通知他共有人行使優先購買權究竟如何書寫才是合法？

22 Aug, 2024

問題摘要：

本案涉及土地法第三十四條之一第四項，該條規定同一價格的概念，指的是部分共有人與他人間訂立買賣契約約定的價格或他人預為承諾的買賣價格。若僅有部分共有人就買賣價金表示意思，並未達成共識，則無法視為符合該條所定的同一價格。在本案中，被上訴人擬出售與上訴人等共有的土地，委請代書依據內政部的執行要點，撰寫通知函件，告知其他共有人有關處分土地及價格等事宜。然而，此通知並非因有第三人承諾買受土地而出，僅是要約的表達。原審認定上訴人並未形成共識，因此無法主張有土地的優先購買權可行使。

律師回答：

優先購買權的行使涉及嚴格的條件和程序，特別是在通知和購買條件的確定上。這些規定主要是為了保護共有人的權益，防止因信息不對稱或不透明的交易條件而受損。當共有人計劃出售共有土地或建築物時，必須透明地向其他共有人通報所有交易條件，以便他們決定是否行使優先購買權。

在實際操作中，這要求出賣人在計劃出售前，應詳細記錄並通知所有相關條件，包括價格、付款條件、交易日期等，並且按照法律規定的方式（如書面、公告等）進行通知。此外，如果有共有人表達出售意向，也必須確保這一意向被所有共有人充分知曉並給予足夠的反應時間。

優先購買權的行使條件：

優先購買權的行使前提是出賣人與第三人之間達成了具體的買賣條件，並且這些條件已經被具體通知給其他共有人。如果僅是部分共有人單方面提出出售價格，則優先購買權尚未成熟，其他共有人無法據此行使權利。

祇有確保所有相關方在知悉具體的買賣條件後，有充分的時間和資訊來決定是否行使優先購買權。這不僅有助於保護各方的權益，也有助於避免未來可能出現的法律糾紛。

同一價格的定義：

「同一價格」是指部分共有人與第三人之間實際簽訂的買賣契約中約定的價格，或者是第三人預先承諾的買賣價格。

如果僅有部分共有人單方面提出的價格，則不構成法律上可行使優先購買權的「同一價格」。

通知與要約引誘：

如果出賣人（共有人）僅是表示「擬出售」共有土地，而非基於第三人確定的購買承諾來進行價格通知，此時發出的通知僅屬於「要約引誘」，並不構成真正的法律要約，且無法發生結約效果。這意味著，在這種情況下，其他共有人無法以此為依據主張優先購買權，因為尚未形成法律上可行使的價格。

土地法第三十四條之一第四項所謂同一價格，係指土地或建築改良物之部分共有人與他人間訂立買賣契約約定之價格或他人預為承諾之買賣價格而言，若僅部分共有人就買賣價金，表示其一方之意思者，與該條項所定價格，尚非相當。本件被上訴人因擬出售與上訴人等共有之土地，委請代書，依內政部訂頒土地法第三十四條之一執行要點規定，撰寫函件，記載處分共有土地方式及價格等事項，通知上訴人等共有人，並非因有任何第三，人承諾買受土地之價格等必要之點而出，此為原審合法確定之事實，則上訴人所主張系爭共有土地之價格，僅係被上訴人一方所提出，原審因認上訴人尚無共有土地優先購買權可資行使；又要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思。本件被上訴人致上訴人之通知函件，既敘及「擬出售」全部共有土地，有關價金及其分配以外事宜，仍待與被上訴人代表林阿仁協商等語，且係對其餘共有人即上訴、人參加人及林煥之繼承人均為通知，原審認其為要約之引誘，兩造因意思表示未趨一致，契約尚未成立，上訴人不得據以請求被上訴人出賣該土地，於法核無違誤。法院見解：土地法第三十四條之一第四項所謂同一價格，係指土地或建築改良物之部分共有人與他人間訂立買賣契約約定之價格或他人預為承諾之買賣價格而言，若僅部分共有人就買賣價金，表示其一方之意思者，與該條項所定價格，尚非相當。

(最高法院79年台上字第1710號民事判決)

因擬出售與共有之土地，委請代書，依內政部訂頒土地法第三十四條之一執行要點規定，撰寫函件，記載處分共有土地方式及價格等事項，並非因有任何第三人承諾買受土地之價格等必要之點而出。則尚無優先購買權可資行使。

優先購買權行使的嚴格條件，尤其是必須基於已達成的具體買賣條件，而非僅憑單方意圖或價格表達。因此，在共有人欲出售共有物時，應確保所有關鍵條件都已確定並通知其他共有人，否則可能導致優先購買權的行使無法生效。此外，這也提醒出賣人或共有人在進行土地處分時，應謹慎處理要約與邀約之間的區別，以避免誤導其他共有人或引發不必要的法律爭議。

總之，這些規定確保了共有物的交易公正性和透明性，保障了所有共有人的權利，使他們能夠在平等的條件下做出是否行使優先購買權的決策。如果共有人之間的通知和協商按法律要求妥當進行，就可以有效避免日後的法律爭議和糾紛。