海砂屋能解約嗎？還是僅能請求損害賠償？

05 Apr, 2024

問題摘要：

房屋交易中出現的瑕疵，具體是房屋建材中氯離子含量超過國家標準的問題，即所謂的海砂屋。根據民法第354條的規定，因物有瑕疵而導致交易存在紛爭時，出賣人應承擔保證責任。同時，根據民法第359條的規定，買受人有權解除合約或要求減少購買價格。如果經鑑定發現房屋中的氯離子含量超過了國家標準，出賣人必須承擔房屋瑕疵的保證責任。此外，買受人有權選擇解除合約或要求減少購買價格。僅當解除合約顯得不公平時，買受人才會被限制在要求減少價格的權利。因此，買方選擇解除合約或要求減少價格的權利是合理的，不違反相關法律規定。

律師回答：

買房最怕碰到「海砂屋」的瑕疵房屋，當事人存了大半輩子的積蓄，終於能購買一間房子讓家人有安居之所，想不到入住沒多久，牆壁就開始出現「壁癌」，甚至有水泥塊開始剝落的情形，當事人原先以為只是因為房屋太過潮濕才導致此結果，於是找了間水電行來整修，想不到裝修師傅看完房屋的狀況後，向當事人表示其買到了「海砂屋」，當事人該怎麼做才能把錢從賣方那邊拿回來？

甚麼是海砂屋呢?

混凝土中的氯離子，特別是來自海砂的氯離子，會對鋼筋造成腐蝕，隨著時間的推移，這種腐蝕會進一步加劇，最終導致鋼筋鏽蝕和膨脹。這不僅會破壞混凝土內部的結構完整性，還可能對建築物的整體穩定性和安全性構成嚴重威脅。

在台灣，隨著經濟部標準檢驗局對混凝土中水溶性氯離子含量的限制標準的逐步嚴格化，從1994年的不超過0.6kg/m³到後來的修訂標準，要求進一步降低到0.3kg/m³，顯示了對建築質量和居民安全的高度關注。這些標準的設立和調整，反映了對建築材料質量控制的重視，旨在預防因使用劣質材料（如含有過多氯離子的海砂）而導致的建築安全問題。

氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化銹蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅。房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是房屋混凝土中氯離含量過高，對於房屋結構安全造成影響，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵。

依據我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6公斤/立方公尺以下；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3公斤/立方公尺；87年6月25日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準（CNS，總號3090，類號Ａ2042）為0.3公斤/立方公尺。依經濟部標準檢驗局於104年1月修訂的CNS3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值的規定：每1立方公尺中不得超過0.15公斤，也就是說，當建築物每立方米的混凝土中含有壹佰伍拾公克氯離子以上時，就可以稱為「海砂屋」

故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時，即為俗稱之「海砂屋」。

民法第354條所指的物之瑕疵是指存在於物品中的缺陷，其標準是根據通常的交易觀念或當事人的約定來確定，如果按照通常的交易觀念或當事人的約定，認為某物應該具備的價值、效用或品質卻不具備，那麼就認定該物存在瑕疵。這並不局限於物質上的缺陷，而是根據通常的交易觀念來確定。

在建築物的情況下，其主要功能是提供安全無虞的居住和使用環境。因此，建築物的通常效用應包括穩固耐用的建築結構。如果建築物的結構或形體缺乏這種功能，或者有受損的危險，就可以認定建築物存在瑕疵，因為其通常效用已經受到了損失或減少。

如果混凝土中的氯離子含量過高並且抗壓強度不足，這可能會對建築物造成嚴重影響，因為這會影響建築物的結構和安全性。因此，可以認定混凝土中氯離子含量過高和抗壓強度不足已經足以影響建築物的建築結構和安全性，從而構成建築物存在瑕疵的情況。

當房屋的混凝土中氯離子含量超過國家標準，就可被視為有缺陷，或者俗稱的「海砂屋」。這種情況下的房屋，由於其結構安全性受到損害，會在不動產市場上受到貶值，影響其經濟價值。對於買家而言，這是一個非常重要的考慮因素，因為它直接關係到房屋的居住安全和長期價值保持。

此外，當房屋因為使用了不合格的建材（如海砂）而存在結構安全問題時，賣方在法律上有責任向買方揭露這一瑕疵。依照台灣民法，如果房屋存在重大瑕疵，買方有權要求解除契約或降低交易價格，以保護自己的權益。這也強調了房屋交易中誠信和透明度的重要性，以及在建築行業中使用合格材料的必要性。

有海砂屋的情形，如何主張權益？

依民法第354條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，並依第359條買受人得解除其契約或請求減少其價金。俗稱的海砂屋，即房屋建材中氯離子含量過高之瑕疵。中古屋買賣契約上常有依「現況交屋」的契約條款，也不能免除賣方應負之海砂屋、輻射屋瑕疵責任。從法院近期實務觀察，只要鑑定結果逾經濟部標準檢驗局所採之「海砂屋」標準值，賣方自需負擔房屋之瑕疵擔保責任。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。如上所述，系爭房屋存有氯離子含量超過國家標準之瑕疵甚明，除將致系爭房屋使用年限減少而減少其一般通常效用外，在房屋交易市場上之價值亦必貶損，亦有減少其價值之瑕疵，故原告依民法第359條前段規定請求減少買賣價金，自屬有據。=依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。足見買賣於有物之瑕疵之情形，買受人得選擇解除契約或請求減少價金，僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人解除契約權利之行使。該解除契約、減少價金形成權之選擇行使，係歸買受人，非出賣人所得指定。所以買方張解除契約而請求減少價金，並無不合。(臺灣臺北地方法院101年度訴字第2325號民事判決)

房屋交易中出現的瑕疵，具體是房屋建材中氯離子含量超過國家標準的問題，即所謂的海砂屋。根據民法第354條的規定，因物有瑕疵而導致交易存在紛爭時，出賣人應承擔保證責任。同時，根據民法第359條的規定，買受人有權解除合約或要求減少購買價格。

如果經鑑定發現房屋中的氯離子含量超過了國家標準，出賣人必須承擔房屋瑕疵的保證責任。此外，買受人有權選擇解除合約或要求減少購買價格。僅當解除合約顯得不公平時，買受人才會被限制在要求減少價格的權利。因此，買方選擇解除合約或要求減少價格的權利是合理的，不違反相關法律規定。

總之，買方在面對房屋瑕疵時，可以選擇解除合約或要求減少價格，這是符合法律規定的。