出售其應有的部分。

 

律師回答：

土地法第34條之1規定了在共有土地出賣時，其他共有人具有優先承購權，並且這一權利是一種物權之先買權，屬於形成權。形成權的行使必須在出賣共有人與第三人之間的買賣契約有效存在的前提下才能發生效力。一旦其他共有人行使此優先承購權，買賣契約即直接在出賣人與行使優先承購權的共有人之間成立。

 

同樣條件優先購買：這指的是共有人可在與第三人相同的條件下優先承購出售的土地，其購買的條件（如價金、付款方式等）與第三人之間的契約完全相同，唯獨變更的是買方的身份。

 

依土地法第34條之1規定，共有土地之多數共有人，得將土地全部出賣予他人，不過同條第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」規定其他共有人可依同樣條件優先承買，出賣土地之共有人應通知其他共有人得行使此一權利。

 

土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。此形成權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提（最高法院65年台上字第2113號判例、最高法院98年度台上字第734號民事判決、最高法院87年度台上字第2776號民事判決參照）。

 

「所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有部分之買受人。易言之，對出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」

(臺灣高等法院100年度重上字第84號民事判決)

 

不過其他共有人雖有優先承買權，但也不能讓出賣的共有人苦等啊，所以應該要規定其他共有人行使優先承買權的「時效」，超過時間就視為放棄，不過土地法卻找不到行使期間的規定。

 

優先承購權行使的時效

針對優先承購權的行使時效，土地法本身並未明確規定，而是依據內政部訂定的「土地法第三十四條之一執行要點」，具體規定了優先承購權的行使期間。根據執行要點第11點第1款，其他共有人應於收到出賣通知後15日內作出是否行使優先承購權的意思表示。如果在15日內未作出表示，則視為放棄該權利。

 

「基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務」（最高法院85年台上字第2118號民事判決參照）

 

可能會提出土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」這邊不就寫了10天嗎？

 

通知的義務：出賣的共有人有義務向其他共有人發出通知，並且通知內容必須包括買賣契約的所有條件，而不僅僅是通知出賣的事實。這是為了讓其他共有人能夠充分了解並決定是否行使優先承購權。

 

通知的方式：為了確保通知達到，通常建議使用存證信函的方式寄送，這樣可以清楚確定通知的送達日期，從而開始計算15日的時限。

 

意思表示的方式：其他共有人如果希望行使優先承購權，也應以書面方式作出表示，並確保該表示在15日內達到出賣共有人。如果表示過晚，導致超過期限，則視為放棄該權利。

 

不過本條是針對「租地建屋，基地出賣時」，承租人可行使優先承買權的規定，與土地法第34條之1共有人出賣土地，其他共有人行使優先承買權的情形不同，不能直接適用。

 

在內政部訂定之「土地法第三十四條之一執行要點」第11點第1款規定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」

 

行使優先承購權的法律效果

一旦其他共有人在有效期限內行使了優先承購權，原本與第三人訂立的買賣契約將自動變更為與行使權利的共有人之間成立，其他契約條件不變。此時，出賣的共有人必須依同樣條件將土地賣予該共有人。

 

如果其他共有人未在15日內作出表示，則視為放棄優先承購權，出賣的共有人即可依原契約將土地出售給第三人，同時，出賣共有人應將其他共有人應分得的價金進行交付或提存。

 

所以當其他共有人收到「優先承買」通知後15日內，若未為行使優先承買權之意思表示，就視為放棄，出賣共有人就可向買方收受價金、辦理後續移轉登記事宜（但其他共有人應分得之價金須交付或提存）了。

 

為了確認15日從何時計算，會建議以「存證信函」通知，可明確知道通知達到的時間。而其他共有人若欲行使優先承買權，也建議以「存證信函」辦理，可留下行使優先承買權的證據，另外須留意者，所謂的「表示」，是以意思表示達到出賣共有人為準，所以不要等到第15天才寄存證信函，這樣寄達的時候可能就逾期了。

 

為確保通知送達和行使權利的證據明確，無論是出賣共有人通知其他共有人，還是其他共有人回覆行使優先承購權，都建議使用存證信函，以避免任何法律紛爭或爭議。其他共有人應特別留意15日的期限，確保在期限內將行使權利的意思表示送達給出賣共有人，否則將被視為放棄該權利。

 

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