斡旋金是怎麼一回事？
問題摘要：
關於透過仲介進行房屋買賣時，斡旋金、要約書、定金等概念及其法律意義和實務運作。這些規定旨在保障交易雙方的權益，同時也確保交易的透明度和誠信。
從法律角度來看，這些機制的設計既體現了對契約自由原則的尊重，又考慮到了實務操作中可能出現的各種情況，如價格協商、契約成立的確認、違約責任等。特別是斡旋金轉為定金的規定，明確了一旦賣方接受買方條件，雙方便應當遵守已達成的協議，確保了交易的正式性和嚴肅性。
這種做法在現實操作中對於預防和解決可能的爭議提供了依據，特別是在買賣雙方存在意見分歧時，可以通過法律條文來確定各自的權利和義務。此外，它也體現了對仲介角色的認可和規範，確保仲介在整個交易過程中扮演著正當和必要的角色。
總的來說，這些規定在實踐中有助於維護房地產市場的秩序，保護買賣雙方的合法權益，並促進交易的順利進行。
律師回答：
關於這個問題，民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」也就是契約的成立必須要一方提出 「要約」、他方表示「承諾」，要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。
然而，在實務上，透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性，因此，為傳達買方購屋誠意，房屋仲介業者根據內政部地政司規定，推出「斡旋金」、「要約書」制度，供購屋的民眾選擇使用，「斡旋金」指的是在買方有意願購買不動產，但不同意賣方之銷售價格或其他銷售條件，為表達其購買意願，由買方提出一定金額交由仲介人員代為買方向賣方洽談承購條件，如賣方同意買方之交易條件，則此筆斡旋金轉為訂金並交予賣方，如賣方不同意時，則退還予買方。
民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
當買家反悔不買時，如果房仲還沒有將斡旋金交給賣家時，斡旋金需要返還給買家，但是當賣家同意買方的條件，收受房仲轉交的斡旋金，此時斡旋金已經成為定金，不論先前採取買賣本約說或買賣預約預約說的立場，買家都不能請求返還斡旋金。
買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價 時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。
因之，斡旋金在不動產買賣時，是指雙方對於買賣成交價額尚有差距，但還有繼續協調的可能時，由買方提出一部分價金，作為仲介公司協調的擔保，用以證明買家確實有購買不動產的意願。而當買賣雙方達成不動產買賣價格上之共識時，斡旋金就會自動轉變成不動產買賣價金的一部分，此時，不動產買賣契約就已經成立，之後仲介公司再安排不動產買賣雙方正式會面，簽定書面的不動產買賣契約。
至於「要約書」與「斡旋金」在對於規範不動產買賣雙方的權利義務方面兩者原則上在使買賣契約成立的部分都相同，主要的差別在於買方選擇以「要約書」方式由仲介公司與屋主議價時，不需要先交付一筆相當於斡旋金的費用，但如果賣方接受了買方要約書中所提出之價格，此時買賣契約就已經成立，如果買方之後選擇不履行契約的話，可能須要給付不動產買賣總價一部分之金額給賣方，以作為賠償金的。
但在實際運作上，房仲業者會以「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」、「不動產買賣協調金」等各種名稱，但只要是具有斡旋房屋價格的性質，都視為是「斡旋金」的一種；而「要約書」是指買方有承購意願時，不必提供一定金額，只需要在要約書上簽名請仲介人員和賣方議約，若賣方同意，要再另外支付訂金，仲介人員必須要告知買方有權利選擇要約書或是斡旋金的方式進行議約。
民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
民法第249條規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
買方出斡旋金交由仲介人員和賣方議價，在議價期間，買賣雙方並未達成合一，因此若買方反悔不賣，可以口頭或以書面向仲介人員表示撤回斡旋金或要約，仲介人員或賣方應將斡旋金無條件全額返還予買方；若賣方同意並收受該筆斡旋金時，斡旋金便會轉為定金，此時可以認定雙方已經成立買賣契約，若買方在此時悔買，依民法第249條規定，買方不得請求返還定金，該筆訂金將遭賣方沒收；反之，若是賣方在斡旋金轉定後悔賣，賣方必須加倍返還定金。
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