地下室（防空避難室）屬於何人所有？如何取得產權？

08 Jul, 2024

問題摘要：

公共設施如地下室的使用權和所有權的區別。首先要查看建物的登記謄本和所有權狀，確認地下室的產權狀態。如果產權狀顯示地下室屬於一樓住戶專有，並且沒有其他限制，那麼可能沒有違法問題。即使地下室屬於經約定專有，但如果其用途是公共設施（如防空避難室），其他住戶也有使用的權利。檢舉人可能是出於保障公共設施使用權的目的。80年8月18日興建完成公寓地下室可以登記為產權，但仍應符合設施設定的目的而為使用。

律師回答：

關於這個問題涉及地下室的產權，常見者如購買一樓公寓外加地下室及庭院，地下室是防空避難室，所有權狀上註明產權為一樓所有。剛搬進去就檢舉侵占公共防空避難室、土地及圍牆。檢舉人用「管委會」名義檢舉或提告，這時候應如何處理？

公寓的地下室及屋頂凸出部分

在過去，地下室的價值不為看重。隨著都市發展，建築空間利用的需求便開始向下發展。大家都以為地下室僅能作為防空避難空間，同時兼作停車場，對於地下室的產權狀態，多認為係共有共用，至多再為專有之約定而已。

如果地下室被設定為公共設施（如防空避難所），即使它被登記為您的專有產權，也需允許其他共有人合理使用。如有改動（例如安裝鐵門並上鎖），需得到其他共有人的同意。

換言之，公寓的地下室及屋頂凸出部分，一般都沒有登記產權，但這不代表可以專用。大樓及公寓的公共設施部份，在產權登記上，經常遭到民眾疑義。大樓有登記公共設施產權，比較沒有問題，但以前舊公寓則沒有登記公共設施，地下室沒有登記產權，是屬建物登記簿裡的任意登記，舊公寓的地下室就是公共設施。

公共設施，就是共有、共用；也就是說，這位買主買到的是「佔用權利」，並不是所有權。如果這位買主要享有專用權，就要依大廈管理條例的規定，召開區分所有權人會議同意之後，才有專用權。。

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。(公寓大廈管理條例第15條規定)

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。(公寓大廈管理條例第8條)

公寓大廈管理條例第15條第1項定有明文。地下室公共設施及其通道仍屬系爭大廈共有人之共用範圍，被告亦不否認通往地下室原為安全門，嗣經其變更為鐵門並上鎖，則原告主張被告將通往地下室之安全門更換鐵門並上鎖，已妨礙其他共有人使用系爭地下室公共設施之權益，被告自應拆除鐵門回復原狀。（臺灣臺北地方法院100年訴字第210號民事判決）

是否合法擁有地下室，建議先檢查建物登記謄本及所有權狀，假設兩份文件都註明地下室為一樓住戶專有，應該沒有法律問題。但若文件登記為部分專有或是共有，地下室的所有權恐怕就不是獨佔，蓄意排除其他住戶使用，就可能觸犯刑法第320條之竊佔罪。

80年8月18日興建完成公寓之地下室

在民國84年《公寓大廈管理條例》通過前竣工並取得使用執照之建築物，其地下室並非一率僅得由住所共有共用，而係在符合一定要件下，並有得以佐證之資料，即可向地政機關申請測量後登記專有的所有權。

如果在建造執照獲批後，起造人（通常是開發商）或所有權承受人全體依法約定某部分為專有部分，並且能提供由戶政機關核發的地址證明，那麼這部分可以依據土地登記規則第79條的規定辦理建物所有權的第一次登記。這表示經過正式協議，這部分可以從共有部分轉變為個別所有者的專有部分。

區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部中華民國八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址證明者，得依土地登記規則第七十九條規定辦理建物所有權第一次登記(建物所有權第一次登記法令補充規定第10點)。

區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記。

(建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點已廢除)

地下室所屬之建物，係於民國80年9月18日前請領建造並建築完成，而地下室卻尚未辦理所有權第一次登記者，為免複雜之產權糾紛，或減少日後處分不動產時之困擾，建議您儘早進行相關安排，以確立產權登記。

上述規定最重要的概念就是，要先確認地下室的產權到底是誰的，如果早年住戶的買賣契約中有包含地下室產權的相關權利，當然住戶可以依法補登記產權，但如果當年建商賣的部分，並不包含地下室的空間，即便地下室的使用權人並沒有多分配到土地，仍可以擁有地下室的建物權狀之登記權，這與地下室的權利人有沒有土地持分是兩回事，就像很多老房子，只有建物所有權，但並沒有土地持分，意思是一樣的，都是早年不當的土地登記法令造成的沉痾。

如果這時候要談都更或危老改建，因為相關的同意比率中，都是以土地坪數、建物坪數、所有權人三項作為門檻，即便地下室沒有登記，地下室的建物坪數仍要納入計算，還是要先完成地下室的建物所有權第一次登記，才知道要找誰來簽同意書。否則無法完成都更事業計畫同意書、或危老的重建計畫同意書的加總統計，意即沒有完成建物登記的老建物地下室，在做都更或危老之前，都要先完成建物權狀補登，如果權利人是起造人，是建商，當然就會在建物同意比占有一定影響力。