不動產斡旋金功能、與不動產買賣契約關係

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金，本質上是一種表明買方購買意願的金額，通過向房屋仲介業者支付，來表達對特定房產的強烈購買意向。這種做法在不動產買賣中是相當常見的，尤其是當買方與賣方在價格上有所分歧，但買方仍然對房產抱有興趣，希望進一步談判時。斡旋金的支付既是一種誠意的表達，也是一種策略，用以促進雙方達成交易的可能性。

律師回答：

關於這個問題，買方想透過不動產經紀業者（俗稱仲介）找房子。找到喜歡的房子，但不滿意屋主開出的價格，雙方對房子價格暫時還沒有共識，但是認為有討論空間，仲介建議拿出一筆「斡旋金」，表示的確有購買的意願，再協調。「斡旋金」是什麼呢？

斡旋金是什麼

買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。

在這個過程中，斡旋金起到幾個重要的作用：

證明買方的購買誠意：斡旋金顯示買方對房產的興趣是嚴肅而真實的，並願意為此承擔一定的財務責任。

協調談判：斡旋金提供了仲介業者一個協調雙方談判的工具，增加了達成交易的可能性。

轉化為定金：一旦買賣雙方在價格或其他交易條件上達成共識，斡旋金便可轉化為定金，進一步鞏固交易的進展。

斡旋金制度民眾對斡旋金大多有刻板印象，認為房仲要先收錢才能幫忙洽談，其實不收錢也可以談，支付斡旋金只是對買、賣、仲介三方保障，讓各自承擔部分責任和義務，一旦買方出價和賣方定價有差異時，仲介會先要求買方提出一筆金額，通常是買方出價的2%或者十萬元左右。在不動產交易扮演重要角色，是不動產交易市場長期運作形成的無名契約、非典型契約。

民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第249條規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

司法實務也承認斡旋金有預約性質，為本約的前置行為，本約於雙方權利義務明確約定後才成立，因此本約完成後才有損害請求權利。(最高法院61年台上字第964號民事判例；臺灣板橋地方法院94年度訴字第729號民事判決)

仲介為使買賣雙方達成共識，通常會先向買方收取一定金額或開具本票、支票或簽立要約書等方式，等賣方同意買方的出價金額時，斡旋即成立，未來買賣雙方簽訂契約時，這筆斡旋金即轉為定金。

根據民法的相關規定，斡旋金的處理也符合法律對於定金的規定，即它可能被計入最終的交易金額中，或在交易無法達成時根據具體情況被退還或沒收。值得注意的是，斡旋金並不代表買賣契約已成立，它更多的是一個買方意願的表達和談判的起點。只有當雙方在價格及其他條件上達成一致，並簽訂正式的買賣契約後，交易才真正成立。

斡旋金的實際金額沒有固定標準，可能依照交易的具體情況和仲介公司的慣例有所不同。一般而言，斡旋金的金額會反映出買方對房產的強烈意願，以及其願意為了促進交易進行而承擔的風險程度。

斡旋金契約書中最重要的還是買方願意購買的金額，買房子不能只聽仲介所說的房屋價格，還要仔細考量房屋對於買方的價值以及購買能力，買方決定好所提出的價格後，如果決定用斡旋的方式，通常只要賣方在斡旋期間內不同意買方所提的價格，斡旋金就會還給買方。

對買方而言，一方面有助探知賣方底價，另一方面也向賣方表示，自己的確有購買不動產的誠意。

對賣方而言，斡旋金是由買方提出的現金或有價證券，表示不僅是單純試探，可以讓賣方更相信買方確實有承買的意願。

至經紀業者，斡旋金是仲介代替雙方溝通議價的有力工具。因為不動產交易金額龐大，相關法制繁複，透過支付斡旋金，可以有效明確掌握買、賣雙方意願，在仲介協調下，可以加速達成交易。

斡旋金交付不等於不動產買賣契約成立

買方支付斡旋金後，買賣雙方經溝通協調對總價達到共識，仲介通常要求買、賣雙方於一定時間內另外簽訂買賣契約；如果將斡旋成立等同不動產買賣契約成立，則之後雙方再簽約豈不多餘？因此，買方支付斡旋金請仲介進一步協調磋商，此時尚未正式簽約，斡旋金解釋為「預約」較為妥當。

斡旋金代表買方的消費誠意，意味著想購買而非胡亂開價，一旦成交金額也會轉成訂金，並非額外收取費用，價格談不攏或者交易不成立也會全數退回買方，只有一種情況會被沒收，就是屋主承諾交易也完成簽約，此時買方反悔才會被沒收。

觀察實際市場，買方除了對不動產總價表示同意之外，還有很多契約非必要之點需要詳細約定，如產權清楚、儘速交屋、低利高額貸款、屋況正常、附贈設備等；而對賣方而言則期待可以依現況交屋、付款迅速、配合點交時機等；至於仲介則關心雙方順利成交，以獲取服務費報酬，買方、賣方及仲介三方利益及立場都不同。因此，如果將仲介居間斡旋成立解釋為買賣契約（本約）已成立，過於牽強。

總的來說，斡旋金在不動產交易中扮演著重要的角色，它既是買方展示購買誠意的方式，也是仲介協助雙方達成共識的重要工具。透過斡旋金，買方可以更有力地參與談判，同時也為仲介提供了促進交易成功的手段。