分管契約（分管協議）與約定專用有什麼不同？

22 Aug, 2024

問題摘要：

管契約和約定專用的區別確實很重要，前者是由共有人間互相簽訂的契約，而後者則是需經由區分所有權人會議決議並載入管理規約中的規定。這些區別不僅涉及到契約的形成和效力，還影響到其對共有人和第三方的法律影響力。

律師回答：

關於這個問題，共有物的使用收益涉及共有人間如何公平和平地使用共同擁有的財產。如果所有共有人都能公平使用，不會有任何阻礙，則問題不大。然而，若部分共有人試圖排除其他人，獨占共有物的全部或部分使用權，則需要通過分管契約或約定專用來合法化這種安排。否則，這種行為可能涉及竊佔罪。例如，將個人物品堆放在共有土地或空間，或頂樓住戶單獨使用頂樓平台來種植花草或搭蓋違建等。

共有物之使用收益

如果共有人可以和平共享资源而不互相干擾，則可以避免許多爭議。然而，一旦有人試圖排除其他人的使用權，或者獨自享有全部或特定部分的使用權，這就需要透過分管契約或約定專用來明確規範，否則可能會引發法律上的問題，例如竊佔罪的適用。

關於共有物的使用收益，如果共有人間可以公平且和平的使用，沒有人阻礙其他住戶使用，就會相安無事;如果有部分共有人想要排除他人的使用，而單獨享有共有物的全部或特定部分之使用收益，那就得要有分管契約（或稱分管協議）或約定專用，否則就會有竊佔罪的問題。例如將個人物品堆放在共有的土地或空間、又如頂樓住戶想要單獨使用頂樓平台而種植花草或搭蓋違建。

換言之，對於共有物，原則上各共有人本得按其應有部分使用收益，也就是說每個共有人都可以去使用共有物，除非有分管契約或約定專用，才可以由特定共有人單獨使用收益。

此等將共有物之全部或一部交給特定共有人使用收益的情形，法律上有兩種型態，分別為「分管契約」與「約定專用」，雖然其本質上都是屬於一種讓特定共有人專門使用收益共有物的情形，但兩者在法律上卻有很大的不同。

分管契約（分管協議）

契約性質與管理權利：

分管契約是一種私法上的契約，屬於債權範疇，通過共有人之間的互相協商和同意形成。

根據這類契約，一個或多個共有人可獲得對共有物特定部分的獨立使用和管理權，这通常包括出租或其他收益性使用。

分管契約是指由共有人之間訂立的契約。所謂分管契約，乃由共有人間所訂立之契約。換言之，分管契約在法律上屬於一種契約，是由共有人互相簽訂的契約。換言之，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，這就是所謂分管協議。

這些契約在法律上屬於契約範疇，由共有人互相簽訂。根據分管契約，各共有人可以約定由某一人管理共有物，或各共有人分別管理特定部分，或以其他管理方式。

對外效力：

在共有人間具有約束力，但對外部第三方如未進行相應的登記，則可能不具有效力。分管契約主要在共有人之間產生效力，它對共有人具有約束力，但對於外部第三方，特別是在未登記的情況下，可能不具備效力。

契約終止：

契約的終止可以由合同約定的期限到期自動发生，或者由所有共有人的共同决定提前終止。此外，任一共有人提起分割共有物的訴訟亦可視為對分管契約的終止要求。分管契約的終止通常需要所有共有人的共同決定，除非契約中有明確規定其他終止條件。

關於分管契約簽訂的方法

書面分管契約：

分管契約是由共有人之間就共有物的使用、管理或收益作出的契約。這類契約可以讓一個或多個共有人對共有物的特定部分擁有管理和使用的權利，而這通常需要所有共有人的同意。

建商在賣房時，與每個購房者簽訂契約，約定特定住戶對某些共有物的使用權。這種情況下，即使不是共有人間直接訂約，法院也認為這種由建商作為媒介的方式有效。例如，最高法院96年度台上字第2025號民事判決指出，契約的成立不僅限於當事人之間的直接意思表示，也可以透過第三方（如建商）達成一致。

默示分管契約：

當共有人之間對某些行為長期互相容忍，不予干涉時，可以認定為默示的分管契約。最高法院98年度台上字第1087號民事判決強調，默示意思表示可以通過行為或其他情況推知其效果，並認定存在默示分管契約。

建商在賣房子的時候，個別與所有購買戶簽訂契約，在契約條款中約定特定住戶對於某共有物之全部或部分得單獨使用收益。雖然這種契約不是共有人間直接訂約，但法院認為這種由建商當締約媒介的方式也是有效。

契約的成立不僅限於當事人之間直接的意思表示一致，而且可以透過第三方（如建商）作為媒介，傳達並協調當事人之間的意思表示。這意味著，即便建商與每個買方分別簽訂了含有共有部分使用權的條款的契約，只要這些意思表示最終達成一致，該契約就被視為有效。

此外，這一判決強調，即使是透過建商進行的這類約定，也應被視為有效地在共有人間建立了分管契約，特別是當涉及共有物（如公寓大廈的共用部分或基地空地）的管理和使用權時。然而，法院也指出，原審法院在處理此案時未能充分調查這一點，尤其是在確認各共有人是否真的進行了有效的分管契約簽署方面。

最高法院96年度台上字第2025號民事判決認為：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」

默示意思表示在法律上的適用，尤其是在共有物的管理與使用上。默示意思表示指的是，即使沒有明確的語言表達，但從行為或其他情況可以間接推知一個人的承諾或意圖。在此案例中，建商與買方之間的交易涉及公寓大廈的共用部分，如基地空地的使用權被指定給特定的共有人。

當各共有人對特定共有人長期使用某部分共有物並未提出異議，互相容忍其使用並未干涉，這種情形下，即可認為默示地同意了分管契約的存在。也就是說，這種長期的行為模式與交易慣例形成了默示的分管契約，此契約對於後來的共有人或受讓人也具有約束力，除非存在特別的情况。

這樣的法理解釋，強調在共有物的使用和管理上，默示同意可以形成有效的法律約束，保護那些依據這些默示契約行事的人不受後來意見變更的影響，除非新的共有人或受讓人可以證明他們在交易時完全不知情且無從得知這些默示的約定。

最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨：「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

分管契約是共有人間的契約行為：

民法第818條及820條第2項分別規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」。換言之，關於共有物之管理，原則上經共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計超過三分之二，就可以決定共有物要如何管理，但如果要形成分管協議則需要全體共有人同意。

約定專用

約定專用是指公寓大廈管理條例中規定的，共用部分經約定供特定區分所有權人使用。根據條例第3條第5款及第23條第2項第1款，約定專用部分須經區分所有權人會議決議並載明於規約上，才會有效力。

約定專用部分通常在公寓大廈或有規約的住宅區中使用，必須透過區分所有權人會議決議來實施。該約定一旦被納入規約並通過區分所有權人會議決議，對所有現有及未來的區分所有權人都具有約束力。

約定專用部分的效力基於規約的記載，對所有區分所有權人（包括繼受人）均具有約束力。這些規約和決議的內容必須在區分所有權人會議上通過，並記載於規約中。

至於所謂約定專用，則是指公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分，除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才會有效力。因為能發生效力的約定專用必須在規約中載明才行，所以約定專用其實就是一種規約。

約定專用通常是在公寓大廈或其他有規約的住宅區中使用，它允許特定共有部分由特定的共有人專用。約定專用通常需載於公寓大廈的管理規約中，並需要透過區分所有權人會議的決議來實施。一旦約定專用被納入規約並經由區分所有權人會議決議通過，它對所有現有的及未來的區分所有權人都具有約束力。

以上，各應該就能夠很清楚的分辨兩者的差異，分管契約是一種契約，約定專用是一種規約。前者是契約行為，後者則為共同行為。

約定專用是共有人的決議

由於約定專用是一種規約，而規約依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，才可以做成決議。因此，約定專用必須經過區分所有權人的多數決。

此外，同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」

換言之，約定專用部分，除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才有效力。

分管契約作成方式，共有人間的契約行為，需要全體共有人同意。約定專用，需要區分所有權人會議的多數決議，並記載於規約中。分管契約，對共有人具有效力，但對外部第三方僅在登記後具有效力。而約定專用於規約中記載後，對所有區分所有權人（包括繼受人）均具有強制效力。分管契約，通常需要全體共有人共同決定，或根據契約中規定的其他條件終止。約定專用，可由區分所有權人會議議決終止。是分管契約和約定專用在法律上有著不同的本質和效力，需根據實際情況和需求選擇合適的安排，以保障共有人及繼受人的權益。