建物傾斜是否為瑕疵房屋？可否主張瑕疵擔保責任？

問題摘要：

建物存在結構瑕疵，但同時認為建築結構體的現狀仍屬於安全狀態。這表示該瑕疵沒有導致建物存在即時的安全風險或使其不堪居住。買受人提出的不動產估價報告主張交易價格的減損。然而，法院認為該減損僅反映了心理上的影響，而非建物的實質性危險或無法居住的瑕疵。考量到系爭建物是中古房屋且仍可居住使用，即使存在屋體破損或些微傾斜現象，這些問題在買賣雙方洽談價格時應已被考慮入內。因此，這些問題被視為不足以影響房屋的通常效用或對價格產生重要的減損。

 

律師回答：

關於這個問題，房子屋齡已三十、四十年，屬於中古房屋，目前同棟其他樓層都有住戶居住，房屋縱有「傾斜」之現象，但並非目視即可發現，非經專業技師以儀器進行檢測，外觀上難以肉眼辨識，但一般房子的垂直度落在90度才是最安全無虞的，但若是因為工程設計不當或是地震、土石流等天災導致房子傾斜，就要尋求專業協助將房子扶正或乾脆拆掉重建了。

 

房屋若有傾斜之現象，可能導致居住在內之人平衡感異常，物品難以放置使用，甚至有房屋頹倒、滅失之虞，依通常交易觀念，即有減少或滅失價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵。

 

超過容許度的建物傾斜是瑕疵房屋

買受人於買賣標的之建物交付後，發現建物有嚴重傾斜情事。因而委請土木技師對系爭建物進行測量鑑定，依台北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊分類，建築結構體現況尚屬安全狀態，但建物有結構瑕疵。買受人提出不動產估價報告，主張建物之交易價格有所減損。

 

傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍內，但要修復比較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。

 

傾斜本身被視為一種物理現象，其影響取決於傾斜的程度。儘管房屋有些微傾斜，但該傾斜被認為是輕微的，且未對房屋的結構安全或使用功能造成實質影響。

 

房屋有傾斜之情形，已足以影響購屋者之購買意願及使用者就此房屋使用上之心理感受，進而降低建物之價值，因此，房子有「傾斜」現象已構成「物之瑕疵」，出賣人應負瑕疵擔保責任。瑕疵擔保之義務，是因買受人之利益而設，如果雙方簽下特約，買受人同意免除出賣人應負的瑕疵擔保責任義務或加以限制，此特約當然有效，除非出賣人故意不告知物之瑕疵，則出賣人違反交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。

 

請專業的土木技師或結構工程師對房屋進行評估。他們可以評估傾斜的嚴重程度以及對結構安全的影響。這將有助於確定是否需要進行修復，以及修復的程度。

 

中古房屋縱有屋體破損、些微傾斜現象，並非瑕疵

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。次按，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。經查，系爭房屋使用執照之竣工年為61年，且實際建築完成日期可能在此之前，有不動產買賣契約書可稽，足見兩造於締約當時，系爭房屋房齡已逾35年，屬於中古房屋。則系爭房屋既為老舊，且雖有些微傾斜現象，但並非目視即可發現，又原告係直至裝潢房屋時始得知上情，此外同棟房屋其他使用人亦屬無恙，均未因系爭樓房傾斜而影響日常生活起居，系爭建物亦未因此致有漏水、龜裂等情，從而應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。至於群益不動產估價師聯合事務所提出之鑑價報告書，因係以減損之合理交易價格為命題，並以系爭房屋之最大傾斜率1/101.4之非工程性補償價格，加上因其為傾斜屋，對消費者造成的心裡因素之減損部分以為分別評估（見本院卷附鑑定報告書第6頁）。鑑價結論固認有交易價格減損203萬2328元等情，然此項結論僅為心裡交易之減損部分，與系爭房屋是否具有實質上危險或不堪居住之瑕疵無涉。此外，原告雖援引台灣高等法院98年度上易字第861號民事判決，主張房屋有傾斜情形者即構成物之瑕疵云云。惟依該判決所示房屋傾斜率達1/70及1/50，顯然較諸系爭建物為嚴重，是其情形與本件不同，本院自不受該判決之拘束，附此敘明。

(臺灣臺北地方法院99年度訴字第5224號民事判決)

 

房屋的傾斜情況被認為是中古房屋的一部分，並且在訂立買賣合同時已被考慮在內。此外，雖然房屋存在些微的傾斜現象，但其程度被認為尚屬輕微，且未對房屋的實際使用或價值造成重大影響。因此，根據民法第354條的規定，這種情況不應被視為瑕疵。

 

對於鑑價報告書中提出的價值減損部分，該減損僅涉及消費者的心理因素，並不涉及房屋是否存在實質上的危險或不堪居住的瑕疵。因此，這部分減損並不能被視為瑕疵擔保責任的一部分。

 

然法院認為此項結論僅為心裡交易之減損部分，與系爭房屋是否具有實質上危險或不堪居住之瑕疵無涉，且系爭建物為中古房屋，倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。

 

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