房屋廣告構成不實廣告如何認定 ?

問題摘要：

不實廣告的問題，尤其是在房地產銷售中，涉及建築物的外觀、設計、共有部分，以及公共設施或交通道路的誤導性表示，和建築物或土地用途的不準確陳述。建築業為促銷房屋，製作吸引顧客的廣告，原本為正當的商業行為，無可厚非，不過如果廣告內容與實際狀況存在有一定差距，足以使顧客對產品產生錯誤的了解，就有可能觸犯了公平交易法第21條，有為不實廣告之嫌疑。公平交易委員會針對建築物有關的廣告訂立相關處理原則，如有上開原則所示之可能有不實廣告的情形。

 

律師回答：

建設公司為促銷一批位於台北市郊區的住宅，於各大報刊登廣告，並散發文宣表示該住宅「五分鐘直達台北101」、「可設立公司」，並標榜「附設標準游泳池一座」。經顧客向公平會檢舉該公司涉及不實廣告。公司則表示 ︰不塞車確可五分鐘到達及游泳池雖非標準尺寸，可是仍可作游泳用途。該公司是否涉及不實廣告 ?

 

事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之相關事項(公平交易法第21條第1項、第2項)。廣告不實是指業者在商品或廣告上進行「虛偽不實」或「引人錯誤」的表示，而且這些不實或錯誤，與消費者在決定「要不要買這個商品」有重要的關聯。

 

建築業為促銷房屋，製作吸引顧客的廣告，原本為正當的商業行為，無可厚非，不過如果廣告內容與實際狀況存在有一定差距，足以使顧客對產品產生錯誤的了解，就有可能觸犯了公平交易法第21條，有為不實廣告之嫌疑。公平交易委員會針對建築物有關的廣告訂立相關處理原則，如有上開原則所示之可能有不實廣告的情形。

 

《公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則》

不動產廣告不得為下列虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，例示如下：

建築物外觀、設計、共有部分：

建築物外觀、設計、共有部分之格局配置(例如：圖書室、交誼廳、健身房等)與廣告不符，或與廣告表示相符，惟與施(竣)工圖不符，經建築管理機關認定係屬違建或無法申請變更為合法。設施或服務不屬於給付或附隨給付，而廣告表示有使一般或相關大眾誤認為屬於者。

 

公有公共設施或交通道路：

廣告對公有公共設施(例如：學校、公園、運動場、政府機關等)之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符，且其差異難為一般或相關大眾所接受。廣告以未完成之公共設施或交通道路為表示或表徵，使一般或相關大眾誤認已完成。廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示，未以通常得使用之道路狀況為計算標準。

 

建築物或土地用途：

廣告表示建築物或土地之用途與使用分區之法定用途不符，且依法不得變更，致有引人誤認其可供住宅或其他非法定用途使用。例如使用分區為工業區：廣告未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示，或雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」，但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。

 

不實廣告的判斷依據

交通便利性的誤導：如果「五分鐘直達台北101」的聲明僅在理想（不塞車）情況下成立，而在日常實際情況下難以達成，則此說法可能誤導消費者對於物件地理位置與交通便利性的認知。如果廣告中提及的公有公共設施或未完成的交通道路與廣告時的客觀狀況或完工後的實際狀況有顯著差異，而這些差異難以被一般或相關大眾接受，則該廣告可能誤導消費者，構成不實廣告。

 

使用用途的誤導：關於「可設立公司」的說明，若依法令規定該住宅用途不允許或有限制設立公司，則此表示可能誤導消費者關於物件用途的認知。廣告中關於建築物或土地用途的表示，如果與法定用途不符且依法不得變更，從而引導消費者誤認為該地可供住宅或其他非法定用途使用，則此類廣告可能會誤導消費者，違反了公平交易法的相關規定。

 

設施描述的誤導：廣告中提到的「附設標準游泳池一座」，若游泳池實際上非標準尺寸，且用途實際為「蓄水池」，則可能誤導消費者對於公共設施品質的期望。當建築物的外觀、設計或共有部分在廣告中的表示與實際情況不符，或即使與廣告表示相符但與施工或竣工圖不符，並且被建築管理機關認定為違建或無法合法化時，建設公司可能違反了公平交易法中關於不實廣告的規定。

 

由上述公平交易委員會所舉出的判斷原則，可以發現幾乎絕大部分廣告所可能涉及之內容。建設公司的廣告中，均構成了公平交易法第21條的不實廣告，將有可能被公平交易委員會依同法第42條規定，限期停止或改正其行為，若公司逾期仍為不實廣告，則將被連續處以一百萬元以下罰鍰，至停止或改正時為止。同時，建設公司亦依同法第31條規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。」須為其不實廣告向顧客負損害賠償責任。

 

建築業廣告必須符合真實情況外，如有疑義，則可向公平交易委員會或同業公會查詢，以免違法，損及商譽。對於消費者而言，當發現潛在的不實廣告時，可以向公平交易委員會提出投訴，以保護自身權益。同時，購買前進行實地考察，並尋求專業法律或房地產諮詢，可以更好地規避因廣告不實帶來的風險。

 

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