作為防空避難用之地下室能否分割？

22 Aug, 2024

問題摘要：

若地下室在建築改良物登記簿謄本中主要用途為「防空避難室」，則應保持其完整性，不宜進行築牆分割，以免妨害其作為防空避難室的功能效用。

律師回答：

關於當地下室同時用作防空避難室和其他商業用途時。此案的核心在於法院如何應用民法和公寓大廈管理條例對於建築物的共用部分的規定，以及如何處理建築完成前後法律變更的適用問題。

其實關於建築物地下室的法律地位及其分割的可能性，主要問題在於使用目的及構造上的限制，換言之，地下室如其使用執照登記為「防空避難室」時。地下室作為防空避難設施時，其設計目的是供應避難使用，這通常意味著不應隨意更改其結構或功能，以保持其完整性和功能性。

建物分割的法律限制

「建物測量辦法第34條第1項」，建物的分割應當在已經完成所有權登記且法令上無禁止分割的前提下進行。如果建物具有已增編的門牌號，且結構上可實現分隔，例如有明確的樓地板或牆壁，則可以進行分割。對於專用於防空避難的設施，由於其特殊用途和功能要求，通常不會進行分割或更改。

法律的適用及溯及力問題

地下室的建造和登記完成於公寓大廈管理條例施行和民法修正之前，因此需考慮法律不溯及既往的原則。此原則意味著新法通常不適用於既成事實或早已發生的法律關係，除非新法另有明確規定。

地下室的性質和分割可能性：

地下室既被用作防空避難室也用作飲食店，這種雙重用途可能對其法律定位造成影響。按照公寓大廈管理條例，共用部分（如防空避難室）通常不允許進行分割或單獨登記。然而，若地下室具有獨立出入通道和其他獨立設施，且按使用性質可以分隔，可能存在對其進行單獨所有權登記的空間。

建物的共用部分與獨立部分的界定：

法律要求，若建物部分按其功能和構造可以明確劃分為獨立使用部分，則可考慮作為獨立的所有權對象。此外，內政部的規定也提供了在特定條件下，對非共用性質的地下室進行獨立登記的可能性。

如專用於防空避難的地下室不應隨意分割或更改，以免影響其防空避難的功能。這類設施通常應保持完整，並作為公寓或大樓的共用部分。

供防空避難使用之地下室，應無從辦理分割

建築物附建之防空避難設備係專供防空避難使用，不得編定門牌，為本部68.11.26.台內營字第50496號函所明定。又「辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令上並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建築物為限」，為建物測量辦法第34條第1項所明定。是以供防空避難使用之地下室，依據前揭，應無從辦理分割。

(內政部函 78.03.07.台內營字第673197號)

地下室若依建築改良物登記簿謄本記載其主要用途為「防空避難室」，即屬防空避難使用，應保持其完整性，不宜築牆分割，而妨害防空避難之效用（最高法院77年度台上字第2327號判決）。

但如評估以下幾個方面：

構造與用途的詳細調查：

是否地下室的構造和現有使用方式允許將其視為獨立的房產部分。

登記狀況的審查：

檢視地下室的登記狀況及使用執照，確定其是否已經或可以進行單獨登記。

法律變更的影響評估：

考慮法律修正對既有建築的影響，特別是在應用新的法律規定時需考慮其對現有權益的影響。

建築物共用部分與獨立部分法律地位確認的複雜性，需要在考慮法律規定、建築特性及實際使用狀況的基礎上，進行綜合判斷。

蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，即兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，並未進一步限制該等防空避難設備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。應僅生使用該地下室是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作

查現行民法第七百九十九條係於九十八年一月二十三日修正，公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行。而系爭地下室所在大樓係於六十七年建築完成及取得使用執照，於六十八年一月九日由被上訴人、兩造之母洪○梅登記為所有權人（應有部分各二分之一），上訴人嗣於一○○年六月七日繼承洪○梅之應有部分…系爭地下室係於現行民法第七百九十九條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，則原審逕依當時尚未施行之民法規定及該條例規定，作為本件認定事實之基礎，而未說明其適用依據，已有未合。又內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定（八十五年修正時係七十二條）辦理建物所有權第一次登記。內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。亦即在八十年九月十八日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部七十二年六月十六日台內地字第一五九六九○號、七十一年五月二十八日台內營字第八四三九七號函亦為相同之函示。查依卷附使用執照記載系爭地下室用途為防空避難室及飲食店，則系爭地下室是否無適用上揭規定之餘地，自滋疑義。又按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正公布、同年三月一日施行之前土地登記規則第七十三條定有明文。反之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。又依建築法第一百零二條之一第一項及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，惟防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，即兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，並未進一步限制該等防空避難設備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。查系爭地下室建號為○○○號，面積四七六．三○平方公尺，用途為防空避難兼飲食店，除與大廈共用之樓梯及電梯，尚有一獨立使用之樓梯，其餘設有廚房、廁所、變壓器室、管線間等，被上訴人所有地上一層區分所有建物建號為○○○號，該建號建物與系爭地下室登記之共同使用部分建號為○○○號…，可見上開系爭地下室與另一共同使用部分建號之面積、坐落範圍均有不同。倘系爭地下室依其構造及使用上屬獨立之建物，自有獨立之所有權，上訴人既登記為系爭地下室之共有人，則能否謂上訴人不得本於共有人地位，對系爭地下室行使優先承買權，亦非無疑。雖系爭地下室兼供防空避難室使用，揆諸前揭說明，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分所有人占有使用。又所附平面圖固標示有蓄水池、管線間、腐敗槽、濾水池、變壓器室等設備，應僅生上訴人於使用該系爭地下室是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作。原審未曾調查系爭地下室是否具構造上及使用上之獨立性，上開公用設備究占系爭地下室空間為何？此前系爭地下室究竟如何使用？倘上訴人取得全部地下室所有權，是否足以妨害其他區分所有權人使用共同部分之權利？徒因系爭地下室兼防空避難室使用及業已刪除之土地登記規則第七十六條暨制定在後之公寓大廈管理條例規定，即認其係附屬於建物之公共設施，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。(最高法院103年度台上字第900號民事判決要旨)

公寓大廈的共用部分（如防空避難設施）不應進行單獨所有權登記，而應作為整個建物所有權人的共有。這確保了公寓大廈的所有居民都能在必要時使用這些設施。

在處理類似問題時，應仔細審查建物的使用執照和設計用途。如果地下室按使用執照被專門設計為防空避難設施，則可能需要進一步的法律和技術評估來確定是否可以進行任何形式的分割或改變。此外，涉及這類設施的所有權或使用權變更，應通過協商和法律程序妥善處理，以確保符合相關法律和規範，並維護所有居民的權益和安全。

總之，對於設計為防空避難設施的地下室，法律上傾向於保護其完整性和功能性，不支持進行分割或改變其結構，除非有充分的法律依據和技術方案確保不影響其原有功能。