住的大樓有人跳樓自殺,是不是整棟樓都變凶宅了?

05 Apr, 2024

問題摘要:

凶宅一詞通常用於指涉那些發生了如謀殺、自殺等導致死亡的房地產。在社會和市場中,這類房地產往往被視為不吉利,可能影響居住的心理舒適度,因此在市場上的價值和接受程度較低。凶宅的認定主要關注事件是否在房產的專有部分發生,包括主建物和附屬建物內。不包括自然死亡或意外死亡(如跌倒、一氧化碳中毒等)。事件如何影響房價會根據情節、時間等因素有所不同。一般而言,凶宅的價格會比市場價低,具體折扣率可以因案例而異。

 

律師回答:

「凶宅」並不是法律上的專有名詞,因為對凶宅的認定有許多看法,使得常發生與「凶宅」有關的糾紛,而實務上內政部與法院判決對「凶宅」的定義與範圍認定也不同。

 

「凶宅」的定義主要針對房屋的專有部分,並且事件的情節、發生時間等因素都會影響到房屋的價值以及交易市場的接受程度。根據這些情況,法院可能會認定房屋存在「重大瑕疵」,買方有權根據民法第359條要求減少價金。

 

凶宅的定義並不包括所有的自然或意外死亡情況,而是專注於特定情境下的死亡事件,例如兇殺、自殺,以及專有部分有求死行為致死等情況。

 

『凶宅』在法律與民間的認定上,有很大的區別。而房價其實較受民間輿論所影響,因之,不包含自然或意外死亡。如果是自然病死或是意外(跌倒、一氧化碳中毒等)則不算。

 

在專有部分有求死行為致死。若在該專有部分自殺卻在送醫時死亡,也不算。於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

 

而凶宅的行情,會因事件的情節、時間而有異,一般來說約6至8折。若是瘋狂砍殺陳屍屋內、分屍等,房價可能低於6折以下,若是跳樓死於屋外則約85折,若離案發時間越久,則對房價影響越小。法院認為,雖然買賣雙方合約中沒約定不得為凶宅,但房屋曾有人跳樓死亡即算是凶宅,屬於買賣之「重大瑕疵」,買方可依民法第359條要求減少價金。

 

很顯然,凶宅只有針對專有部分,所以如果有人從頂樓跳下來掉到中庭往生,因為頂樓跟中庭都不是專有部分,所以並不會讓整棟房子通通變成凶宅!

 

民法第354條規定,出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。所謂「物之瑕疵」是指「存在於物的缺點。舉凡依通常交易觀念,或依當事人的決定,認為物應具備的價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,而且不以物質上應具備者為限」。

 

法院實務普遍認為凶宅屬於上述的物之瑕疵,主要理由為「依我國社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。反映於交易市場,不僅稱之為「凶宅」,因此類房地之市場接受程度及交易價格,均較未曾發生凶殺或自殺致死事故之房地為低,甚至常須降價求售。是房地若曾發生凶殺或自殺致死事故,將致其欠缺通常之價值,自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅,應依民法規定,負物之瑕疵擔保責任,例外當買受人在買賣契約成立時,即知悉該房屋是凶宅,但仍願意購買,此時,出賣人不須擔負物之瑕疵擔保責任。

 

法院普遍認為凶宅屬於物之瑕疵,因為一般大眾對於凶殺或自殺致死事件存有嫌惡畏懼心理,這可能影響到房屋的市場接受程度和價格。因此,如果出賣人出售凶宅,他應當依民法規定負物之瑕疵擔保責任。

 

然而,在某些情況下,如果買受人在買賣契約成立時已知道該房屋是凶宅,但仍然願意購買,則出賣人不需要承擔物之瑕疵擔保責任。

 

出賣人應該對於房屋的狀況負有一定程度的責任,但也承認了買受人對於房屋狀況的知情能力可能會影響到責任的歸屬。

 

所以如果有人從五樓跳下來,掉到了中庭,雖然這個人在五樓還有呼吸,但符合在專有部分有求死行為致死,所以五樓算是凶宅,中庭不是專有部分,不會讓整棟變成凶宅;但如果是從五樓跳下來,掉到一樓陽臺, 因為一樓陽臺是專有部分,所以五樓跟一樓都算凶宅。

 

假如有上述物之瑕疵出現時,根據民法第359條與第365條,買受人應在發現買賣標的有瑕疵時,立即通知出賣人,即可在通知出賣人後6個月內向出賣人主張解除買賣契約,或請求出賣人減少價金,如果出賣人是故意不告知買受人瑕疵,則不會受到6個月的時間限制。但須注意,若距離交付買賣物品的時間點,已超過5年,即不得再向出賣人主張解除買賣契約,或請求出賣人減少價金。出賣人若故意不告知買受人該房屋是凶宅,或是向買受人保證該房屋不是凶宅,則根據民法第360條之規定,買受人可選擇不解除買賣契約,也不請求減少價金,而是向出賣人請求損害賠償,此損害賠償請求權

 

(相關法條=民法第354條=民法第359條=民法第365條)

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