通知他共有人，一定要附買賣契約書嗎?他共有人異議時，地所應如何處置?

22 Aug, 2024

問題摘要：

土地法第34條之1執行要點通知共有人行使優先承買權的要求如下：土地法並未明確規定通知方式，目前依內政部頒定的執行要點辦理，可使用一般通知書或郵局存證信函進行書面通知，或者在共有人住址不明或無法送達時，可進行公告。通知內容需清楚記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址等重要事項。共有人必須在接收通知後的十五日內表達是否行使優先承買權，否則視為放棄。書面通知的效力在通知達到同意處分共有人時發生。法院判決強調，書面通知的形式無需特定格式或名稱，只要能使優先購買人完全了解出賣的條件即可。法院也承認，提供出賣人與買受人間的買賣契約書，同樣可視為有效的書面通知。這些規定和判決確保了共有人在土地或建物出賣時能夠充分了解條件並行使其優先承買權，保障其權利。

律師回答：

當共有土地或建築改良物的出賣時，其他共有人享有優先購買權。此條款主要是為了保障共有人在土地或建築物出售時能夠有機會按原條件接手，避免因不知情而失去財產權益。通知機制的設置正是確保這一權益得以實現的關鍵步驟。

優先購買權的概念

優先購買權是一項法律賦予的權利，讓共有土地或建築改良物的其他共有人在其中一人出售其應有部分時，能以相同的條件優先購買該部分。這項權利旨在避免共有人在不知情的情況下失去對共有財產的控制權。

土地法及其他相關法規關於通知方式即未有限制規定，他共有人苟已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後15日內行使優先承買權，縱出賣人未為通知（而他共有人已為知悉）其優先購買權亦應視為放棄。(臺灣高等法院99年度再易字第131號民事判決)

通知方式與法定要求

土地法及相關法規未對通知方式進行嚴格限制，但依據內政部的《土地法第34條之1執行要點》，通知應以書面形式進行，可以使用一般通知書或存證信函。當住址不明或無法送達時，公告亦可代替通知。

土地法對通知方式沒有特別限制，內政部的執行要點提供了具體的操作指南，包括書面通知的標準形式和內容要求，如買賣條件、價金分配、償付方法等關鍵信息。

土地法對通知方式既未有限制，目前均依內政部頒定之土地法第34條之1執行要點

（下稱要點）為遵循方式，而依內政部頒定要點第七點規定：「本法條第二項所稱事先書面通知或公告，其方式及內容，依下列之規定：（1）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（2）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（3）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（4）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（5）通知或公告之內容應記明「土地」或「建物標示」、「處分方式」、「價金分配」、「償付方法及期限」、「受通知人及通知人之姓名住址」及其他事項。

優先購買權的行使期限

根據要點規定，優先購買權人需在接收到出賣通知後的15天內表明是否行使優先購買權。如果在這期間內未表示意願，則視為放棄優先購買權。

知悉與通知的區別

這項權利的制度設計在於防止信息不對稱導致共有人利益受損。為了確保權利的有效行使，通知方式和內容的合法性至關重要。共有人在收到通知後，應在規定期限內主動行使權利，以免因錯失時機而喪失優先購買權。

即使出賣人未正式通知，但其他共有人已知悉買賣事實和條件，且未在知悉後15日內行使優先購買權，則視為放棄該權利。然而，如果出賣人未完全揭露所有買賣條件，這種放棄可能無效，因為優先購買權人無法基於不完全的資訊做出合理決定。

即使出賣人未正式通知，只要優先購買權人已實際知悉買賣事實及條件，且未於知悉後的15日內行使優先購買權，依法亦可視為放棄。然而，若出賣人未完全揭露所有買賣條件，優先購買權人未能基於「同樣條件」做出決定，則不應視其為放棄。

另同要點第11點第1款規定：「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：

(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書

面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」

申請人若均依要點規定，其通知方式，亦與要點內容完全符合並無二致，通知已屬合法之通知！並無礙他共有人優先購買權之行使？

出賣人應完全透明地揭露所有買賣條件，以便優先承買人能公正地決定是否行使優先購買權：

蓋被上訴人既未揭露系爭土地買賣契約之所有條件，通知予優先承買人即上訴人，以便其考慮是否依同樣條件優先承買，實難賦予上訴人於收受通知後十日內不表示者，其優先承買權視為放棄此不利效果。(臺灣高等法院103年度重上字第651號民事判決)

出賣共有物時，應將「同樣條件」完整通知其他共有人的法律要求，以保障其行使優先承購權的合法性：

按土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。 (最高法院105年度台上字第1025號判決)

任何形式的書面通知，只要足以讓優先購買人明確知悉出賣條件，即符合法定要求：

土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知。（最高法院107年度台上字第288號判決）

出賣人應當完全透明地通知其他共有人所有相關買賣條件，這是行使優先購買權的基礎。任何形式的書面通知，只要能讓優先購買人充分知悉買賣條件，即符合法定要求。優先購買權的制度設計旨在保護共有人的財產權益，防止因信息不對稱而導致的權益受損。合理且有效的通知機制是實現這一保護的重要手段。共有人應密切關注與自身利益相關的買賣活動，並在規定的期限內明確表達自己的權利主張，以免權利因時效而丧失。