何謂斡旋金？買賣成立後應如何處理？

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金制度在不動產交易中扮演著重要的角色，它不僅是買方展現購買意願的一種方式，也是保障交易能夠順利進行的一種機制。透過斡旋金，買方可以在買賣雙方就價格尚未達成一致時，表達願意進行進一步談判的誠意。如果談判成功，斡旋金則會轉化為買賣價金的一部分，並且雙方將正式進入契約簽訂階段。這個過程不僅增加了交易的透明度，也在一定程度上減少了無效或不誠實交易的可能性。

斡旋金的法律性質隨著買賣過程的不同階段而變化。在初期，它是一種證明買方購買意願的保證金，如果買賣成功，它則成為交易價款的一部分；如果買方悔約，根據約定，斡旋金可能會被沒收作為違約金。這種制度設計有助於平衡買賣雙方的權益，使得交易過程更加穩定和可預測。

民法對於定金的規定提供了這一制度的法律依據，即使斡旋金本身沒有在法律中被明確定義。根據民法第248條和第249條的規定，定金的給付一方面預示著契約的成立，另一方面也規範了定金在契約履行、違約或契約因不可抗力不能履行時的處理方式。

關於斡旋金轉為買賣價金之一部分後是否應存入履保專户的問題，這與具體的交易條款和約定有關。儘管消費者保護法提供了訂定定型化契約的框架，但在實際操作中，是否將斡旋金列入履約保證專户，可能取決於買賣雙方的協議以及行業實務。這涉及到資金的安全管理和使用，對於保障交易的順利進行和消費者權益至關重要。

因此，斡旋金制度不僅體現了買賣雙方的交易意願和誠意，也在保障交易安全、防止違約行為方面發揮著重要作用。在簽訂斡旋金契約時，買賣雙方和仲介應詳細了解並充分考慮相關法律規定和條款約定，以保障各自的權益。

律師回答：

關於這個問題，買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）

斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

民法第248條規定：

訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第249條規定：

定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

斡旋金之法律性質，随著買賣每一階段情狀之不同，而異其質。當買方(買受人)向仲介表明願意購買該買賣標的之價格，給了一筆斡旋金予仲介，請其向賣方(出賣人)斡旋(此時為要約);而仲介向賣方斡旋後，賣方願意接受這個價格，也無擴張或變更該要約之情形(即承諾，並非新要約)，則此買賣債權契約即成立(因買賣債權契約是諾成契約，只要雙方當事人間就買賣標的物及買賣價金有所合意，買賣債權契約即成立)。

買賣債權契約成立後，此斡旋金，就依約轉為買賣價金之一部分。如果，此時，買方悔約不買，則該筆斡旋金將依約被沒收(此時，該筆斡旋金之性質，轉為違約金;有些賣方與仲介間，可能約定「仲介及賣方各收一半」)，而且因買賣債權契約已成立，該仲介也得依約向買受人請求報酬。

斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：

（１）從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

（２）對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄拒絕簽約之權利。

（３）仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件

反之，賣方未接受買方最後所出價格，因而斡旋失敗，致買賣雙方間買賣債權契約均未成立，則該斡旋金，須依約無息返還予買方。

斡旋金轉為買賣價金之一部分時，是否應存入履保專户，成為賣方不得任意動用之款項?

(一)按中央主管機關雖得依消費者保護法第17條:「(第1項)中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。(第2項)前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。(第3項)第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。二、限制或免除企業經營者之義務或責任。三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。四、其他對消費者顯失公平事項。(第4項)違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。(第5項)中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。(第6項)企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」之規定，訂定「成屋履約保證定型化契約應記載及不得記載事項」，預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，然我國目前尚未訂定前揭應記載及不得記載事項，故有關成屋履約保證中當事人間相關權利與義務之釐清，均有賴其間約定之具體明確。

目前各履約保證公司所提供之履約保證業務申請書，大部分都將「斡旋金轉為買賣價金之部分」，排除在履約保證專户之外(例如僑馥建經之不動產買賣價金履約保證業務申請書第五條第一款就規定「第一期款(簽約款)乙方於買賣契約簽約之當日，應將簽約款(不含乙方於簽訂買賣契約前已給付甲方之保證金、要約保證金或其他名義之相同性質之款項)存匯入信託專户……」)，故本案如有此約定，因該約定並未違反公序良俗、誠信原則、强行規定之效力規定等因而無效，本案當事人間自應從其約定。