與他人共有土地，如果要分割該怎麼處理？

問題摘要：

民法鼓勵共有物分割，但有幾種情況下不得分割：法律禁止分割的特定共有物，如某些國家公園土地；因使用目的無法分割的共有物，如特定文化資產或歷史建築；共有人間契約約定禁止分割的情況。分割方式包括全體共有人協議或法院裁判，可採取原物分割、變價分割或部分原物分割、部分找補，選擇最適合的方案需考量各自持份、土地使用現況、座落位置、價值等多重層面。套繪管制問題是土地分割中的一個重要考量，特別是當土地上已有建築物或其他設施時。套繪管制通常用於標示建築法定空地、停車場或其他規劃限制，這些都可能影響土地的可建築性和利用價值。在分割這樣的土地前，了解和評估這些限制是至關重要的，可能需要進行套繪的調整或甚至解除某些限制。

律師回答：

關於這個問題，所謂的共有物是指該財產由兩人或更多人共同擁有所有權，而共有物分割的主要目的在於讓共有物變成個別的持有人獨自擁有，這樣可以更方便地管理和使用。

 

協議分割

共有人達成協商分割共有物的共識，以約定的方法進行協議分割，協議過程可選擇至鄉鎮市公所調解委員會或直轄市、縣  (市)  不動產糾紛調處委員會進行調解或調處，就共有物分割以調解等程序來達成共識。

 

民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」

 

意思是只需共有人之間針對該共有物透過協議，對於如何分配達成共識即可。分割方式包括原物分割、價金分配、抽籤等，且不用書面紀錄，只要所有的土地持有人能夠達成一致意見，明示或默示即可。

 

裁判分割

當無法全體達成協議時，共有人中一人就可以向法院提起訴訟，請法院用判決方式決定如何分割。

民法第823條 ：

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

 

原則上，民法是鼓勵打破共有關係，所以各共有人可以隨時請求分割，但有下面三種情況的時候則不能分割：

 

1、法令禁止分割。

2、因為使用目的不能分割。

3、共有人有契約約定不得分割。

 

至於，分割方法可依民法第824條第2項：

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

 

分割可以是由全體共有人協議分割，或是請求法院裁判分割，至於分割的方案則相當活潑，可以是原物分割或是變價分割，又或者是部分原物分割、部分找補。究竟何種分割方案最為適當，必須考量相當多的層面，諸如各共有人的持份、土地使用現況、座落位置、聯外道路、土地價值以及土地地目等。

 

那土地分割有什麼特別考量嗎？

 

在處理土地分割問題時，有幾個關鍵因素需要被認真考量來確保分割方案的公平性和合法性。這些因素包括土地的面積、價值、實用性，以及地方法規和規劃限制。

 

面積與價值的對應性：

土地價值並不僅僅由面積決定，還受到地點、可達性、周圍環境和市場條件等因素影響。因此，在進行土地分割時，應進行專業估價來確定每塊分割土地的實際價值，從而保證每個共有人按其應有份額獲得相等價值的土地。面積大小及實際價值，是否與應有部分相互對應？

不動產價值會因坐落位置而有所差異，不能僅憑面積大小即認定分割方法是否公平，透過估價可以更精準的衡量不動產價值。

 

通行權和實用性：

在分割設計中需保障每塊土地都能有合適的通行權，避免創造出無出入口的袋地，這對土地的實用性和價值有重大影響。土地分割計劃應確保每個部分都可以合理地接近公共道路或有其他合法的出入權利。因之，各人分得的土地是否都可對外通行？盡量不要讓土地分割後反而成為無路可走的袋地。

 

法定耕地最小面積限制：

根據《農業發展條例》的規定，每宗耕地分割後的所有面積如果未達到0.25公頃，則不允許分割。這樣的法律規定旨在保持農地的經濟利用效率和可持續經營。分割方案是否違反「耕地最小面積限制」之問題？

依農業發展條例第 16 條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25 公頃者，不得分割。」

 

畸零地和建築限制：

分割後是否會造成畸零地？分割方案應避免造成土地的形狀和大小不利於有效利用的畸零地。此外，建築管制區域（套繪地）的存在可能限制土地的建築潛力。

 

土地的套繪限制：

「套繪管制」是建築行政管理的制度，其本意是在於避免土地被重複利用，因為土地除了建築外，也可能是其他建築物的法定空地、停車空間、或依法不得建築利用的狀況，如果有此種情形，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色標示管制，以免土地被重複利用而破壞建築管理的秩序。

 

是否有套繪管制不能建築之問題？

目前法律規定的「套繪管制」約有二類，一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」因此，在建築執照及地籍套繪圖上，會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。另一類則是農地套繪管制，「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」換言之，土地被套繪管制在解除套繪管制前，是無法再提供建築使用的。所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併)，注意要申請 『農業用地無套繪證明』。申請人需填具申請書後，備齊以下文件 (一)土地所有權人身分證正反面影本(加蓋私章) (二)一個月內之土地登記謄本(正本) (三)一個月內之地籍圖謄本(正本) (四)現況照片，向公所工務課申請。是以最好先向建管單位（工務局）申請查詢套繪位置、是否可以解除套繪、解除後是否可建築等問題後，再行分割。

 

在分割前，應向相關建築管理機關查詢土地的套繪情況，包括是否有可能解除套繪限制和解除後是否允許建築。在進行土地分割前，最好與土地測量師、建築師或法律顧問合作，他們可以提供專業意見和確保分割計劃遵循所有相關的法律和技術要求。

 

在實際操作中，進行土地分割前應進行詳盡的規劃和評估，包括但不限於：

估價：確定每部分土地的市場價值，以公平分割。

規劃審查：檢查土地使用規劃，確定分割後的土地是否符合建築和使用規範。

交通和訪問權：確保每塊土地都有適當的通路或其他法定通行權，避免產生無法利用的袋地。

 

進行全面的土地評估和市場分析，以確定每個部分的價值。明確界定每個分割土地的用途、建築限制和通行權，以確保所有權利和責任在分割後都有明確的法律支持。通過綜合考慮這些因素，可以確保土地分割方案不僅符合法律要求，還能滿足所有共有人的利益，並最大化土地的經濟和實用價值。

 

-房地-共有物分割-不能分割-分割限制-分割標的限制-

瀏覽次數：75