仲介公司為何會收取斡旋金？

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金制度是一種在房地產交易中常見的實務操作，旨在展示買方對於購買特定不動產的誠意和意願，尤其在買賣雙方就價格尚有分歧時。它允許買方透過支付一定金額給仲介公司，來展示願意購買的誠意，同時委託仲介公司代表其與賣方進行價格協商。若協商成功，斡旋金通常會被視作交易的一部分，即轉化為定金或部分交易款項；如果交易未能達成，則依約定情況將斡旋金返還給買方。

公平交易委員會對於斡旋金的運用提出了具體要求，以保障消費者的權益，防止不當商業行為的發生。這些要求包括仲介業者必須告知消費者有使用要約書的選擇權，並且在消費者選擇交付斡旋金時，明確書面約定斡旋金的目的、金額、有效期限、退還條件等，以確保透明度和公平性。

斡旋金的存在對於買方、賣方以及仲介公司均有其利益。對買方而言，斡旋金可以作為展示購買誠意的方式，幫助獲得賣方的信任並促成交易；對賣方而言，則是一種確認買方誠意並進行價格談判的保證；對仲介公司來說，斡旋金是其服務的一部分，可以增加交易成功的可能性。

然而，由於斡旋金制度在法律上沒有明確規範，因此可能引起糾紛。在進行交易時，買賣雙方應優先考慮使用內政部規定的要約書，並在任何交易前仔細審閱合約條款，明確了解各自的權利和義務。此外，買方在支付斡旋金前，應該詳細了解斡旋金的退還條件和相關費用，以避免日後可能發生的糾紛。

對於消費者來說，選擇可靠的仲介公司、善用契約審閱權，並在進行交易前做好充分的市場調查和比價，是確保交易順利、保護自身權益的關鍵。

律師回答：

關於這個問題，

一、何謂斡旋金:　　

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」也就是契約的成立必須要，一方(無論是買方或賣方)提出「要約」'他方表示「承諾」。要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。然而，在實務上，透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性。因此，為表達買方購屋的誠意及資力，一般買方會交付一筆金錢，由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方)，藉以表示買方有明確且認真的購買意願，並進而向賣方商議價格及其他買賣條件，最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢，即所謂的斡旋金。

為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會要求業者應做到下列事情:（1）房屋仲介業者如果提出斡旋金要求，應同時告知消費者也可選擇採用內政部所訂定的「要約書」。（2）如果消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋的目的，明確告知消費者的權利義務。（3）仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第25條的規定。2.也就是說，如果仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。3.公平會更建議仲介業者應該以另一份書面文件提供給消費者簽署，以便能告知消費者「斡旋金」及「要約書」的替代關係及其選擇權。

斡旋金的功用：

斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：

（１）從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

（２）對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄拒絕簽約之權利。

（３）仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件

三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：

1買賣成交時，斡旋金如何處理？「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。

民法第248條規定：

訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第249條規定：

定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3之違約金」。

2不成交時，斡旋金如何處理？若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。

換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。

四、斡旋金糾紛與購屋提醒：

斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，暨其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交易法第二十四條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。

購屋提醒：

（一）買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。

（二）買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。

（三）應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

（四）買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。

（五）貨比三家，選擇優良的仲介業。