房仲隱瞞交易行情，買方如何求償？

問題摘要：

如房仲在交易過程中隱瞞重要的交易資訊，特別是前屋主的購買價格，這可能違反他們的職業道德和可能的法律義務，尤其是在臺灣。房仲有責任確保交易的透明度，包括提供房屋的歷史成交資訊，以便買家做出明智的決定。根據《不動產經紀業管理條例》及相關法律規定，房仲需向委託人提供準確且完整的資訊，包括房產的實際成交價格等重要事項。如果房仲故意隱瞞或誤導買賣雙方，可能會構成違法行為，受害方（無論是買家還是賣家）都有權利要求賠償。賠償的範圍可能包括但不限於差額賠償、利息損失、以及可能的懲罰性賠償。在實際操作中，受害方可以通過法律途徑提起訴訟，要求房仲或其所屬公司承擔相應的法律責任。

 

律師回答：

關於這個問題，透過仲介購屋的過程中，房仲人員對於買賣雙方負有重要的法律責任與義務，包括據實報告義務和善良管理人注意義務。如屋主原先設定的售屋價格為500萬元，當事人提出360萬元的出價，而仲介聲稱屋主願意降價至450萬元，最終交易價格為400萬元。事後發現，該房屋的前屋主在半年前曾以300萬元的價格購買該物件。這種情況下，若房仲隱瞞關鍵交易資訊，是否構成違法或過失，以及是否可以追究其法律責任，需從法律義務與相關條文出發進行探討。

 

房仲人員接受委託銷售房屋時，對賣方負有據實報告及善良管理人之注意義務，如果有買方出價，房仲應據實告知賣方，不得隱瞞，倘若房仲隱瞞買方的出價情形，造成委託售屋的賣方損失，房仲應負賠償責任。

 

房仲的據實報告義務

不動產經紀業管理條例第24條之2的規定，房仲在從事房地產交易業務時，需公平提供買賣雙方類似不動產的交易價格，並應向委託人據實說明有關交易的重要資訊。這包括但不限於房屋的市場行情、過去的交易記錄以及買賣雙方的出價情況。對於賣方而言，房仲不得隱瞞買方的實際出價，否則可能導致賣方因錯誤估計市場行情而未能以最佳價格出售房屋。同樣地，對於買方而言，房仲也需如實告知房屋的歷史交易資訊及其與市場行情的對比，避免買方因資訊不透明而做出不利的交易決策。

 

房仲必須向委託人（無論是買方還是賣方）據實報告相關的交易資訊，包括但不限於出價、房屋狀態、以往成交價格等。這是基於他們作為專業人士的知識和資源，能夠獲取並理解與房地產交易相關的各種資訊。

 

善良管理人注意義務

房仲在處理房地產交易時，需要以一個善良管理人的標準來執行其職責，這包括公平、公正地處理交易中的各種事宜，並採取必要措施預防可能對委託人造成損失的風險。若仲介知悉該物件半年前的成交價格，卻未向買家披露，且以虛假的方式聲稱屋主最低願意降價，則可能構成違反據實報告義務的行為。此舉可能導致在信息不對稱的情況下，支付高於市場合理價格的金額，進而造成經濟損失。

 

違反上開義務之損害賠償責任

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

根據《不動產經紀業管理條例》規定，若委由經紀業者仲介不動產買賣，不動產說明書應由經紀人簽章；且房仲員有以不動產說明書向委託人的交易相對人解說的義務。換句話說，房仲業者對於委託方（買方或賣方）依法有據實告知及調查的義務，對委託出售房屋的屋主應據實提供近三個月的成交行情，供屋主訂定售價參考。

 

依內政部頒定《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，房仲業者對於買方同時負有誠實告知及調查成交行情的義務。因此，若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知，或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話，則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任，買方可請求退還仲介費及償還費用。

 

如果房仲隱瞞關鍵交易資訊，房仲未能揭示前屋主的購買價格，這可能違反他們的職業責任，尤其是如果這種隱瞞導致買方或賣方的經濟損失。在這種情況下，受損害的一方（無論是買方還是賣方）有權要求賠償。如果房仲故意隱瞞或誤導買賣雙方，可能會構成違法行為，受害方（無論是買家還是賣家）都有權利要求賠償。賠償的範圍可能包括但不限於差額賠償、利息損失、以及可能的懲罰性賠償。在實際操作中，受害方可以通過法律途徑提起訴訟，要求房仲或其所屬公司承擔相應的法律責任。

 

房仲在執行其業務時，需以善良管理人的標準履行其職責。《民法》第567條規定，居間人（即房仲）應就訂約事項據實報告。同時，《不動產經紀業管理條例》也對房仲的專業操守與行為標準提出了明確要求。善良管理人注意義務的核心在於公平、公正，確保交易雙方的合法權益得到充分保障。如果房仲在促成交易的過程中，刻意隱瞞資訊或做出不實陳述，導致一方利益受損，則構成違反該義務。然而，求償成功與否，以及能否獲得賠償，很大程度上取決於能否充分證明房仲隱瞞資訊的行為以及因此造成的具體損失。受害方可能需要提供充分的證據來支援其主張，包括房仲提供的資訊、交易過程的記錄、以及房屋的市場價值評估等。

 

不得請求報酬

依民法第571條規定，居間人(即房仲)違反其對於委託人之義務，不得向委託人請求報酬，公司於執行仲介職務時，刻意隱匿出價之事，自不得向賣方請求居間報酬，公司應返還已受領之居間報酬。當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

其次，《不動產經紀業管理條例》第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。房仲在交易過程中承擔著重要的據實報告義務與善良管理人注意義務，若其隱瞞重要交易資訊，導致當事人利益受損，則可能需承擔法律責任。房仲未披露該物件的歷史交易價格，並虛構屋主的最低成交價，若此行為被證實具有故意或過失，則可依據相關法律規定提出求償。透過蒐集證據並尋求法律協助，您有機會追回因房仲行為所導致的損失，同時也為未來類似交易提供警示，促進房地產市場的公平與透明。

 

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