斡旋金轉為買賣價金之一部分時，是否應存入履保專户，成為賣方不得任意動用之款項?

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金制度在不動產交易中是一種顯示買方誠意並促成交易的實務作法，雖然沒有明文法律規範，但在民法中關於契約成立的條件以及定金的規定，提供了相關交易的法律基礎。這樣的制度有助於在買賣雙方就價格未能立即達成一致時，提供一種協調和談判的機制，並透過財務承諾來展現買方的認真態度。

從你提供的資訊來看，斡旋金在轉為定金後，買賣雙方即有簽訂契約的義務，這與民法第248條和第249條關於定金的規定相符。定金的規定旨在明確交易雙方的權利和義務，並提供一種違約的經濟補償機制。

消費者保護法第17條的規定則提供了一個更廣泛的框架，允許中央主管機關訂定定型化契約的內容，以預防消費糾紛並保護消費者權益。這意味著在不動產交易中，透過斡旋金等機制所形成的契約，其條款和條件需要公平且不應對消費者造成不合理的負擔。

目前，雖然斡旋金的具體運作機制沒有被法律明確規範，但其實踐中的運用需遵守相關法律原則，包括契約法和消費者保護法的相關規定。這也意味著在實務操作中，不動產經紀業者和交易雙方應當在斡旋金契約中明確記載交易條件、權利義務，以及在各種情況下的處理方式，以避免未來的法律糾紛。

因此，當事人在簽訂斡旋金契約時，應充分理解契約內容及其法律後果，必要時應諮詢法律專業人士，確保自己的權益得到妥善保護，並遵循公平交易的原則。

律師回答：

關於這個問題，斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）

斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

民法第248條規定：

訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第249條規定：

定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

按中央主管機關雖得依消費者保護法第17條:「(第1項)中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。(第2項)前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。(第3項)第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。二、限制或免除企業經營者之義務或責任。三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。四、其他對消費者顯失公平事項。(第4項)違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。(第5項)中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。(第6項)企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」之規定，訂定「成屋履約保證定型化契約應記載及不得記載事項」，預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，然我國目前尚未訂定前揭應記載及不得記載事項，故有關成屋履約保證中當事人間相關權利與義務之釐清，均有賴其間約定之具體明確。

而目前各履約保證公司所提供之履約保證業務申請書，大部分都將「斡旋金轉為買賣價金之部分」，排除在履約保證專户之外(例如僑馥建經之不動產買賣價金履約保證業務申請書第五條第一款就規定「第一期款(簽約款)乙方於買賣契約簽約之當日，應將簽約款(不含乙方於簽訂買賣契約前已給付甲方之保證金、要約保證金或其他名義之相同性質之款項)存匯入信託專户……」)，故本案如有此約定，因該約定並未違反公序良俗、誠信原則、强行規定之效力規定等因而無效，本案當事人間自應從其約定。

另外，中央主管機關就成屋履約保證事項，實有必要，依消費者保護法第17條之規定，訂定應記載及不得記載事項，保障消費者，預防消費糾紛了。任何契約，均須在「瞭解」及「熟悉」契約(含契約附件)内各條款之内容及其法律效果後，始簽訂，以評估可能的風險、成本及損失，保障自已的權益。故如為個案定型化契約，記得要善用合理審閱期。