基於共有土地出售之優先購買權是什麼一回事？出售時違反的效果是什麼？

22 Aug, 2024

問題摘要：

當共有物被變賣時，除非買受人本身就是共有人外，其他共有人有依照「相同條件」的權利優先購買。如果有兩人以上願意按「相同條件」購買，則需透過抽籤方式來決定。根據《土地法》第34條之1，如果土地或建築物的共有人達到法定比例，希望全體處分共有物，但其他共有人不同意出售，這些不同意的共有人有優先購買的權利（第1項）。此外，當共有人要出售其「應有部分」時，其他共有人可以按照「同一價格」的條件共同或獨立地優先承購（第4項）。

律師回答：

關於這個問題，涉及共有財產（如土地或建築改良物）的出售時，其他共有人的優先購買權如何被保障等問題。分述如下：

優先購買權之概念

「優先購買權」，又稱「優先承購權」或「優先承買權」，是指第三人根據合約或法律規定，面對財產轉讓情況時，有權根據預先約定的條件，優先購買該財產。換言之，當出賣人出售共有財產時，權利人有權以相同的條件優先購買該財產。在優先購買權行使後，出賣人和權利人可以根據相同條件正式成交，建立買賣契約。

當共有土地或建築改良物被出售時，需要過半數的共有人及其應有部分的同意。這一規定旨在保證多數共有人的意願能夠決定財產的處置方式。

土地法第34條之1的內容，主要是關於共有不動產如何處分的問題。為什麼要設計這個條文呢？因為「共有」這個概念，在法律上非常沒有效率，若共有人數眾多、意見分歧，往往難以達成協議，不利於市場交易。因此，立法者以土地法第34條之1文中的「多數決機制」，作為《民法》共有物處分的特別規定，避免因部分共有人無從連繫，導致共有土地無法處分；同時透過優先購買權、調處等規範，維護其他共有人的權益。

《土地法》第34條之1規定：土地或建築改良物共有人人數達到法定比例處分共有物全部，其他不同意出售的共有人有優先購買權（第1項）；共有人出賣其「應有部分」時，其他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購（第4項）

「優先購買權」（或稱優先承購權）是一種法律賦予特定權利人的權利，使其在共有財產被出售時，能以相同條件優先購買該財產。《土地法》第34條之一第1項和第4項明確規定了共有人在出售其應有部分時，其他共有人享有的優先購買權。

《民法》第824條第7項規定：變賣(分割)共有物時，除買受人為共有人外，其他共有人有依「相同條件」優先購買的權利，有二人以上願優先承買時，則以「抽籤」定之。

當共有人打算出售其共有土地或建築物的應有部分時，其他共有人有權以相同價格和條件優先購買該部分。這樣的設計主要是為了簡化共有物的處分過程，避免因部分共有人不同意出售而導致財產難以處分，從而保障交易的順利進行。同時，這也給予其他共有人保護，使其能在共有物被出售時，優先取得該財產，避免其利益受損。

出售共有財產前，應通知所有共有人，提供他們行使優先購買權的機會。合同條件的一致性之要件，在於確保出售條件對所有潛在的買家一致，包括那些行使優先購買權的共有人。

實務中的問題

在實際操作中，常見的問題包括：

未通知優先購買權人：出賣人未按規定事先通知其他共有人，導致他們無法及時行使優先購買權。

交易價格過低：如果出賣人與第三人故意以低於市場價格進行交易，可能被其他共有人質疑是否存在通謀虛偽意思表示，試圖侵害其他共有人的權利。

按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1 項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第 4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。

(最高法院109年度台上大字第2169 號民事裁定)

請求損害賠償

即使是出售共有物的全部，每個共有人在出售其個別應有部分時，也應受到法律的保護，使得其他共有人能夠行使他們的優先購買權。共有人在出售全部共有土地時，不僅是在處分其自己的份額，同時根據法律的授權，也代表其他共有人處分其份額。這不代表剝奪其他共有人的優先購買權。

當共有物被出售給第三人時，即使未通知其他共有人，該共有人仍可要求將應有部分的價金提存，以維護其經濟利益。且共有財產的出售過程中，所有共有人的權利得到尊重和保護，無論是出售全部還是部分。這有助於防止濫用共有財產出售的情況，確保所有共有人在財產轉讓過程中的權利不受侵害。

如果共有人未被通知而無法行使優先購買權，且由此造成損害，該共有人可以依照《民法》第184條第2項請求侵權損害賠償。損害賠償通常會包括因無法優先購買而失去的潛在利潤（如土地價格上漲的差價）。

「優先購買權」又稱為優先承購權，指的是所有權人將不動產出售時，其他人有以同樣條件優先購買的權利，取代原本契約中買方的地位。根據《土地法》第34條之一第4項規定，其中一位共有人將自己持有的部分出售他人時，其他共有人可以用「與他人相同的價格、條件」共同或單獨優先購買。此外，有優先購買權的人需要在通知到達後15日內表示行使。

土地既然已移轉過戶至第三人，則第三人已合法取得產權，縱使出售土地之共有人未事先通知其他共有人優先承購權，依法僅需將出售土地之價金按他共有人應有部分之比例部份提存即可。至於上開裁定雖然提及「倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。(最高法院109年度台上大字第2169 號民事裁定)

實務上，可能出現實際土地出售之交易價格過低，而引發是否有通謀虛偽意思表示之聯想？然而，除非有積極明確的證據證明土地交易之雙方是基於刻意侵害其他共有人之財產權而為買賣交易(是否侵害債權要個案判斷，即民法第87條)，否則土地交易價格與申報移轉現值之數額縱有若干差距，亦不能恣意否定買賣契約之效力，以維護交易安全及法安定性。