市價減損可以請求嗎？

15 Dec, 2017

問題摘要：

買賣房屋時可能出現的瑕疵所帶來的損失。從法律角度來看，確實存在市場上的交易價格降低或減少，而這種降低是因為房屋的技術性瑕疵而非心理因素所致。在這方面，損害賠償的目的在於填補因事故造成的損害，包括修復物理損害並填補可能因此而產生的交易價值損失。因此，在填補技術性貶值方面是可以請求賠償的，而這不僅僅是修復物理損害，還包括填補因技術性瑕疵而導致的交易價值損失。然而，在訴訟中提供證據來支持這種市場價值的減損。如果能夠證明該瑕疵導致了房屋在市場上的貶值，例如通過鑑價師的報告或其他市場證據，那麼就有可能請求填補這部分交易性貶值的損失。

律師回答：

這裡要討論是一個生活蠻常見的問題，在購買房屋時，發現房屋存在瑕疵，無論是物理上的損害還是交易價值的減少，都是需要重視的問題。

物之瑕疵

民法第354條規定，物之出賣人應擔保其物在危險移轉給買受人時，無滅失或減少其價值的瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用的瑕疵。如果房屋存在這些瑕疵，買受人有權請求解除契約或減少價金。

瑕疵通知義務

根據民法第356條，買受人在收到物品後應即時進行檢查，並在發現瑕疵後立即通知出賣人。如果買受人未履行這一通知義務，將被視為接受了物品，喪失對瑕疵的追訴權。對於不能即時發現的瑕疵，買受人應在發現後立即通知出賣人。

當發現房屋存在結構性問題或其他重大瑕疵時，買受人應立即通知出賣人，並提供詳細的瑕疵說明。隨後應進行專業的房地產評估，以確定瑕疵對房屋市場價值的具體影響。賠償應包括修復物理損害的成本及因瑕疵導致的市場價值減少。

經濟價值減損的賠償

民法第213條規定，損害賠償應使受損方回復至損害發生前的原狀。這不僅包括修復物理損害的成本，還應考慮到因瑕疵而導致的市場價值減少。通說與實務見解一般均認為，損害賠償方法以請求回復原狀為原則。

即使瑕疵已經修復，如果因瑕疵而導致房屋的市場價值減少，買受人仍有權請求賠償交易價值的減少。這一賠償旨在補償因瑕疵導致的「交易性貶值」，即使物理損害已經修復，市場對房屋的偏好仍可能受到影響，導致其交易價值下降。

損害賠償的目的在於填補所生的損害，應回復至損害事故發生前的狀態。被害人除了可以請求修補或賠償修復費用外，還可以就因損害而減少的交易價值請求賠償，以回復物之價值性原狀。

就是我們買了房屋時，發現物之瑕疵，除了物理上損害時，亦常發生交易上貶損的問題，這種情況，如買到漏水的房屋修理好，通常就沒有損害，但是如果結構上有問題之房屋，補強後使用上雖沒有問題，但事實市場大眾仍然不喜歡這種有問題的房屋，可能不願出正常價格去買，此時我們實務上見解向認為如果可以證明市場偏好減弱，影響市價就可以請求除修理費用外，尚有經鑑價後之市價減損。

當房屋存在結構性問題或其他重大瑕疵時，即使進行了修復，仍可能對房屋的市場價值產生長期影響。如果可以證明房屋的市場價值因為瑕疵而受到貶損，即使物理損害已經被修復，買方也有權利要求賠償交易價值的減少。這種賠償旨在補償因瑕疵而導致的「交易性貶值」，這包括了房屋的污名化或市場偏好的降低。

在交易市場上，因交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，性質上屬「純粹經濟上損失」本身未遭受任何物理性變化（如毀損、滅失），故所有權未受侵害，無從依民法第184條第1項規定，請求之餘地。針對純粹經濟上損失，通說認為其屬於權利以外之利益，受民法第184條第1項後段所保護之。

當房屋被發現有結構性問題或其他重大瑕疵後，如買方希望對賣方提出賠償要求，應立即通知賣方這些問題。通知應包含瑕疵的詳細說明，並根據民法第356條的規定，應在發現瑕疵後的6個月內提出賠償要求。如果賣方故意隱瞞瑕疵，則這一時間限制不適用。

關於損害賠償之債，因民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」因此通說與實務見解一般均認為，損害賠償方法以請求回復原狀為原則。

但如非心理之因素，而是確實發生填補技術性貶值則可請求。此觀最高法院106年台上字第2099號判決:「按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。查被上訴人所承包之系爭建物有門窗檯滲水瑕疵，須在門窗框四周以SILICON 定期填補，為原審認定之事實，該修復僅填補上訴人系爭工程物理上所生之「技術性」貶值損失，而不及於「交易性」貶值損失。參酌內政部編訂「成屋買賣契約書範本」附件一建物現況確認書及不動產說明書應記載及不得記載事項…均要求敘明有無滲水情形，則上訴人抗辯系爭建物因該滲水之瑕疵，致有污名化之交易價值貶損，亦應由被上訴人賠償一節，非無再酌之餘地。原審未遑詳查細究，逕以系爭建物窗檯滲水部分，瑕疵尚屬輕微、亦與結構安全無涉，非一般人得以輕易察知該瑕疵之曾經存在，遽認上訴人不致受有交易價值之貶損損失，不無違背經驗法則之違法。」

賠償的計算可能涉及到專業的房地產評估，以確定瑕疵對房屋市場價值的具體影響。此外，根據民法第213條，損害賠償應使受損方回復至損害發生前的原狀。這不僅包括修復物理損害的成本，也應考慮到因瑕疵而導致的市場價值減少。

因此，當房屋因瑕疵導致其價值或交易性受到影響時，買受人可以要求賠償修理成本以及市場價值減損的賠償，以填補因瑕疵造成的經濟損失，保障其合法權益。當房屋因瑕疵導致其價值或交易性受到影響時，買方可以要求除了修理成本外，還應得到市場價值減損的賠償。这一賠償旨在填補因瑕疵造成的經濟損失，保障買方的合法權益。