建商交屋公設不足應如何處理？是否可由管委會主張權利？

05 Apr, 2024

問題摘要：

關於建商在房屋及公共設施交付過程中可能出現的問題，以及承購住戶可以採取的法律行動來維護自己的權益。在台灣，根據《民法》及《公寓大廈管理條例》，承購住戶（或住戶代表的管委會）如果發現建商提供的設施不符合買賣契約或廣告承諾的品質，除利用公設點交，另個別住戶可以對於建商主張瑕疵擔保責任。

律師回答：

關於這個問題，台灣房價卻高不可攀、當事人好不容易存錢買了一戶「豪宅」，建商廣告強調「交誼廳」、「溫水游泳池」等讓人心動之公共設施；結果交屋後才發現交誼廳裝潢材質粗糙；游泳池在大廳邊，沒有景觀，一點也不浪漫；且依使用執照記載，游泳池登記的用途是「蓄水池」。如果住戶決議「授權」管理委員會對建商提告賠償，法律上可行嗎？

公設點交

公寓大廈的共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備的過程，確保這些設施在正式移交給管委會或管理負責人前，功能正常無誤。

「公設點交」是一門大學問！由於點交檢測的過程其實非常繁瑣，一般社區公設從初驗、複驗到正式完成交付管委會，大概都要 1 ～ 2 個月！所以很常會有你入住之後發現公共設施都還沒有辦法使用的狀況。根據《公寓大廈管理條例》第 57 條規定，建商必須將公寓大廈的「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」點交。在社區管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七天內，會同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，才能正式移交。

所以從點交時間來看，通常是在管委會成立或有負責人之後的 7 天內才會開始。有時候也是會遇到管委會遲遲無法成立，負責人也一直無法選出的狀況，那公設點交時間就會無限期的延後，所有搬進去的住戶們就都無法使用到這些設施囉！

大樓起造人（建商）遲遲不點交，這時縣市主管機關也可以依據《公寓大廈管理條例》第 49 條規定規定，向起造人（建商）處以 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並限期改善來履行合約，如不做改善則可以連續開罰。

對於期待使用公共設施的住戶。它強調了住戶需要對公設點交過程有基本的了解，以及遇到延遲時可依法要求建商履行義務的權利。此外，了解相關法律條款可以幫助住戶更有效地與建商溝通並促進問題的解決。

不應以管委會名義提告

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會於權責範圍內，始得以自己名義提起訴訟。換言之，管理委員會能否經住戶「授權」對建商提告履行契約或損害賠償，亦應視是否屬於管理委員會職務範圍而定（最高法院94年度台上字第1966號判決意旨參照）。

根據公寓大廈管理條例第36條的規定，管理委員會僅在其權責範圍內才能以自己的名義提起訴訟。因此，管理委員會是否能夠經由住戶的授權對建商提告履行契約或損害賠償，取決於該訴訟是否屬於管理委員會的職責範圍。

建商未依「買賣契約」及「銷售廣告」圖示內容，施作公共設施，業已涉及「買賣契約」約定內容之實體爭執，並非涉及區分所有建物共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，自非公寓大廈管理條例第36條各款所定管理委員會之職務。

在這樣的情況下，這些爭議只能由承購住戶根據與建商之間的買賣契約及銷售廣告圖示內容之法律關係來提出要求，或主張損害賠償的權利，而不能由住戶授權管理委員會提起訴訟。

請求賠償的法律依據為何

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言。

承購住戶主張建商交付之房屋（含公共設施），未依「買賣契約及銷售廣告內容」，提出符合品質「交誼廳、游泳池（但使用執造登記的是蓄水池）」之給付，其應負民法第354條「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之瑕疵擔保責任，及民法第227條第1項「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」不完全給付（即建商給付之房屋（含公共設施）品質存有不符約定品質之瑕疵）之損害賠償。

民法中關於物品賣買中的瑕疵擔保責任及不完全給付的相關規定，特別是在房屋及其公共設施交付時的品質保證方面。這裡的核心問題是建商提供的房屋及公共設施（例如交誼廳和游泳池）是否達到了買賣契約或銷售廣告中所承諾的品質標準。

承購住戶應收集相關證據，包括契約文件、銷售廣告、專業評估報告等，以證明建商提供的房屋及公共設施未達到契約中約定的品質標準。接著，可以通過法律途徑要求建商履行修正義務或支付相應的損害賠償。

及時通知並主張權利

民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

如果在檢查過程中發現瑕疵，買受人必須立即通知賣方。如果買受人未能及時通知賣方，則除了那些在通常檢查中無法發現的瑕疵外，買受人將被視為已接受了該物品，即使該物品存在瑕疵。

對於那些在初次檢查時無法立即發現的瑕疵，如果日後被發現，買受人仍需立即通知賣方。如未及時通知，則同樣被視為已接受了該物品。

依此規定，瑕疵其實是要依通常程序從速檢查的，發現有瑕疵是要立即通知出賣人，但不動產交易上有些瑕疵不經過一段時間是無法發現的，一旦發現，一樣是要立即通知出賣人的，惟仍應在後述的時效之內。

民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，除了上述的立即通知外，這個發現也必須是在標的物交付時起五年內，超過五年，即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

買受人在發現物品存在瑕疵後，應在六個月內行使解除契約或要求減少價金的權利。從物品交付之日起，這一權利在五年內未行使的話將自動消滅。故意隱瞞瑕疵的例外，如果賣方故意隱瞞瑕疵，則六個月的時效規定不適用。這些規定的存在，確保了買受人在購買物品，特別是不動產時，能夠有足夠的保護措施來應對可能的問題。同時，它們也強調了買受人在發現問題時需要及時行動的重要性。對於賣方來說，這些條款提供了一定程度上的保護，確保買受人不能無限期地提出瑕疵相關的索賠。

賠償額如何認定

建商可能需要對這些瑕疵進行修正，以滿足契約中的品質承諾。如果修正不可能或成本過高，建商可能需要向承購住戶支付損害賠償，以彌補品質不符帶來的損失。損害賠償之目的在於填補被害人所生之損失，因此住戶對於建商之損害賠償請求金額，應以建商交付之公共設施或建物，因不符約定品質，導致實際房價減損之金額作為賠償依據；法院通常都會囑託專業不動產估價師鑑定兩者價差作為判決賠償參考。。

損害賠償的主要目的是為了使受害方（在本例中為承購住戶）的損失得到補償。當建物或公共設施因為不達到契約中約定的品質標準而導致房產價值減少時，建商需要對這一損失承擔責任。賠償金額的計算應基於因品質不符而造成的房產價值減損。這需要考慮到因公共設施或建物的瑕疵導致的實際房價與理想狀態下房價之間的差額。

為了客觀地確定因瑕疵導致的價值減損金額，法院通常會委託專業的不動產估價師進行評估。估價師會評估瑕疵對房產總體價值的影響，並提供一個可靠的金額作為賠償的依據。