建有農舍之農地，法院裁判分割登記前須解除套繪？

22 Aug, 2024

問題摘要：

農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定要求，已申請興建農舍的農業用地，在分割前需先解除套繪管制，才能進行分割登記。套繪管制是指地政機關在地籍套繪圖上標示已興建和未興建的農舍用地，未解除套繪管制的農地是無法進行分割登記的。根據內政部的解釋，自105年4月27日後，即使經法院裁決確定分割，仍需先解除套繪管制，方可向地政事務所辦理分割登記。這表示，法院裁決確定分割後，需依法程序解除套繪管制，然後才能進行土地分割登記，並且分割後的土地仍受原套繪管制的限制。這些規定旨在保護農地的合理利用和農舍建設的法律秩序，確保農地的農業用途不受損害。

律師回答：

關於這個問題，在不動產的法律議題中，買賣土地的當事人，常常在準備要在土地上蓋房屋或分割土地時，才發現土地有「套繪管制」的問題而無法蓋房子，或是無法為分割利用。

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

白話文就是說，兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

土地之共有人得隨時向法院請求分割，但不同地目的土地，在分割上亦有更細節性的規定，農地由其是如此，為保護農地、使農地農用，對於農地興建建物有嚴格規定，例如農舍之面積不得逾座落農地面積之十分之一。

什麼是套繪管制？

「套繪管制」是建築行政管理的制度，其本意是在於避免土地被重複利用，因為土地除了建築外，也可能是其他建築物的法定空地、停車空間、或依法不得建築利用的狀況，如果有此種情形，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色標示管制，以免土地被重複利用而破壞建築管理的秩序。

在套繪管制中，最常見的套繪土地種類是建地套繪以及農地套繪兩大類。而建地套繪常見的原因，通常是因為建築法第11條第3項的法定空地管制。而農地套繪的常見原因，則是農地上如果有興建農舍，依照農業用地興建農舍辦法第12條規定，主管機關會在已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

建地套繪：

對於建地套繪，主要源自於《建築法》第11條第3項，該條文規定了建築必須保留一定比例的法定空地，以確保城市規劃的透氣性和緩解密集建築可能帶來的影響。建地的套繪通常涉及將某塊地標示為不可建築或限制其建築使用的範圍，以符合上述的法定空地要求。

農地套繪：

所謂套繪就是指地政機關會將是否已興建農舍的農地，用不同的顏色著色，就是所謂的套繪管制，未經解除套繪管制，該農地就不得分割。通常涉及農地上的農舍建設問題。地一旦被劃定為已興建或未興建農舍的土地，該片土地在未經解除套繪管制之前，不允許進行分割或變更土地使用方式。這是為了確保農地的主要用途仍然是農業，防止農地被非法改變用途或過度開發。

而蓋有農舍的農地，如果經法院裁判分割，但分割後的土地，可能會使得農舍面積逾農地面積的十分之一，地政事務所可否受理登記？亦牽涉到農地套繪管制的問題。

分割已興建農舍的農業用地前，必須先解除套繪管制，這是因為套繪管制的目的在於確保農地的使用目的和保護農業發展，防止農地被非農業用途所佔用。如果未解除套繪管制，即使取得法院的裁判分割確定判決，地政事務所也不得辦理分割登記。

農業用地套繪管制的設置：

已申請興建農舍的農業用地，需要被清楚地在地籍套繪圖上標示，以區分已興建和未興建農舍的農地。這樣的標示有助於明確農地的使用狀態，防止非法建設或不當分割。

此外，解除套繪管制需要符合特定條件，包括農地的面積與建築物佔地比例符合法規，或農地已變更為非農業用地等情形。這些規定的設立是為了確保農地的有效利用和保護，同時也保障了農地共有人的權益，使他們能在合法框架內進行土地的經濟活動。

依農業發展條例第18條第5項授權訂立之《農業用地興建農舍辦法》第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」

解除套繪管制的條件：

套繪管制的解除受到嚴格限制，只有在一定條件下才能進行，如：

農舍坐落的農業用地變更為非農業用地。

農舍與農業用地的面積比例達到法令規定，且經過正當的變更使用執照程序後。

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上(農業用地興建農舍辦法12條第3項)。

前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制(農業用地興建農舍辦法12條第4項)。

套繪管制解除後的處理：

解除套繪管制後，相關的地政機關需要清理和更新地籍登記，以反映土地的新狀態。這是為了保持土地登記的準確性和透明度。

第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記(農業用地興建農舍辦法12條第5項)。

已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，分割登記前是否須先解除套繪管制？

105年4月27日前可逕為登記，無須解除套繪

這個問題在105年前後有相當大的差異，依內政部103年4月29日台內營字第1030804511號函釋意旨：「已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，自得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割，惟其套繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定辦理。」意即共有人可持法院確定判決向地政事務所辦理分割登記，無須解除套繪管制，但分割後之土地，仍然維持原套繪管制之顏色。

105年4月27日後須解除套繪後，始得辦理分割登記

但上開函釋，經內政部105年4月27日台內營字第1050804906號令廢止適用，係因法部務認為內政部上開見解有誤解法律之虞，雖然協議分割係辦理分割登記時生效、裁判分割係判決確定時生效，但農業用地興建農舍辦法第12條第2項既然已明定「未經解除套繪管制不得辦理分割」，就是民法第824條所指「法令另有規定的分割限制」。

如果涉及已興建農舍的農業用地的分割，必須在解除套繪管制後才能進行法定的土地分割和相關的土地登記工作。因之，農地如存在套繪管制，縱取得裁判分割確定判決，仍不得在解除套繪管制前，向地政事務所辦理分割登記。這些規定的設立不僅是為了保護農業用地免受不適當的開發壓力，也是為了促進農地的合理使用，並保護農民的利益。透過這樣的法律措施，可以有效地規範農地的開發和使用，確保農地繼續被用於農業目的，並且在農業發展與土地保護之間達到平衡。