共有人什麼情況共有物出售均有優先購買權？

22 Aug, 2024

問題摘要：

按土地法第34條之1的相關規定，特別是優先購買權的適用情況，優先購買權的目的在於簡化共有關係，僅當共有人出賣其應有部分或全部共有物時，其他共有人才有優先購買的權利。這一規定也適用於公同共有情況，以簡化公同共有物的管理和處理。此外，當債權人或抵押權人聲請拍賣債務人的公同共有物時，優先購買權並不適用。執行程序中的特殊情況，其中執行標的的處理可能不包括共有人的優先購買權。這些規定旨在保障共有人在共有土地交易中的權利，同時促進土地的有效利用。

律師回答：

對於公同共有土地的優先承購權，依據土地法第34條之1第4項的規定，當共有人出賣其應有部分時，其他共有人有權以相同的條件優先承購該部分。這項規定在公同共有的情況下也是準用的，意味著公同共有人在另一公同共有人出售其應有部分的共有物時，有權行使優先承購權。公同共有人對執行標的之公同共有土地是否有優先承購權？

土地法第34-1第4項之優先購買權，目的在簡化共有關係，故僅於共有人出賣共有物之全部或應有部分始有其適用。上開優先購買權之相關規範於公同共有亦準用之（土地法第34-1第5）。

公同共有土地應有部分之公同共有人，得單獨或共同依土地法第34條之1第4項行使優先購買權

「土地法第34條之1有關共有人優先承購之規定，係民法第828條第3項之特別規定，無『應得公同共有人全體之同意』始得行使之限制。公同共有土地應有部分之公同共有人，依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，乃依法取得之固有權，非繼承而來，得單獨或共同為之。」

(最高法院106年度台上字第1425號裁定)

土地法第34條之1關於共有人優先承購權的規定，是民法第828條第3項的特別規定，並且指出在公同共有的情形下，公同共有人行使優先購買權時不需要得到所有公同共有人的同意。這意味著每個公同共有人都擁有獨立的權利，可以單獨或者與其他共有人共同行使優先購買權。

這樣的規定有助於簡化共有物的管理和處分過程，確保公同共有人能夠在其他共有人決定出售共有物的應有部分時，有機會以同等條件維持或增加其在共有物中的持份。這不僅保護了公同共有人的權益，也促進了土地的有效利用，避免了因共有關係過於複雜而導致的土地閒置或管理不善。

如債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有物全部，並無優先購買權。

當一名共有人嘗試出售其在共有物（如土地）中的應有部分給第三方時，其他共有人擁有優先購買該部分的權利，這可以確保共有物的其他持有人能夠在變更前保護自己的利益。這種規定適用於正常的買賣情況，並有助於維持共有物的穩定和公平處理。

如果是債權人或抵押權人聲請拍賣債務人的公同共有物全部，則在這種情形下，優先承購權可能不適用。這是因為拍賣過程涉及的是強制執行，而不是共有人自主的出售行為。優先承購權的設立主要是為了在共有人之間的自願交易中保護其他共有人的利益，防止外人進入共有關係造成的可能複雜或不利影響。

按土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。其立法意旨在於第三人買受共有人之潛在應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，以促進土地之有效利用。此與金錢債務或拍賣抵押物之強制執行程序，由債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，尚屬有間，自難謂此際公同共有人對執行標的之公同共有土地全部有優先承購之權。

(最高法院109台上字第3247號判決)

當涉及到債權人或抵押權人聲請拍賣債務人的公同共有土地全部權利時，這種優先承購權則不適用。在強制執行程序中，出售是為了清償債務而進行的，並非普通的市場交易，因此公同共有人在此情境下並不享有優先購買權。這樣的規定確保了債務清償過程的公平性和效率，避免了可能的法律糾紛和執行障礙。

如屬於變價分割之情形，是否有優先購買權？

不動產拍賣時，除債務人及執行拍賣人員不得應買或使他人為其應買外，依法律規定，承買拍賣不動產之資格，涉有限制者，亦不得為應買人。債務人在強制執行過程中不得購買自己的財產。這一規定基於的理念是，債務人如果有資金購買自己的財產，應直接用這些資金清償債務，而不是通過拍賣過程。這樣可以避免不必要的執行程序並保障債權人的利益。依強制執行法130條準用第70條第6項規定︰債務人不得應買。有疑義者是，此處之債務人，是否包含限定繼承人？

限定繼承人或第三人提供抵押物時得應買該不動產：

「按不動產之強制執行，依強制執行法第一百十三條準用第七十條第六項規定，債務人不得應買。此一規定係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人就其債權未獲全額清償時，將再聲請拍賣已為債務人固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故予立法禁止。惟於限定繼承或第三人提供抵押物之強制執行，因繼承人對於遺產，或抵押物所有人對於抵押物，均僅負物的有限責任，與一般負無限責任之債務人性質尚有不同，如允許繼承人或抵押物所有人應買以保有其財產，既不生前述立法考量之疑慮，對於債權人亦無不利，自無禁止之必要。」

(最高法院105年度台抗字第381號裁定)

對於限定繼承人或提供抵押物的第三人而言，他們對相關財產只負有限責任，這與一般債務人的無限責任情況有所不同。因此，允許這些人購買相關財產不會引起法律上的疑慮，也不會對債權人造成不利。

執行法院代全體限定繼承人立於出賣人地位，出賣土地之全部於第三人，就各該限定繼承人（共有人）而言，仍不失為出賣其應有部分：

按土地法第34條之1第4項規定：共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權，係法定形成權之性質，不容任意剝奪。上開規定，於強制執行拍賣債務人應有部分時，亦有適用。又強制執行程序就被繼承人所遺土地之全部為執行時，限定繼承人雖列為執行債務人，惟其僅係就遺產負物的有限責任，與一般負無限責任之債務人性質不同，如允許其應買以保有其財產，不生強制執行法第70條第6項限制債務人不得應買之立法疑慮，對債權人又無不利，自無禁止之必要，應准許限定繼承人得為應買。準此，執行法院代全體限定繼承人立於出賣人地位，出賣土地之全部於第三人，就各該限定繼承人（共有人）而言，仍不失為出賣其應有部分。考量限定繼承人對該財產之感情，或向來之使用狀況，如准其行使優先承購權，亦不影響債權人以最高（拍定）價清償債務之利益，依相同之法理，應認限定繼承人（共有人）仍得行使其優先承購權。

(最高法院108年度台抗字第590號裁定)

土地法第34條之1第4項賦予共有人在其他共有人出售其應有部分時的優先承購權。這是一種法定的形成權，意味著在強制執行過程中，若涉及到共有人的應有部分，其他共有人應有優先購買的權利。即使在強制執行過程中，限定繼承人作為共有人仍應保有優先購買的權利，這有助於保持他們對財產的情感聯繫或先前的使用狀況，同時也不會影響債權人利益的最大化。