建商與各個買主約定公寓大樓的特定公共空間由特定買主使用，對於其他大樓住戶是否有效力？

22 Aug, 2024

問題摘要：

本文涉及到契約成立的相關法律原則，特別是當事人之間表示意思一致的方式不一定要直接透過當事人本人，而可以透過第三人作為媒介來傳達，只要達成意思表示一致的目的，契約即可成立。在公寓大廈買賣的情境中，建商與各承購戶約定共有部分或基地空地的使用權，這些共有人之間若已經約定了分管契約，即使其中一方共有人將自己的使用部分轉讓給第三人，通常來說，受讓人應當具有知情能力，並且應當受到原本的分管契約約束。這些原則反映了法院在相關案例中對於契約成立及其約束力的理解與判斷。

律師回答：

各區分所有權人根據其在建築物中的擁有比例，對共用部分及其基地有使用和收益的權利。這意味著每位業主都有權利根據自己的共有部分比例使用公寓的共用部分，例如走廊、樓梯、電梯等。業主對共用部分的使用應當符合該部分的設置目的和常規的使用方法。這是為了避免個別業主的行為影響到其他居民的正常生活和公寓的整體秩序。若有特別的約定修改或補充對共用部分的使用方式，這些約定應當被遵守，只要它們不違反相關法律規定，如公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等。

公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定（第1項）。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定（第2項）。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第3項）。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償（第4項）。」

公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，基本上適用民法規定，而施行後則適用該條例之規定，因之，基本上這個問題，可分為公寓大廈管理條例施行前及施行後之約定專有的問題加以討論：

公寓大廈管理條例施行後：公寓大廈管理條例規定不得專有部分

關於公寓大廈管理條例規公共設施部分如對所有居民的日常生活是必需。為了確保公寓大廈能夠在一個有序與公平的環境下運作，同時保護居民的共同利益，避免個別所有者的行為影響到其他居民的權益或大廈的結構安全。

公寓大廈中的共用部分：

公寓大廈管理條例第7條明確規定公寓大廈中的共用部分，不得為個別區分所有權人所專有或專用的。規定的目的是維持公寓大廈內所有居民的共同利益及生活便利，並確保建築物的結構安全與功能性。

公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」

公寓大廈本身所占之地面：整個建築物所佔據的土地面積，是所有區分所有權人共同擁有的，不可分割。

連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄：這些區域是為了居民之間的行走及逃生使用，必須保持開放且不受阻。又依公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」

公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造：這些是大樓的主要結構部分，關係到整棟大樓的安全與穩固，不可更改或專用。又依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

約定專用有違法令使用限制之規定者：任何違反現行法律或條例的使用方式，即使是在專有部分中，也是不被允許的。

其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

公寓大廈管理條例施行後前-分管契約

分管契約被視為共有物管理方法的一種協議，通常需要所有共有人的同意才能訂立。公寓大廈管理條例施行前，若已存在關於共有部分的分管契約，該契約通常被認為是由全體共有人默示同意成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定可以當作分管契約：

契約的成立基於當事人間的意思表示一致。這種意思表示不必直接進行，可以透過第三方傳達。這意味著，即便是在建商和各個購房者之間沒有直接討論每一條款的情況下，只要能證明雙方的意思達成了一致，契約即為有效。

契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年台上字第2025號判決意旨參照）

建商和買家分別約定由特定共有人專用公寓大廈的某部分共用空間時，可以視為共有人間已經達成了分管契約的合意。

最高法院96年度台上字第2025號民事判決：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

如果一個共有人將其部分出售給第三方，這個第三方通常應當知悉存在的分管契約，並受到該契約的約束。這意味著新的財產所有者接受在購買時已存在的使用條件和限制。

最高法院99年度台上字第2278號民事判決：「按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

如共有人間在沒有明確的書面約定下，實際上已經將使用範圍分開並互相容忍對方的專有使用已久，這可以被認為是存在默示的分管契約。

分別附隨於專有部分出賣：

當一個建築物的出賣人在出售專有部分時保留了對共有部分的專用權，這意味著出賣人繼續保有對某些共用空間的特定使用權，即使該空間已被定義為共有。如果其他買家在購買時明知出賣人保留了這些專用權，即便購買合約中沒有明確約定，也被視為默示地承認了這些專用權的存在。這類似於對分管契約的默示認可，意味著買家接受了現有的權利配置。儘管專用權被保留，使用這些共有部分的權利不應該違反該共有物的使用目的或危害建築物和居民的安全。這表示專用權的行使必須遵守對建築物整體和所有居民的責任和考量。

最高法院80年度台上字第1104號民事判決：「區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。」

終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意：

若分管契約未訂有明確的期限，其終止需要得到所有共有人的同意。這表示即使部分共有人希望終止契約，也必須得到其他所有共有人的共同同意。如果其中一方因違反使用條款而導致其他共有人希望終止契約，仍需全體共有人（包括違反方）的同意，除非有其他特殊條款允許在特定情形下終止。

最高法院97年度台上字第1350號民事判決：「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。

分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力：

即便在公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議可能決議另訂新的管理規約，但除非全體共有人同意終止原有的分管契約，否則原契約仍然有效。

最高法院102年度台上字第1279號民事判決：「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」

綜上，共有物管理秩序的穩定性和法律對於先前協議的尊重，確保在沒有全體共有人一致同意的情況下，不會因新規定或決議而失效。即使沒有明確的書面契約，只要共有人間的行為足以顯示出對特定使用方式的接受和容忍，就可能形成有效的分管契約。此外，這種契約的存在對於後來的財產轉讓也具有約束力，新的財產所有者需遵守已存在的使用約定。