主張優購權者是否可以訴請塗銷過戶行為，並依同一條件承買？
問題摘要：
優先承購權具有物權效力，具有能力追及第三人的效果。因此，如果丙有優購權並希望避免土地進行不當過戶，他可以向法院訴請塗銷甲乙間的過戶行為，並依相同的條件來承買該筆土地。在實務上，為防止土地再次被轉移所有權，可以向法院申請假處分，這意味著他可以請求法院對該土地進行限制，例如登記抵押或其他擔保措施。這樣一來，即使土地所有權發生變動，新的所有人也需要考慮丙的假處分存在，以及其所代表的權利和擔保權利。
律師回答：
關於這個問題，依據現行法律，優先承買權（或稱優先購買權）分為多種類型，並根據其法律性質，可分為具債權性質及物權性質兩大類。以下將分別介紹其種類及具體規範：
優先承買權之種類
這類優先承買權僅形成對出售方的債權要求，不具有對抗第三方的效力。如果賣方未遵守優先購買權而將財產售予他人，優先購買權人無法直接對抗第三方買家，只能對賣方提起損害賠償請求。例如：
依現行法律有關優先承買權之規定，優先承買（典）權，係基於各該法律規定而生之形成權，一旦經有優先承買（典）權之人行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以，各該法條所稱之「出賣（賣典）條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將得以同樣（相同）出賣條件（如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）（同一價格），優先購買（承典）之情事，對優先承買權人而為通知之意。(最高法院99年度台上字第1699號、103年度台上字第2477號民事裁判意旨參照。)
前開優先承買權規定各有其立法目的，或為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛(參民法第426條之2、第460條之1立法理由)；或為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵(參土地法第34條之1立法理由)；或為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益(參土地法第104條立法理由。)；或為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情(參民法第824條第7項立法理由)。
債權性優先承買權
這類優先承買權僅形成對出售方的債權要求，不具有對抗第三方的效力。如果賣方未遵守優先購買權而將財產售予他人，優先購買權人無法直接對抗第三方買家，只能對賣方提起損害賠償請求。例如：
民法第824條第7項（共有物分割經裁判變價分割共有人優先承買權）
民法物權編施行法第8條之5（區分所有建築物之共有部分及基地間優先承買權）
土地法第34條之1第4項、第5項（共有人出賣應有部分，他共有人優先承買權）
祭祀公業條例第52條（祭祀公業土地代為標售優先承買權）
農地重劃條例第5條（重劃區內耕地出售優先承買權）
文化資產保存法第32條、第55條、第75條（主管機關之優先承買權）
這些優先承買權主要針對共有物的變價分割、區分所有建築物的共有部分及基地、共有土地或建築改良物的出賣等情況，僅具債權性質，並不具有對抗第三人的效力。
前開12種優先承買權，其中（3）民法第824條第7項（共有物分割經裁判變價分割共有人優先承買權）；（5）民法物權編施行法第8條之5（區分所有建築物之共有部分及基地間優先承買權）；（6）土地法第34條之1第4項、第5項、土地法第34條之1執行要點第10點、第11點（共有人出賣應有部分，他共有人優先承買權）；（9）祭祀公業條例第52條（祭祀公業土地代為標售優先承買權）；（10）農地重劃條例第5條（重劃區內耕地出售優先承買權）；（12）文化資產保存法第32條、第55條、第75條（主管機關之優先承買權），僅具有債權性質，故該等規定之優先承購權人，係指：（3）執行法院就共有物為變價分割拍定時，共有人得以同一價格共同或單獨先承購；（5）區分所有建築物之基地，依民法物權編施行法第8條之5第2項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者；（6）共有人出賣共有土地或建築改良物時，他共有人；（9）祭祀公業土地經代為標售時，祭祀公業條例第52條第1項所列之人；（10）農地重劃區內耕地出售時，農地重劃條例第5條所列之人而言；（12）文化資產保存法第32條、第55條、第75條（主管機關之優先承買權），就古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地；考古遺址定著土地；私有國寶、重要古物；此3類文化資產之所有權移轉，屬私有者，主管機關或公立文物保管機關。
這些優先承買權主要針對共有物的變價分割、區分所有建築物的共有部分及基地、共有土地或建築改良物的出賣等情況，僅具債權性質，並不具有對抗第三人的效力。
物權性優先承買權
此類優先承買權具有對抗第三方的效力，優先承買權人可以在不遵守通知條件下出售財產的情況下，要求取消交易或要求轉移至其名下。例如：
民法第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）
民法第460條之1（耕作地之優先承買或承典權）
民法第919條（出典人出賣典物典權人留買權）
土地法第104條（基地之優先購買權）
土地法第107條（承租人之優先承買權或承典權）
耕地三七五減租條例第15條第3項（承租人之優先承受權）
（1）民法第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）；（2）民法第460條之1（耕作地之優先承買或承典權）；（4）民法第919條（出典人出賣典物典權人留買權）；（7）土地法第104條（基地之優先購買權）；（8）土地法第107條（承租人之優先承買權或承典權）；（11）耕地三七五減租條例第15條第3項（承租人之優先承受權），則具有物權性質，故該等規定之優先承購權，係指：（1）租地建築房屋，基地或建築物出賣時，建築物或基地所有人得以同一價格承購；（2）耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人得以同樣條件優先承買或承典；（4）出典人出賣典物時，典權人有以相同條件留買權；（7）房屋、基地租用，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人，或房屋出賣時，基地所有權人，有依同樣條件優先承買權；（8）耕地租用，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典權；（11）耕地租佃，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權而言。
這些優先承買權具物權性質，具有對抗第三人的效力，並可追及第三人，使其必須依同樣條件承買該物或地。
優先承買權的實例及法理分析
優先承買權的適用需符合嚴格的法定條件和程序，例如必須以書面形式通知優先承買權人有關出售的條件，並給予一定期限內表達購買意願。違反這些條件可能導致賣方面臨法律後果，如交易無效或損害賠償責任。
具債權性質的優先承買權
依土地法第34條之1第4項的規定，共有人出賣應有部分時，他共有人有優先承買權。然而，此優先承買權僅具債權效力，無對抗第三人的效力。因此，若共有人未通知其他共有人，並將應有部分出賣給第三人，第三人完成所有權移轉登記後，優先承買權人不能主張買賣無效或要求塗銷登記，僅能向出賣的共有人請求損害賠償。
具物權性質的優先承買權
土地法第104條規定的基地優先購買權，具有物權效力，能對抗第三人。若基地所有權人未通知地上權人而出賣基地，地上權人可訴請塗銷過戶登記，並依同樣條件優先承買該土地。此優購權具追及效力，可防止土地被輾轉過戶。
土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。
(最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定)
基地與建物分離所有時的優先承買權：
依土地法第104條，基地所有權人出賣基地時，地上權人有優先購買權。然而，若建物所有權移轉方式為「交換」，則不適用此規定，地上權人無優先購買權（參內政部70年1月26日台內地字第4796號函）。
農地的分割限制：
農地的分割受限於保護農地、避免過度細分等規定，因此在法院裁判分割時，需考量農地分割後是否符合相關法規及使用效益。
假處分聲請：
為防止土地在優先承買權人行使權利期間被再次轉讓，優先承買權人可向法院聲請假處分，以限制土地再行過戶，保障其優先購買的權利。
總之，優先承買權的行使需依具體法律規定進行，根據不同情況及權利性質，優先承買權人應采取適當的法律行動，以保障其權益。
土地法第104條的立法目的是為了使土地與其上之房屋產權同歸一人所有，以盡經濟效用及減少糾紛，故而土地承租人於土地上若無建物時，則無該法條保障之必要，該土地承租人此時並無優先購買權（參最高法院65年台上字第530號民事判例）。
「交換」與「買賣」性質不同，故以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無土地法第104條優先購買權之適用（參內政部70年1月26日台內地字第4796號函）。
土地法第104條之優購權具有物權效力，有追及第三人的效力，土地法第104條之優購權具有物權效力，有追及第三人的效力，故丙可以訴請塗銷過戶行為，並依同一條件承買該筆土地。另實務上，為防免土地再遭輾轉過戶，丙得向法院聲請假處分，於供擔保後限制土地再為過戶。
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