不動產變價分割有什麼要注意的？

22 Aug, 2024

問題摘要：

分割共有物是指將由兩個以上的共有人共同擁有的財產（如土地或房屋）分割成各自獨立所有的過程。當共有人中的任何一方希望結束共有關係時，可以通過協議或向法院申請進行分割。首選的方式是協議分割，若無法達成協議，則可以向法院提起訴訟請求分割。法院在裁決時會考慮物品的性質、價值、經濟效用以及公共利益等因素，並根據各共有人的權益比例決定是否原物分配或變賣後分配價金。這一過程的目的是消除共有關係，以確保各共有人的權益得到公平保護。

律師回答：

關於這個問題，

共有物的分割是一個既實用又能解決共有人間潛在衝突的法律機制。當共有物（如土地、房屋等）由多人共同擁有時，任何一方共有人都可以依法要求結束這種共有狀態，透過分割使每個人得到獨立的所有權。

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

民法第823條：提供了共有人隨時可以要求分割共有物的權利，除非存在法律規定的不得分割的特殊情況。

民法第824條：明確指出分割應按共有人協議的方法進行，如果無法達成協議，任何共有人都可以請求法院進行裁定分割。

白話文就是說，兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

在法律上，物的所有權有時候會以共有的方式存在，通常動產比較不常出現，但是不動產比方房屋和土地就很常出現共有的狀況，民間俗稱「持分」。尤其是房屋和土地如果因為繼承取得，就會變成兄弟姊妹共有，而如果沒有去處理，等所有人死亡後，其子女又有數人，共有人就會越來越多，共有關係也會越來越複雜。一旦共有人不想維持共有關係了，該怎麼辦呢?除了把自己的持份賣掉之外，另外的方法就是分割共有物了。

分割方式的選擇

原物分配：如果可能且實際可行，法院傾向於以原物分配的方式進行，這意味著物理上將共有物實際分割，每個共有人獲得一部分物品的獨立所有權。

變價分配：如果原物分配會損害物品的使用或價值，或者由於物理條件限制而難以實行原物分配（例如共有的是一座建築物），則可以採用變價分配，即將共有物出售，按共有人的份額分配所得的金錢。

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。若分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人，民法第824條第1、2項定有明文。所以最優先的方式一定是協議分割，如果協議不成，這時候任何的共有人都可以向法院訴訟，請法院裁判分割。建議委託律師處理。

不動產如果是共有人所分別共有，在分割前必須要去調解委員會調解，如果調解未果，做成不成立證明書，就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候，就可以訴訟法院裁判分割。

法院會審酌房地是不是共有人所共有，共有人間是否有不分割之協議，房地是否有無法定不能分割事由等情，原告必須提出土地登記謄本或建物登記謄本、土地所有權狀或建物所有權狀等文件給法院參酌，土地的話還要準備地籍圖謄本，這些文件可以去地政事務所申請，在訴訟前應先準備齊全。

在處理分割過程中，合適的準備和步驟包括：

進行調解：在提起訴訟之前，先進行調解嘗試達成協議，這可以減少訴訟成本和時間。

估價：對共有物進行專業估價，確保分割時每個人能公平地獲得相對應的價值。

法院程序：如果調解失敗，則通過法院裁定分割。提交必要的文件，如土地或房屋的登記證明、估價報告等，以支持分割的請求。

分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。

而法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，需先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人。要之，裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，不受共有人主張之拘束。

變價分割的結果為拍賣共有不動產後，再由共有人依持分比例受領拍賣價金。例如甲、乙共有房屋一戶，因不適合原物分割，故法院判決變價分割，待拍賣該戶華廈後，再由分別依持分比例受領拍賣價金。

什麼情況下適合採取變價分割？

法律規定係以原物分割為原則，例外可以採取變價分割。法院會優先考慮原物分配的可能性，即直接將共有物分成多個部分分配給各共有人。如果原物分配在實際操作中不合理或不可行（例如會導致房屋使用價值降低），法院可能會選擇變價分配，通過出售共有物並將所得價金分配給共有人。這裡說的例外情形，例如：標的物性質不適合作原物分割、多數共有人同意變價分割、共有人對於分割方案意見分歧等等，法院於個案中會綜合考量相關的因素，判斷是否准許變價分割。

共有物的性質：

法院首先會考慮共有物的物理和法律性質。比如，如果共有物是一塊土地，法院可能更傾向於通過物理分割來處理；而如果是無法物理分割的房屋，可能會選擇其他方式，如變價分割。如共有標的為房產性質，不適合作原物分割；土地面積過小、共有人人數眾多。

當事人意願：

因部分共有人長期占用不動產，其他共有人反制及解決的手段；為了整合開發不動產，其他共有人排除異己的手段；投資客低價買進持分後，欲透過拍賣整筆不動產的方式換價套利；共有人不願持有不動產，希望變換成金錢。

換句話說，法院在思考分割方式的時候，不受當事人聲明的拘束，法院可以依據持份比例，自己決定分割方式，哪一個部分要給誰，或是用分割完再找補金錢的方式。土地的分割通常會直接劃分，每個人所有的土地就變小塊，但是房屋因為他構造的關係，就無法直接劃分了。透天厝如果說一個共有人一層樓，也無法分割，因為並沒有獨立的出入口。如果有獨立出入口，自然可以用原物分配的方式去分割，法院通常會去現在勘驗，看看怎麼的劃分方式最好。

經濟效用與公共利益：

法院會衡量分割後的共有物的經濟效用，確保分割不會導致資源浪費或無法有效利用。此外，公共利益也是一個重要的考量因素，尤其是在涉及到公共通道或基礎設施時。

多方利益平衡：

法院會盡量平衡全體或多方共有人的利益，避免因分割而導致利益嚴重不平衡的情況。例如，法院在決定分割方式時，會考慮是否有合理的通路，確保每個共有人在分割後能夠有效利用其所得部分。

此時透過實地勘驗與專業估價，在一些複雜案件中，法院可能會進行實地勘驗，了解共有物的實際狀況，並可能要求提供專業估價報告以輔助決策。這些步驟有助於法院作出更為公正和合理的判決。

以房屋分割為例，鋼筋混凝土造之多層建物如果是共有的透天厝，如果只有單一門戶可供出入，且只有單一水表電表，該屋為一集合住宅，僅有單一出入門戶，若就系爭房屋進行原物分割，顯難為建築上或居住之使用，無以增進房屋之經濟效用，徒增法律關係複雜化，況如以原物分割後，兩造如再以磚牆區隔，扣除兩造各自分擔之磚牆厚度，共有人所分得之部分寬度更行減少，如果亦無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願，則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割，抑或全數分配予兩造之一方，由他方以金錢補償方式均非妥適。則通常透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使不動產之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，屬於有利，所以斟酌房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，法院通常會認為房地之分割方法，應以變賣共有物後，以所得價金按兩造之所有權應有部分比例分配予各共有人之方式，較為適當。

而，如果主張變價分割，原告也可以於起訴前，委託不動產估價師就兩造共有之不動產作成估價報告給法院審酌。

分割共有物不僅涉及法律程序，也涉及對財產的實際管理和利用。適當地處理這些問題可以確保共有人各自的權利得到尊重和保護，同時也促進了資產的有效利用。在進行分割時，尋求法律和不動產專業人士的建議是非常重要的，這可以幫助確保過程的合法性、效率和公正性。