數筆共有土地併同處分，少數共有人可否僅就部分筆數土地主張優先承買？

22 Aug, 2024

問題摘要：

關於共有人在土地出售時的優先購買權問題，司法實務上的見解確實有所分歧。主要可以歸納為肯定說和否定說兩種立場：肯定說（可分筆主張優先承買）：共有人在出售共有物時，有權按同一價格共同或單獨優先承買，這是法律所明定的優先承買權，不能隨意創設其他條件。如果共有物是多筆土地，則每筆土地的共有人可以分別行使其優先購買權。否定說（不可分筆主張優先承買）：共有人在行使優先購買權時，必須接受原有的買賣契約條件，不能部分不接受或變更。如果出售涉及多筆土地或房屋，共有人不能選擇只購買其中一部分，必須接受全部的買賣條件。

律師回答：

關於共有人是否可以針對部分出售標的物主張優先購買的問題，實務上存在不同見解。惟大部分採否定說（不得僅對出售土地分筆主張優先購買）。如果要求共有人在行使優先購買權時必須一併購買所有出售的標的，可能會造成對共有人行使優先購買權的過度限制，這並非法律的本意。

優先購買權的行使

優先購買權的範疇：

「優先購買權」，又稱「優先承購權」或「優先承買權」，是指第三人根據合約或法律規定，面對財產轉讓情況時，有權根據預先約定的條件，優先購買該財產。換言之，當出賣人出售共有財產時，權利人有權以相同的條件優先購買該財產。在優先購買權行使後，出賣人和權利人可以根據相同條件正式成交，建立買賣契約。

土地法第34條之1第4項規定，共有人在出賣其應有部分時，其他共有人有優先承購權。該優先購買權應存在於各別之共有物上，而非強制所有共有人必須對所有出售的標的物行使優先購買權。

同一條件：

行使優先購買權的共有人，必須接受出賣共有人與第三方所訂立的原買賣契約的全部條件。這包括了價格、付款條件、交付方式等所有合同條件。優先購買權人不得選擇性地接受或拒絕部分條件，也不得對合同條件作出變更。若優先購買權人在行使該權利時，未能接受原契約的所有條件，則其行使優先購買權將不被視為合法行使。這一原則是為了確保交易的穩定性，防止共有人以行使優先購買權為由，破壞原有合同的完整性。

「土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以，「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接，受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予，以變更。」

(最高法院100年台再字第46號判決)

然而，有人在行使優先承購權時，必須接受出賣人與第三方所訂立的所有買賣契約條件。這包括所有與買賣相關的條件，如買賣價金、簽約時間、付款方式、點交條件等。只有在接受這些條件的前提下，才能夠被認為是合法行使優先承購權。這意味著，優先承購權人不得擅自修改或變更任何契約條件。

出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變變買賣條件時，即非合法行使優先承購權。認為優先購買權之行使條件，包括買賣契約所有條件。

換言之，他共有人主張優先承購時，應接受包括買賣價金、簽約及付款與點交條件若買賣契約中有關於增值稅由買受人負擔的特約，優先承購權人也必須一併接受該特約，不能提出不同的要求或條件。如果優先承購權人不接受全部條件，或試圖變更合同條件，則不構成合法的優先承購權行使。這種行為會導致其失去優先承購的權利。（85年台上字第793號判決、86年台上字第792號判決、86年台上字第3122號判決）增值稅由買受人負擔之特約(82年台上字第631號判決、88年台上字第2126號判決、87年台上字第2776號判決)等、最高法院86年台上字第3122號判決)

肯定說-可以僅對部分出售標的主張優先購買權

在法院將多筆不動產合併拍賣的情況下，法院的處置行為並不會自動創設或改變優先承購權的效力。共有人僅對其擁有權益的部分享有優先承購權，而不是對所有合併拍賣的標的物享有優先承購權。優先承購權應該依附於個別的共有物，而不是要求共有人對所有合併出售的標的物行使優先承購權。每一筆土地應被視為獨立的共有物，如果共有人僅對其中一筆土地擁有共有權，那麼該共有人應該能夠針對這一筆土地行使優先承購權，而不需要同時購買其他標的物。

按土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設，執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權人之共有人承買全部標的（參閱最高法院97年度台抗字第602號判決）。

按土地法第34條之1第四項僅規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未明定數筆共有土地之共有人不完全相同時，各等土地之部分共有人出賣其應有部分時，主張優先承購之共有人應數筆一併優先承購。蓋土地法第三十四條之一第四項共有人之優先承購權，應係存在於各別之共有物上，若系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先承購權，必須各就個別之共有物為主張方符合法條文意。否則上述之情形，若某共有人祇就系爭六筆土地中之一筆具有共有關係，其欲行使優先承購權必須接受六筆土地整批出售之條件，等同變相以比土地法第三十四條之一第四項更嚴苛的條件來阻止共有人優先承購權之行使，如此解釋，不僅超越法條之文意，更是增加法律所無之限制，並且妨害共有人優先承購權之行使。（最高法院97年度台上字第1307號判決）

共有人優先承購權應該尊重其在個別共有物上的權利，而不應該因為拍賣過程中的合併出售而被迫承購所有標的物。這有助於保護共有人在法律上所享有的權利，防止過度限制其行使優先承購權的自由。

否定說-不得僅對部分出售標的主張優先購買

土地及其上的建築物（房屋）被一併出售，即土地和房屋作為一個整體交易對象。在這種情況下，即使共有人僅對其中的房屋部分擁有優先購買權，他也必須接受整體出售的條件。這意味著共有人在行使優先購買權時，無法僅選擇承購其中的房屋或土地，而必須接受兩者合併出售的條件。

優先購買權人必須接受原買賣合同中的所有條件，包括合併出售的條件。這是為了確保交易的完整性和公平性，避免優先購買權人選擇性承購其中部分財產，進而影響其他共有人或買受人的權益。

合併房地出售，不得主張其中之一：

合併出賣土地及共有房屋，雖他共有人僅就系爭房屋有優先購買權(且他共有人以經濟能力為由，僅願優先承買房屋)，共有人乃就土地及房屋合併出售，他共有人亦應接受「合併出售」之條件，不得任選土地或建築改良物主張優先承購。(最高法院88年台上字第2126號判決)

如果共有人以經濟能力為由，僅願承購房屋部分，這樣的行使方式是不被允許的。共有人在這種情況下，必須接受合併出售的整體條件，否則不能合法行使優先購買權。

合併房地拍賣，不得主張其中之一：

執行法院的拍賣在法律性質上等同於普通的買賣契約。拍賣過程中，債務人被視為出賣人，而執行法院則代替債務人行使出賣人的權利。由於拍賣屬於買賣的一種，因此執行法院在拍賣過程中，有權決定拍賣的條件，以確保交易的經濟效益，同時保護債權人、債務人及應買人的權益。因此，共有人若欲行使優先購買權，必須接受拍賣所設定的條件。

共有人行使優先購買權時，必須在「同一條件」下行使，這意味著他必須接受拍賣合同中的所有條件，而不能自行選擇或改變其中部分條件。若共有人以一契約出賣數不動產，且合併拍賣，其他共有人在行使優先購買權時，應受該合同所設定的條件限制，無論該共有人僅對其中一部分不動產擁有優先購買權，還是對全部不動產擁有優先購買權，都必須接受合同的完整條件。

按拍賣之法律性質，我國實務上係採私法買賣說，執行法院之拍賣，性質上亦屬買賣之一種，即以債務人為出賣人(執行法院代替債務人立於出賣人之地位)，拍定人為買受人，拍賣性質即為買賣之一種，在拍賣場合，優先購買權「同一條件」之認定，理亦應視出賣人與承買人共同協商訂定，因由執行法院代替債務人立於出賣人地位之結果，執行法院有權決定如何的拍賣條件，以符合經濟效益並顧及債權人、債務人或應買人權益之保護。…共有人以一契約出賣數不動產時，他共有人行使優先承購權時，因受同一條件之拘束，似應購買契約之全部標的，而不得僅選擇購買一部，無論他共有人僅對於出賣標的之一部有優先購買權或對全部之標的皆有優先購買權，皆不應有所差別。(最高法院87年台上字第2776號判決可資參照)

優先購買權的行使過程中，交易的公平性和穩定性。共有人在行使優先購買權時，必須全面接受原買賣合同的所有條件，不能選擇性地修改或拒絕部分條款。這有助於避免因優先購買權的行使而導致合同履行的混亂或不確定性。

因變更後不僅非買賣雙方契約約定之內容，且使共有人超越單純之優先承買權，進而享

有片面分割買賣標的之決定權。土地法第三十四條之一第四項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第三十四條之一第四項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何，當然應依買賣雙方約定之內容定之。未出賣應有部分之共有人如未能除非主張及舉證其餘共有人與買主就多數土地必須合併出售之條件係屬通謀虛偽意思表示以妨礙其優先購買權之行使，則多筆土地合併出售之條件應屬買賣雙方基於契約自由則所為之約定，並無違公序良俗，即屬有效。本件系六筆土地合併於一次交易、同時買賣，乃原買賣雙方約定之買賣條件，任何一土地之共有人主張優先購買時，就其有共有權之土地固係優先購買權之行使，而就非共有土地之合併買受僅係為符合同一條件而已，並非就非共有之土地亦主張優先購買權。

(臺灣高等法院97年重上更(一)106判決、最高法院98年度台上字第1405號判決)

共有人在各別共有物上是否可針對特定標得物而行使優先購買權，但實務上多數採否定說，認為優先購買權應基於出賣契約的全部條件來行使，以避免造成交易的困難和不確定性。否定說認為，要求共有人一併購買所有標的物能更好地維持交易的完整性，並防止共有人利用優先購買權片面改變交易條件。

無論共有人僅對部分不動產擁有優先購買權，還是對整體標的物有優先購買權，都應該在相同條件下行使，不能選擇性行使優先購買權。這確保了交易的完整性，並避免因共有人選擇性行使優先購買權而導致交易的不確定性。

這反映了法律在保障共有人權利與維護交易穩定性之間的平衡考量，在涉及多筆不動產或合併出售的情況下，除非另有明確的法律規定或特別情況，否定說的立場更為普遍接受。在拍賣情況下，共有人也應接受拍賣條件中的所有條款，而非僅對部分標的行使優先購買權，這樣的做法能保護債權人、債務人及其他利益相關者的權益。