家人要賣繼承房產，其他繼承人是否優先購買？

22 Aug, 2024

問題摘要：

《民法》第824條規定了共有物的變賣原則，共有人在出售共有物時，其他共有人有優先承買的權利，如果有多人願意承買，則依抽籤決定。此外，《民法》第1087條規定未成年子女因繼承、贈與或其他無償取得之財產為其特有財產，《民法》第1088條則規定父母對於未成年子女的特有財產有使用、收益的權利，但非為子女之利益不得處分。

律師回答：

兄弟姐妹4人一起繼承了父親一間千餘萬元的房產，由於4人僅剩小弟未婚住在房子內，所以小弟希望繼續居住，但是又不肯付租金給其他繼承人，此時應如何處理？

常見的一塊土地，有了幾個共有人，管理及處分上均要經過共有同意，這種複雜的產權不僅導致土地和房產難以利用，也容易造成共有人之間的紛爭。

共有管理關係

設定分管約定：

繼承人在討論如何處理房產以前，法律上的「共有」有2種：公同共有和分別共有。想登記分別共有必須經由全體同意。若沒有經過這道手續，則各繼承人對遺產均為公同共有，但分別共有或公同共有在關於共有物之管理上可經由多數決方式進行。

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。(民法第820條規定、同法第828條第2項準用於共同共有之情形)

其中管理所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因之，如所有繼承人有要同意給小弟使用，可經由多數決方式進行同意，並可以無償或無償方式同意小弟使用，如與小弟訂立租約收取租金也是可行。

請求不當得利：

如共有人不顧他共有人之利益，就共有物之一部或全部任意占有收益，即屬侵害共有人之權利，共有人除得依同法第767條第1項前段、第821條規定，請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物外，並得依侵權行為法律關係，請求該無權占有之人按共有人就共有物之應有部分比例，賠償共有人所受損害，換言之，如果同意小弟以租賃方式使用，但小弟不同意，可以上開條文請求返還共有物。但如小弟同意承租但不繳租金，或自始拒絕承租但不願意搬離，此時是否可請求租金或不當得利，

1、公同共有

如遺產未分割前為分別共有前，在公同共有的法律架構下，共有人必須一同行使對共有物的管理和處分權。當公同共有債權人希望起訴請求債務人履行債務時，這種行為本質上是對共有債權的一種權利行使，並非旨在恢復或確認債權的存在。除非法律有其他規定，否則必須獲得其他所有公同共有人的同意，或者由所有公同共有人共同作為原告，才能保證訴訟的當事人適格。這是因為每個共有人對於共有物都有平等的權利和義務，任何對共有物的處分或權利的行使都應當反映所有共有人的共同意願。

最高法院105年度台上字第922號民事判決要旨：按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（本院104年度第3次民事庭會議決議參照）。查系爭不動產係兩造之被繼承人甲所有，借用上訴人名義登記，該借名登記關係於甲死亡時消滅，關於請求上訴人返還系爭不動產之債權，由如附表二所示甲全體繼承人公同共有，為原審確定之事實。則依上說明，此項公同共有債權之權利行使，除有事實上不能得公同共有人同意之情形外，自須得除上訴人以外之其他繼承人全體之同意，或由除上訴人以外之其他繼承人全體為原告，當事人之適格始無欠缺。原審就此未詳加審認，逕以上開理由而為上訴人不利之判決，於法自有未合。

2、分別共有

如遺產已分割為分別共有前，在遺產分割後，如果遺產遭受侵害導致的損害賠償債權，則視為分別共有債權。這種情形下，每一位共有債權人都可以獨立提起訴訟，要求債務人履行債務，無需所有共有人作為共同原告。這提供了更大的靈活性和便利性，允許受影響的共有債權人能夠迅速且獨立地尋求救濟，而不必等待其他共有人的同意或參與。

臺灣高等法院104年度重上字第795號判決：「又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。為民法第821條所明定。上開規定依同法第831條規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。再繼承人因繼承而取得之遺產，於遺產分割後受侵害時所生之損害賠償債權，乃分別共有債權，分別共有債權人起訴請求債務人履行債務，係分別共有債權之權利行使，不須共有人全體為原告，其當事人之適格即無欠缺。」

聲請「共有物分割」或以市價將持分出售給其他共有人

裁判分割：

不論是公同共有或分別共有，不管每個共有人持分多寡，任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」(民法第823條)。而實務判決中，常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種(民法第824條)。繼承而分割不動產時，不論分割的結果與應繼分是否相當，依照土地稅法第28條但書及契稅條例第2條規定，免徵土地增值稅及契稅，繼承人如先辦理公同共有登記，嗣後再辦理分割登記者，亦同。而繼承土地後，如有再行移轉應核計土地增值稅時，其前次移轉現值，以繼承開始時該土地的公告現值為準。

民法有關應繼分的規定，目的是在繼承權發生糾紛時，可以確定繼承人應得的權益，如果是繼承人間自行協議分配，有些繼承人取得的遺產比依民法應繼分計算的遺產更多，民法並未予以限制。因此，繼承人經協議所取得遺產的多寡，不用與應繼分相比較。如以變價分割之時，民法第824條規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

協議分割即以市價將持分出售給其他共有人：

此時可利用遺產分割協議書，不用繳納增值稅或房地合一稅。蓋遺產包括動產及不動產，如因繼承分割不動產，不論分割之結果與應繼分是否相當，依現行土地稅法規定，均不課徵土地增值稅。如繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割分別共有登記者，亦不課徵土地增值稅。

多數決後合法賣給他人，平分價金

依土地法第34條之1第1項規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」簡單來說，當共有人當中有過半數的人同意，且其總持分也超過一半時，就可以合法將房產、土地賣給他人。但需注意的是，土地法第三十四條之一第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」