土地法34條之1在公同共有的不動產應有部分的讓與如何適用？

22 Aug, 2024

問題摘要：

共有土地或建築物的處分、變更及設定地上權等權利，必須獲得過半數共有人及其應有部分合計過半數的同意。若應有部分合計超過三分之二，則人數不予計算。共有人在處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知其他共有人，無法書面通知者應公告。共有人應負連帶清償責任，並提供相應的證明。公同共有的不動產應有部分的讓與，可依據土地法第三十四條之一第五項準用第一項的規定進行。

律師回答：

共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。

(釋字第562號解釋理由書)

土地法第三十四條之一的規定旨在解決共有財產的處分和管理問題，特別是當涉及到變更、設定各種權利（如地上權、永佃權、地役權或典權）時。該條規定的目的是通過允許超過一半的共有人按其持份比例同意，來促進共有財產的有效利用和處分，以增進公共利益。此外，當共有人的應有部分總和超過三分之二時，則無需考慮同意的共有人數。

公同共有的情況也適用相同的處理方式。這是因為公同共有下的各持份人之間可能缺乏明確的持份比例，或這些比例在法律上不被認為是獨立的所有權，而是基於共同擁有的法律關係。因此，當公同共有物的部分共有人希望處分或變更財產時，他們必須取得超過半數共有人的同意，這些共有人的持份總和也需超過半數。

處分或變更的多數決機制

過半數的同意：處分共有物時，需超過半數的共有人同意，且這些共有人所持有的應有部分合計需超過一半。

三分之二的應有部分：若同意處分的共有人所持有的應有部分超過三分之二，則不需要再考慮共有人數是否過半，即可進行處分。

公同共有的準用

在公同共有的情況下，由於公同共有下的各持份人之間可能缺乏明確的持份比例，或者這些比例在法律上不被認為是獨立的所有權，因此《土地法》第三十四條之一第五項規定，公同共有也需準用上述處分規定。這意味著，即使在公同共有的情況下，處分財產時也要依照共有人數過半數及應有部分過半數的原則。

土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。

(釋字第562號)

按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第一項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分，係消滅該應有部分之公同共有關係（參照民法第八百三十條第一項），與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有，係公同共有人間調整共有物內部之法律關係，兩者不同，不容混淆。

(釋字第562號解釋理由書)

通知程序

在處分或變更共有物之前，必須以書面形式通知其他共有人。如果無法以書面形式通知，則必須進行公告。這確保了所有共有人有機會知悉並反對處分計劃，以保障其權益。

此外，該法條提供了一個重要的程序規範，即在進行這些處分或變更之前，需要以書面形式通知其他共有人。如果無法以書面形式通知，則必須進行公告。這保障了所有共有人的知情權和反對的機會，確保過程的透明性和公平性。

連帶清償責任

當共有人依上述規定進行處分時，他們對其他共有人應得的對價或補償負有連帶清償責任。這意味著處分的共有人必須確保其他共有人得到應有的補償，並在權利變更登記時提供相關證明。

當共有人根據這些規定進行處分時，對於其他共有人應得的對價或補償，處分的共有人負有連帶清償責任。這意味著在進行權利變更登記時，必須提出證明顯示其他共有人已接受或適當處理了他們的應得部分。

優先購買權

當共有人出售其應有部分時，其他共有人享有優先購買權，可以在相同條件下優先購買該部分。這進一步保障了共有人在財產變動時的權益，並有助於維護共有物的穩定性。

最後，當共有人出售其持份時，其他共有人有優先購買權，可以以相同的價格購買，這進一步保障了共有人在共有財產變動時的權益，同時也有助於維護共有財產的穩定和公平處置。

是否需要公同共有人全體同意方得行使優先承購權？

每個公同共有人都可以獨立行使優先承購權，不需要取得其他共有人的同意。這一點是基於公共政策的考量，即促進共有物的有效處置和減少共有關係的糾紛。共有人的優先承購權可以獨立行使，無需全體共有人的一致同意。這反映了法律對於保護個別共有人權益的立場，同時也促進了不動產交易的靈活性和效率。

土地法第34條之1立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第3項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。不動產應有部分如屬公同共有者，其讓與得依土地法第34條之1第5項準用第1項規定（司法院釋字第562號解釋）。因繼承而公同共有之土地，各繼承人有其應繼分，準用土地法第34條之1第1項計算應有部分數額時，得以應繼分代之。因繼承而為公同共有之土地，如已過半數及其應繼分之數額合計過半數或其應繼分之數額逾三分之二之繼承人同意，即有權代未同意之繼承人為處分（最高法院97年度台上字第417號判決意旨參照）。又依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人亦有請求以同樣條件訂立買賣契約之權（最高法院100年度台上字第1673號裁定意旨參照）。公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第1項至第4項規定處分公同共有物或其潛在應有部分，為民法第828條第3項之除外規定，應排除「應得公同共有人全體之同意」之適用。至於他公同共有人行使優先承買權，乃為達簡化共有關係之目的，賦予個別公同共有人優先承買權，其權利行使與公同關係之人法結合關係維持無關，行使權利之結果歸於行使之人，無使其利弊歸於公同共有人全體公同共有之限制及必要。倘該權利之行使須經公同共有人全體同意，有致令優先承買權難以行使之虞，不符土地法第34條第4項規定之立法本旨。是應認此項權利之行使，非屬民法第828條第3項所定公同共有物之處分及其他之權利行使，無該條項「應得公同共有人全體之同意」之適用。此在分別共有人出賣應有部分，他共有人因公同共有他應有部分而得依土地法第34條之1第5項準用第4項規定行使優先承買權時，亦應為相同之解釋。

(臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會第15號)

總之，土地法第三十四條之一的規定提供了一個兼顧共有人權益與公共利益的法律框架，通過設定明確的多數決機制和通知程序，確保共有物在處分時的透明性和公平性。同時，這些規定也通過優先購買權和連帶清償責任的設計，進一步保障了共有人在財產處分過程中的權益，使得共有物的利用更加靈活和高效，從而達到更好的社會經濟效益，因之，不分分別所有或共同所有均有適用。