共有土地優先購買權是什麼？如何行使？

問題摘要：

土地法第34條之1的規定，共有土地的處分需經過共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意。如果選擇放棄優先購買權，出售者可以將土地出售給第三人，但是仍有權利收回您應得的對價或補償。這些對價或補償應該包括出售價款扣除必要的費用後的剩餘部分，並根據您在共有土地上的持分比例進行分配。出售者應當提出價金計算書或其他相關證明，證明對價或補償的計算及支付。這些措施是為了保護共有人的權益，確保在土地出售時，各方的權益得到合理的保障和分配。

律師回答：

優先購買權的設立主要是為了保護某些具有特定利益關係的人（如其他共有人、租戶等）在財產轉讓時能有機會以相同條件獲得財產，從而維護其既有的權益。這些條款有助於預防因財產轉讓對特定群體產生不利影響，並促進財產的公平處置。

 

優先承購權的適用範圍

 

共有人出賣自己的應有部分（土地法第34條之1第4項）當共有人出賣其應有部分時，其他共有人有權以相同的條件優先購買該部分。需事先以書面通知他共有人，若無法書面通知則以公告方式。通常經由繼承形成的優先承購權，即是共有物的優先承購權，依《土地登記規則》第120條：「繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。」及民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

 

是因單純將繼承的土地登記為公同共有，並不影響其他共有人的權利，所以僅需由繼承人之一辦理即可，但各繼承人日後如需辦理共有土地的分割或移轉，仍需依《民法》及《土地法》相關規定辦理。土地法第34條之1第5項便規定準用公同共有，因此可以適用該條處分規範。

 

共有物處分的多數決規範

 

土地法第34條之1第1項至第3項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」

 

對於共有土地或建築改良物的處分、變更及設定負擔，需符合以下條件：

需有共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意。

若應有部分合計超過三分之二者，其人數不予計算。

需事先以書面通知其他共有人，若無法通知則公告之。

在進行權利變更登記時，需提供其他共有人已受領或提存的證明。

 

有償讓與的限制

本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。

(土地法第三十四條之一執行要點第3點)

 

處分：

指出共有物的處分必須是有償讓與，意味著只有在交換金錢或其他等價物的情況下，共有物的轉讓才被認為是合法的。此外，法條明確排除了信託行為、交換所有權及共有物分割這些形式不屬於有償讓與的處分。

 

變更：

變更共有物的使用或性質必須是有償的，或者不得影響其他共有人的利益。這保證了任何變更都不會對其他共有人產生負面影響，且在變更過程中，原則上應當有相應的補償或價值交換。

 

特定權利的設定：

地上權、農育權、不動產役權或典權：這些特定的不動產權利設定也必須是有償的。這意味著任何設定這類權利的行為都需要涉及金錢或其他形式的補償，以確保所有共有人的權益得到適當的保障。

 

共有人限制：

本條還提到，共有人在處分行為中除了擁有優先購買的權利外，不得成為受讓人。這是為了避免共有人利用內部信息或地位進行不公平的自我交易，保護其他共有人的利益。

 

在實務操作中，為了避免共有土地長期閒置並促進經濟利用，法律允許在滿足多數同意條件下進行土地的轉售。出賣共有人需：事先通知其他共有人並提供優先購買的機會。如其他共有人無購買意願，需將其他共有人應得的對價或補償提存或交付。提供價金計算書，以佐證對價或補償的合理性。

 

共有人數及其應有部分的計算

 

基本規則：

決策需由過半數的共有人數及其應有部分合計過半數同意。這意味著不僅共有人的數量要超過一半，他們持有的共有物的份額總和也要超過一半。

超過三分之二的特例：如果某一共有人的應有部分合計超過三分之二，則其在人數上的計算可以不予考慮，這主要是為了避免單一或少數共有人過度影響共有物的管理與處分。

 

共有人死亡的處理：

當共有人死亡，其持分將由繼承人承接，並將繼承人的數量和他們各自繼承的份額計入總的共有人數及持分計算中。

 

公同共有與分別共有的特殊情況：

公同共有：公同共有時，共有人數及應有部分的計算基於他們的潛在持分，即便這些持分沒有明確規定，通常被假定為均等。

 

分別共有與公同共有併存：

如果某部分財產同時存在分別共有和公同共有的情況，那麼在計算共有人數及應有部分時，會將同意的公同共有人數及其潛在持分與分別共有人的同意合併計算。如果有共有人同時屬於分別共有與公同共有，他們的同意不會被重複計算。

 

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比例視為不明，推定為均等。分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已符合本法條第一項規定，且另有分別共有之共有人同意者，於計算共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意之人數及其潛在應有部分併入計算。同意之分別共有人與公同共有人有部分相同者，不重複計算該同意人數。

(土地法第三十四條之一執行要點第7點)

 

通知的要求

事前通知：

在處分、變更或設定負擔前，部分共有人需要先通知其他共有人。

通知方式：

通知必須以雙掛號或郵局存證信函方式進行，並送達到他共有人的戶籍地址。對法人或非法人團體則送達到其事務所或營業所。如果共有人已遷出國外或無戶籍，需按特定情形處理。

無法送達時的處理：

如果通知無法正常送達，可以依據共有人的實際住所進行通知。如果實際住所未知，則需在登記申請書上作出相應記載，承擔法律責任。

 

公告的要求

替代公告：

當無法以書面通知共有人時（例如住所不明、已遷出國外或無戶籍），可通過公告方式進行通知。公告可以透過村里辦公處或透過報紙登載進行，公告效力從最後一次布告或登報日起算二十天後生效。

公告內容：

公告應包括土地或建物的標示、處分或變更的方式、價金分配、償付方法及期限等信息。

如果涉及多宗土地或建物的出售，需分別明確每宗的價金分配。

 

本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。(二)書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍者，依第四款第二目或第三目規定辦理。(三)他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第五十條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。(四)不能以書面通知而以公告代替者，以下列情形為限：1.他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。2.他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。3.他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。(五)公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經二十日發生通知效力。

(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。(七)他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告之對象。(八)委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。(土地法第三十四條之一執行要點第8點)

 

提存

如何處理共有物處分時對難以聯繫的共有人應有對價的問題，

提存人資格與行為：

提存人定義：提存人應為共有物的共有人之一，可以單獨或多人共同辦理提存。

提存執行：當處分共有物且需支付對價給其他共有人時，若該共有人無法直接接受對價，可以向法院提存該款項。

提存地點的確認：

若他共有人的住所記載於日據時期的舊址，則應根據現在的住所資料來辦理提存。

面對無法確定住所的共有人的提存處理：

尚生存的共有人：若知道共有人尚在世但住所不明，則可以將他設為提存的受取權人。

已死亡的共有人：應以其繼承人作為提存的對象。

 

繼承人不明：若共有人已死亡且不知道繼承人的情況，應依法指定遺產管理人來處理提存。

行蹤不明的共有人：對於未宣告死亡但行蹤不明的共有人，應指定由財產管理人來處理其應得的對價。

 

依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：(一)提存人應為本法條第一項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。(二)他共有人之住所為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住所向法院辦理提存。(三)他共有人之住所不詳，經舉證客觀上仍無法查明時，依下列方式辦理：1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法規定辦理。2.他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。(四)以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明相關被繼承人姓名及提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書、不計入遺產總額證明書、逾核課期間證明書或逾徵收期間證明書。(土地法第三十四條之一執行要點第11點)

 

優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。(土地法第34條之1執行要點第13點第11項，

 

土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」《土地法》第34條之1之規定，「共有土地之其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定處分土地時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。上開規定，於公同共有準用之。」

 

土地法第34-1條 是為了解決土地共有人之間的紛爭，使土地經濟效益最大化的法令。在共有人眾多的情形下，如果處分整塊土地前必須取得全體共有人同意，將會影響土地的充分利用，容易形成擱置的問題。

 

因此該法規定，只要超過了 1/2 的共有人同意，且這 1/2 共有人的土地持分相加後大於 50% ，就可以利用「少數服從多數」的概念，在不需要全部共有人同意的情況下，將整塊土地賣掉。
 

所以，因繼承而公同共有的土地，如經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計超過三分之二的共有人同意，就可以將土地轉售給第三人，這是為了避免共有土地長期閒置，有礙經濟利用。但共有土地出售前，出賣之共有人應先將出賣條件通知其他的共有人，其他共有人並有依同一條件優先購買的權利。如果其他共有人沒有購買意願，或購買條件不相同，那出賣之共有人應將其他共有人因出賣土地應得之對價或補償，提存或交付給其他共有人，才能辦理共有土地的所有權移轉登記。

 

依照目前實務上運作，所謂「他共有人因出賣土地應得之對價或補償」，是指出賣土地的價金扣除移轉土地必要費用（例如土地增值稅等）後，及其他共有人因拒絕受領或事實上無法受領時產生的提存費用等，再依各共有人持有土地之比例分配剩餘價金，出賣之共有人並應於移轉登記及提存時，提出價金計算書，以為佐證。

 

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