想要把共有的房屋出租或重新裝潢，沒有辦法取得全體共有人同意怎麼辦？

22 Aug, 2024

問題摘要：

部分共有人計劃出租該屋並進行改建。對於出租屋子（管理行為），根據民法第820條，需要超過半數共有人同意，且這些同意者的持分合計需超過一半。如果超過三位共有人同意出租，則可以進行出租，甲無法單獨阻止。關於改建（管理行為），原則上也需依照上述規定，超過半數共有人同意方可進行。在這方面也無法單獨阻止。在共有財產的管理上，要求拆屋還地不是單純的管理行為，甲需要在法院提出訴訟來解決。至於請求土地租金，若土地被用於出租，根據法律，共有人有權要求分得租金的相應份額。

律師回答：

房屋共有人未經過全部共有人同意，欲擅自將房屋出租，且欲讓租客整修改建，對外講說會給所有共有人均分房租所得，請問我是否能拒絕他們擅自租屋或改建，拆屋還地的可行性為多高？若不可讓他們拆屋還地，是否能向他們收取土地使用租金？

民法上針對共有關係之規範設計，分為「分別共有」與「公同共有」，二者共同享有所有權之型態不為相同。但相同的是，每個共有人都屬於所有權人，皆得按「其應有部分」或「共有物」而行使所有權之權能

民法第820條在民國98年1月23日修訂為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算〔修訂前之舊法規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之〕。

管理行為，包括保存、改良、使用、收益之行為。所謂「保存」係指為維護共有物現狀，防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失或限制之行為（如變價易於腐壞之共有物）；而「改良」係指在不變更共有物之性質下，而增加共有物價值之行為（如共有房屋增設保全設施）。至於使用、收益，則同上開說明。就保存、改良均屬「使用」態樣之一，因之，一般所稱「使用」，係指保存、改良以外之使用行為。

出租和改建

使用涉及共有物的日常使用，而收益則涉及從共有物中獲得經濟利益，如出租房屋或使用土地進行農業或其他活動。這些行為同樣需要過半數的共有人同意。

出租共有物，為典型之管理行為。應採相對多數決，即共有人超過1／2同意，且應有部份（即持分）合計超過1／2同意（民法第820條）。另於公同共有準用之（民828條）。因此，繼承人想要出租遺產，應得到全體超過半數同意，以及應繼份總和超過一半。

此外，對共有物之全部部分或特定部分為使用、收益，以及保存、改良者，原則上須視共有人間是否另有契約約定（分管契約）。倘無約定者，該管理之同意門檻則為，須共有人人數＞1/2並其應有部分合計超過1/2同意，或應有部分合計超過2/3即可。

即使是不同意出租的共有人，且其應不被認為是租賃契約上的義務人，但其可以要求其他同意出租之共有人分享租金利益（民法第818條）。

根據民法第820條，共有物的管理需要超過一半的共有人及其應有部分合計超過一半的同意。若沒有達到這樣的多數同意，可以拒絕他們擅自出租或改建房屋。

可不可以「賣掉」？

買賣，精確而言，包括「締結買賣契約」和「去地政機關辦移轉登記」，前者任何人都可以締約，不需要其他共有人同意，因為此契約不會對於未同意之共有人有任何效力；後者，並不屬於管理行為，而是處分行為，依照民法應全體同意（民819），但土地法對於不動產則又另外採取多數決（土地法34-1）。共有人若希望賣掉房屋，自行與買受人訂定買賣契約即可，至於辦理房屋所有權登記，則應採多數決。

可不可以「裝修」、「改建」？

改良行為則是在不改變共有物本質的前提下，進行增值的改動，例如增設安全系統或現代化改裝等。這類行為通常需要得到過半數共有人及其持分合計過半數的同意。

如屬於保存行為，旨在維持共有物的現狀，防止其損壞或價值減少。例如，修理破損的屋頂或更換損壞的結構元件都屬於保存行為。即使是未得到過半數共有人同意的情況下，任何一位共有人也有權進行必要的保存行為，以避免共有物價值的進一步損失。

非保存行為之裝修和改建，屬於管理行為，因此，應該依照上述「出租」的方式一樣辦理。但如果裝修和改建是基於「簡易修繕」或「保存行為（如果不修繕，房子就會倒）」，那麼例外的承認每一個共有人都可以自行採取此行為（民第820條第5項）。

綜上，當共有人之間在如何處理共有物的管理、使用或改良上存在分歧時，通常需要通過協商或依照法律規定的多數決來決定。當管理行為顯著失公平時，不同意的共有人可以請求法院裁定變更管理方式。這是一個重要的保護措施，使得即使在多數決決定之後，仍然有機會糾正可能的不公平或不合理的管理決策。但如是分管契約之情形，法律並無給予共有人變更的權限，此時如共有人覺得不公平，則必須透過共有物分割方式，結束共有關係。