我的持分土地被偷偷賣掉了?是否應負損害賠償責任?有無刑事責任?

08 Jul, 2024

問題摘要:

共有人在出賣其應有部分土地時,其他共有人享有以同等條件優先承購的權利。如果出賣人未依法通知其他共有人或未辦理所有權移轉登記,造成其他共有人無法行使優先承購權,則出賣人可能需賠償其他共有人因此而受到的損害。如果出賣人未遵守通知義務,導致其他共有人未能行使優先承購權而受損害,則其他共有人可以根據侵權行為請求損害賠償。損害賠償的計算依據於填補其他共有人所受損害和失去的利益。如果公務員在辦理土地所有權移轉登記時,編造不實資料並登載於公文書中,即可構成此罪。這項罪行的成立不必要求實際造成損害,只要有可能對公眾或他人造成損害的危險性即可成立刑法第214條責任。

律師回答:

關於這個問題,涉及土地共有人未依法通知其他共有人並進行土地銷售與移轉登記的問題。這涉及土地法第34條之1的規定,該條規定確立了土地共有人在出售其份額時,必須通知其他共有人,以便他們可以行使優先購買權。

 

優先購買權通知義務的內部性質

 

具有債權性質:

土地法第34條之1第4項規定的優先承購權僅具有債權效力,並不具有直接對抗第三人(即買受人)的效力。因此,共有人未履行通知義務,對未通知的共有人來說,無法直接取消出售或處分的效力。

 

當共有人出售其土地份額時,他必須通知其他共有人,讓他們有機會以相同的條件優先購買。這是為了保護共有人的利益,防止因未能行使優先購買權而造成的潛在損失。這種權利具有債權性質,並不對抗第三方。

 

須以買賣存在為前提,且須給予優先承購權人十日期間考慮:

土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地,未依同條第2項規定通知他共有人,並辦畢所有權移轉登記,他共有人於移轉登記後知悉上情,不得依給付不能之法律關係,請求出賣土地之共有人賠償損害。

 

按「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」、「本法條第四項所稱之優先購買權,依左列規定辦理:(二)徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第二項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購買權視為放棄」,土地法第三十四條之一第四項、土地法第三十四條之一執行要點第十點第二項分別定有明文。土地法第三十四條之一第四項所定之優先承購權,係指他共有人於共有人出賣共有土地時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提,再以此買賣契約之同一內容通知他共有人於十日內表示是否優先承買,換言之,須以買賣存在為前提,且須給予優先承購權人十日期間考慮。

(臺灣臺北地方法院90年度自字第561號刑事判決)

 

侵權行為:

土地法第34條之1執行要點第11點第5款亦設有明文:「本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。」之請求權基礎為何?

 

優先承購權的目的在於內部管理和保護共有人的利益,以避免土地或建物過度細分及管理問題。未通知的共有人在所有權移轉登記後,對出售者無法主張買賣契約的存在,也無法透過給付不能來要求損害賠償。若出售者未通知其他共有人並導致其無法行使優先承購權,這可能構成侵權行為。未通知的共有人如果因此遭受損害,可以根據侵權行為法規定來要求損害賠償。

 

土地法第34條之1第4項前段規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。另依同院76年度台上字第2350號判決要旨:「土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權,屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購,且經辦畢移轉登記者,他共有人僅得請求損害賠償,而不得仍請求移轉登記由其承購。」

 

因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅具債權效力,並無對抗第三人之效力,故出賣應有部分之共有人之通知義務,純屬共有人間之內部關係,共有人未踐行該條所定通知義務,逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記,對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題,不影響其出售、處分之效力。且土地法第34條之1第4項之規定,旨在防止共有土地或建物之細分,以簡化或消除共有關係,減少土地使用增加之成本,俾利共有土地或建物之管理與利用,行使優先承購權之人及對象限於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部,並已辦畢所有權移轉登記,原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅,原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務,然未受通知者於土地所有權移轉登記後,已無從再行使共有人優先承購權,且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願,渠等間自未成立買賣契約,該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。惟出賣之共有人違反通知義務,致未受通知之他共有人無從行使優先承購權,倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害,自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。從而,土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地,未依同條第2項規定通知他共有人,並辦畢所有權移轉登記時,出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情,自不得依給付不能之法律關係,請求出賣之共有人賠償損害。(最高法院109年度台上大字第2169號)

 

你知道「共有」的不動產居然可以依「多數決」的方式整筆售出嗎?你有聽過大名鼎鼎的「土地法34條之1」的規定嗎?

 

共有人出賣應有部分時,負有通知他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之義務,俾他共有人得行使優先承購之權利,且此通知義務具有上述立法政策之公共利益必要性,不得以不知法律脫免,更不得以買賣事宜係委由第三人辦理,通知之義務均由第三人負責而規避之。

 

如有未盡該通知義務,致原告受有損害。按損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益,此觀民法第216條之規定自明。

 

本案民事求償於實務上的困難點?

如何舉證實際受有損害,所謂所受損害,即現存財產因損害事實之發生而被減少,屬於積極的損害,所謂所失利益,即新財產之取得因損害事實之發生而受妨害,屬於消極的損害。未依法通知優先承購系爭土地,自應證明有何現存財產減少,被上訴人自未受積極損害,如土地公告現值計算。在民事索賠中,挑戰在於證明因未能行使優先購買權而實際遭受的損害。這包括證明土地的潛在增值、丟失的使用機會等。

 

在民事求償中,證明實際受到的損害是一個重要的法律問題。要求證明現存財產減少或未能取得預期的利益,需要提供具體的證據來支持這些主張,這可能會在實務操作中帶來困難。

 

本案如何構成刑法214條之罪?

如果有人使公務員在公文書上登載不實的事項,並且這些不實的事項足以對公眾或其他人產生損害,這樣的行為就構成了犯罪。這項規定主要是針對在公文書上故意提供不實信息的行為,無論這些行為是否最終導致實際的損害。

 

切結書屬於公務員公文書

切結書之提出直接影響了土地登記的過程,因為地政機關在處理土地所有權移轉登記時,會根據提供的文件進行形式審查。根據土地登記規則,如果出售人未能提供證明優先購買權人放棄權利的切結書或相關聲明,地政機關應通知申請人補正。因此,如果出賣人未提供真實資訊,這將影響登記的正確性和合法性。

 

按使用不實資料,該資料並經該管公務員採取,編列於所掌之公文書,此時該資料即已成為該公文書之一部,該管公務員僅係以「編列」代替「登載」而已,不得以形式上該管公務員並未將該不實資料內容「轉載」於所掌公文書上,即謂並未為不實登載,此有最高法院八十七年臺上字第四0八一號判決可參。次按刑法第二百十四條使公務員登載不實事項於公文書罪所稱之「足以生損害於公眾或他人」,係採抽象危險主義,指行為人使公務員登載不實之結果,有致生損害於公眾或他人之虞或其危險性為已足,並不以公眾或他人果已受其損害為必要;此外,地政機關受理關於土地所有權移轉變更登記之聲請案件,依土地法第七十五條及土地登記規則第四十九條第二項前段之規定,固須審查證明無誤後始予登記;然查此所謂之「審查證明」,係指審查依該法及土地登記規則所規定聲請辦理該項登記所必須具備之登記申請書及證明文件而言;而依同規則第五十條第三款之規定,辦理登記機關對於登記申請書記載事項或關於登記原因之事項,與登記簿或其證明文件不符,而未能證明其不符之原因者,應以書面敘明理由及法令依據通知申請人於十五日內補正;申言之,即登記機關對於登記申請書記載事項或關於登記原因事項之審查,仍以審查其是否與登記簿或其證明文件相符為其重點;倘申請登記人所具備之登記申請書暨證明文件在形式上均為真正,且內容相符,復無該規則第五十條及第五十一條第一項所列各款應通知補正或駁回申請之情形者,地政機關即有依上開規定辦理登記之權責;至該項申請文件所記載之登記原因及證明文件在實體法上是否真實存在,依據上開規定意旨觀之,非屬地政機關應依職權逕行審查之範圍;因之,地政機關受理關於土地所有權移轉變更登記聲請案件之審查程序,其性質仍屬形式審查之範疇;非常上訴補充理由意旨謂該項審查程序係屬實質審查,並據以主張被告所為不符合刑法第二百十四條之罪之要件,而指摘原判決違背法令,尚屬誤會,此亦有最高法院八十九年度臺非字第三八號判決足考。…「如出賣人未於土地所有權移轉登記申請書切結『優先承買權人已放棄優先承買權』等語,地政機關是否會准予辦理土地移轉登記」;查詢結果為「地政機關受理土地所有權移轉登記案件,如涉及土地法第三十四條之一第四項之優先購買權者,須由出賣人附具切結書或於申請書適當欄記明『優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任』字樣,若未附具切結書或於申請書適當欄記明者,則由地政機關依土地登記規則第五十條規定,通知申請人於接到通知之日起十五日內補正,俟其於期限內補正後,始准予辦理登記,如逾期未補正,則由地政機關依同規則第五十一條第一項第四款規定,駁回登記之申請」,…;核與上開最高法院八十九年度臺非字第三八號判決意旨相合。由此足證土地所有權移轉登記申請書上所載「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」切結事項,係地政事務所人員承辦土地所有權移轉登記案件之形式審查要件,且為准許登載或駁回之依據,是以被告丁○○提出記載不實切結簽註事項之土地所有權移轉登記申請書,矇騙承辦之地政事務所人員准予登記,並將其編列附入土地登記案卷內,加蓋騎縫章,成為公文書之一部分,揆諸上揭判決意旨及說明,自屬「使公務員登載不實事項於公文書」行為。(臺灣臺北地方法院90年度自字第561號刑事判決)

 

在共有土地交易中合法通知的重要性,以及違反此規定可能導致的民事和刑事後果。其他共有人的權利必須得到充分尊重,以避免潛在的法律糾紛和責任。

 

-房地-共有物處分-多數決處分-

(相關法條=土地法第34-1條=民法第216條)

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