分管契約如何終止?

22 Aug, 2024

問題摘要:

共有人是否可隨時終止分管契約?分管契約若無訂定期限,僅能經全體共有人同意才能終止,單一共有人無權隨意終止。因此,不能隨時終止分管契約,只能通過分割共有物來終止分管契約的效力。在分管契約有效存續期間,可以提起分割共有物之訴。分管契約雖然限制了共有人對共有物的使用、收益或管理,但這不影響共有人根據法律提出分割共有物的請求。未經登記的分管契約對於受讓人不具有法律效力,除非受讓人在受讓時已知悉或應當知悉其存在。這保護了善意受讓人的權益,並確保物權的穩定和可追溯性。

律師回答:

關於這個問題,分管契約存續中,共有人得否提起分割共有物之訴?應採肯定說。分管契約是共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約,而共有人請求分割共有物,應可解釋為有終止分管契約的意思。

 

分管契約於何時失其效力,應視當事人之約定而定,若分管契約訂有期限,則於期限屆滿時失其效力屆滿前,仍得經共有人全體協議終止分管契約;若該分管契約未定期限,因終止分管契約乃共有物管理方法之變更,需經共有人全體之同意始得為之,故各共有人不得隨時終止分管契約。因此,不得隨時終止分管契約,僅得以請求分割共有物以消滅共有關係之方式,使分管契約失其效力。

 

分管契約的終止

 

期限到期:

如果分管契約中設定了明確的期限,契約將在期限屆滿時自動終止。

 

共有人一致同意:

在沒有設定明確期限的情況下,需要所有共有人的一致同意才能終止分管契約。

 

分割請求:

請求分割共有物被視作對分管契約的一種終止方式,特別是當現有的管理方式不再適應共有人的需求或利益時。

 

分管契約的終止可以是根據契約約定的期限到期,或是經全體共有人同意提前終止。如果契約未設定期限,則通常需要所有共有人的一致同意才能終止。請求分割共有物可以被視為一種終止分管契約的方式之一,特別是當分管契約不再符合共有人的合理利益或需要時。

 

提起分割共有物之訴

 

分割請求的合法性:

即使存在分管契約,每位共有人依舊保持對共有物分割的權利。這種分割請求不僅是共有人權益的一部分,也可能對現有的分管契約提出終止挑戰。分管契約本質上是管理共有物的一種協議,而分割則是旨在終止共有關係,解決共有人間的利害關係。即使分管契約未終止,共有人也有權要求分割,以實現其物權上的獨立和自由。

 

在分管契約存續期間,共有人依然可以提起分割共有物的訴訟。這是因為請求分割共有物本身可視為對分管契約的終止要求。分管契約雖然規定了特定的使用和管理方式,但未必能完全限制共有人對共有物提出分割的合理要求。

 

分管契約存續中,共有人得否提起分割共有物之訴?應採肯定說。分管契約是共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約,而共有人請求分割共有物,應可解釋為有終止分管契約的意思(最高法院85年台上字第53號民事判決)。共有人間訂立分管契約,是在於約定使用收益管理之方法,其共有關係仍是存續,故共有物雖經分管,但在未分割前,並不影響共有人對共有物原有之分割請求權,故在分管契約存續中,得提起分割共有物之訴。

 

法院的裁量權:

當共有人無法達成分割協議時,可能會尋求法院介入以裁決合適的分割方式。法院在決定分割方式時不僅僅受限於共有人提出的具體方案,而是會考慮到公平、經濟價值等因素,以確保分割後每位共有人獲得的部分均衡合理。

 

在分割協議不成而請求裁判分割共有物時,法院得自由裁量適當之分割方法而為判決,並不受共有人主張之分割方法所拘束。分管契約與協議分割契約不同,前者以共有關係繼續存在為前提,後者以消滅共有關係為目的,故裁判上分割共有土地時,並非須完全依分管契約為分割,而應斟酌土地之經濟上價值,並使各共有人分得土地之價值相當(最高法院85年台上字第53號民事判決)。

 

當共有人提出分割共有物的訴訟時,法院有自由裁量權來選擇適當的分割方法,不受分管契約所約束。法院會考慮到土地的經濟價值和公平原則,以確保各共有人在分割後能夠獲得相當的價值份額。

 

如請求法院將分管部分分歸其取得,法院自不受主張所拘束,而須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值,符合公平經濟原則,其分割方法始為適當(最高法院88年台上字第1768號民事判決參照)。

 

分管人就其分管部分有依分管契約使用收益之權利,此項權利自然包括「出租」在內,因此分管部分之出租,不需要得到其他共有人的同意。此時他共有人亦應受此租賃契約之拘束,但因共有人出租之管理權是來自於分管契約,故承租人只有在分管契約所允許的範圍內,才能對抗其他共有人。

 

分管契約的保護與登記

 

分管契約通過登記後,對於所有現有和未來的受讓人或物權取得人具有法律效力,除非在交易時他們並不知情且沒有合理的方式得知該契約的存在。

 

如果分管契約經過登記,對於善意受讓人或取得物權的人是具有法律效力的。這樣的登記可以

保障契約內容對第三方的約束力,但如果未經登記,則對於受讓人或取得物權的人可能無法生效。

 

依民法第826條之1第1項規定,共有人間之分管契約,於登記後,或由法院裁定所定之管理經登記後,對於應有部份之受讓人或取得物權之人,具有效力。分管契約通常只在共有人間具有約束力。對於第三方,如租客,其權利保護取決於他們是否知情該契約的存在和内容。如果他們在不知情的情況下行事,可能不受分管契約的限制。如果第三方在明知分管契約存在的情況下行事,則其行為應受到該契約的約束,並且在契約終止後,他們的權利也可能被相應限制或終止。

 

分管契約,對於應有部份之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事,或可得而知者為限,亦具有效力。該立法目的是為了保護善意受讓人,間之分管契約並未登記,則於受讓時並無法知道分管契約內容為何,故依上開規定,該未經登記之分管契約對之不具效力。

 

對於分管部分之承租人權利

 

承租人的權利與分管契約終止:

 

當分管契約終止後,承租人的權利將受到影響。如果分管契約被終止,承租人可能需要依照民法規定返還房屋,除非有其他的合法權益支持其占有。根據分管契約,一個共有人可以獨立出租其管理的部分,無需其他共有人同意。這種租約受分管契約的保護,並對第三方租客具有約束力,除非分管契約被終止或修改。

 

已合意終止該分管契約,則承租人對他共有人主張有權占有承租部分之權源已為消滅,得主張是無權占有,依民法第821條及第767條前段之規定,請求返還房屋。

 

不當得利的返還:

若分管契約終止後,承租人繼續占用房屋而未支付相應的租金或使用費用,他可能需要根據不當得利規定返還從占用期間起得到的經濟利益。

 

至於得否依民法不當得利之規定,請求返還自請求時起占有使用房屋之利益,涉及到民法第821條所謂「本於所有權之請求」是否包含債權請求權?

 

學說與實務均採否定見解,債權請求權例如損害賠償請求權、不當得利請求權等,各共有人僅得按其應有部分請求。僅限於終止分管契約時起,按其應有部分二分之一所得請求相當於租金之不當得利,至於終止分管契約前,是有權使用該房屋,無不當得利規定之適用。

 

-房地-共有物管理-共有物分管-分管協議-

(相關法條=民法第821條=民法第767條=民法第826-1條)

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