農地未符合難分割契約恐無效

22 Aug, 2024

問題摘要：

不動產所有權需透過登記取得有效力。購買的農地並未完成登記，因此無法成為合法的土地所有權人。在此後的交易中，雖然簽署了買賣契約，因面積過小，該土地無法分割或以持分方式移轉。自應地主重新協商並訂立明確條款，確保將來符合法律條件時能夠順利辦理所有權移轉登記。

律師回答：

關於這個問題，分割共有物的法律問題，特別是在涉及農地時，必須考慮到特定的法律限制。

共有物的分割概念

共有物的分割涉及將共同擁有的財產（如土地或建築物）分割為每個共有人獨自擁有的部分。如果所有共有人都希望結束共有關係，他們可以通過協商一致的方式分割財產，或者在協商不成的情況下，通過法院裁判進行分割(民法第823條)。

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

農地分割的法律限制

每宗耕地分割後，每人所有的面積不得小於0.25公頃。如果分割後的面積小於這個標準，除非符合特定的例外情況，否則分割是不被允許的。例外情況包括但不限於以下情形：

因購置毗鄰耕地而與其耕地合併。

依法變更用途為非耕地使用。

因繼承而產生的共有耕地。

農業發展條例第16條：

每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：

一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

不動產物權雖依法取得，但若未經登記，仍不生效力。即令有買地蓋屋，但沒有辦理所有權登記，依法就不是土地所有權人。依農業發展條例第16條規定，每宗耕地分割後每人所有權面積未達零點二五公頃者，不得分割。

繼承農地的特別規定

《農業發展條例》中對因繼承而產生的耕地分割給予了一定的寬鬆處理，允許在特定條件下將共有耕地分割為單獨所有。然而，重要的是，如果共有關係是通過其他方式（如買賣、贈與）而不是繼承形成的，這些規定則不適用。

按行政院農業委員會103年1月29日農企字第1030201394號函示略以:「…查農業發展條例（以下稱本條例）第16條耕地限制分割之規定，其立法目的係為避免土地過度細分，致影響合理經營利用；但為解決長久以來共有耕地或其他因變更、三七五租約土地等特殊情形可能導致之產權糾紛問題，爰有7款但書規定。復查各款皆有其立法目的及適用情形，依該條第1項但書第3款規定：『本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。』係以促進產權單純化，故立法說明略以：『立法院之審議修正係基於行政院版本第一項有關『耕地不得移轉為共有，但因繼承者除外』之規定，因繼承得為共有，經一段時間後，勢必又有『共有』之產權糾紛問題；繼承係法律事實，不能以人為因素掌控…最後決定『繼承之耕地，得分割為單獨所有』。』爰該款規定既為解決耕地再因繼承而致產權過度複雜之問題，則非因繼承行為如贈與、買賣等介入所成立之共有關係，自無該款規定之適用。…」…三、次查「繼承，因被繼承人死亡而開始。」「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。…」「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」分為民法第1147條、第1148條及第1151條所明定；又本部為簡化繼承登記，於84年4月28日台內地字第8474679號函明釋，繼承人得免先辦理公同共有之繼承登記，逕辦分割繼承登記。故繼承人申辦繼承登記（或分割繼承登記），自登記完畢後，嗣後繼承人間再因買賣或贈與等所為之所有權移轉，應屬另一登記行為。四、又農業發展條例修正後所繼承之耕地，繼承人未主張分割為單獨所有，部分共有人將其繼受持分移轉予他人，依本部101年2月9日台內地字第1010092343號、91年8月15日台內地字第0910010422號函釋，認其關係屬該條例修正施行後新成立之共有關係，故無該條例第16條第1項第3款規定適用；而繼承人之一將其持分移轉予他繼承人者，雖其持分未移轉予繼承人以外之第三人，因該共有關係非為源自於繼承所產生，且買賣、贈與或交換等行為是屬所有權變更之情形，故依行政院農業委員會103年1月29日前揭函示見解，非因繼承行為如贈與、買賣等介入所成立之共有關係，自無該款規定之適用。

未登記的不動產所有權效力

不動產的所有權只有在進行登記後才具有法律效力。因此，若未進行所有權登記，即使已支付購買款項，購買方仍無法獲得合法的所有權。由於農地分割的嚴格限制，在購買農地時，必須確保分割後的土地符合法定的最小面積要求，否則可能導致買賣合同無效。在可能的情況下，應儘早進行地目變更（如將農地變更為建地），並完成所有權的移轉登記。此外，為保護購買方的權益，建議在合同中加入懲罰性條款或抵押權條款，以應對可能的違約情況。

農地因上述農地最小面積限制，無法將農地分割或以共同持分方式，移轉所有權登記記。因此，雖然你家付了錢，這份買賣契約可能無效，最多僅能依不當得利的規定，請求地主返還定金。

為確保權益，如在買賣的農地將來依法可以分割出四十坪後（例如變更地目，從農地變更成建地），地主應立即辦理所有權移轉登記；而在辦妥移轉登記前，地主同意買方使用房屋坐落，最好約定懲罰性條款或抵押權條款，防止違約。