別人蓋房子在我的共有土地上,或是我的房子蓋在別人的共有土地上,怎麼辦?

05 Apr, 2024

問題摘要:

共有物的管理和使用,以及當其中一個共有人未經同意侵犯其他共有人權利時的法律處理方式。每個共有人有權按其應有份額享有共有物的使用和收益,但這種權利的行使不得妨礙其他共有人的相同權利。如果有共有人未經同意而獨自改變共有物的使用方式或佔有特定部分,可能構成對其他共有人所有權的侵害。其他共有人有權請求返還、除去侵害或防止侵害。若共有人因故意或過失侵害其他共有人的權利,需要承擔損害賠償責任。這包括不當得利部分,即共有物所生之債權,各共有人按比例請求。在共有土地的情況下,若有共有人未經同意在土地上建房,其他共有人有權請求拆除房子並將土地返還給全體共有人。

 

律師回答:

一物一權,由一人單獨所有乃社會生活之常態。但由於社會生活需要,亦容許二人以上共同享有一物之所有權,故與一物一權主義並不違反。民法上針對共有關係之規範設計,分為「分別共有」與「公同共有」,二者共同享有所有權之型態不為相同。但相同的是,每個共有人都屬於所有權人,皆得按「其應有部分」或「共有物」而行使所有權之權能

 

共有物的管理和使用

在共有關係中,每個共有人對共有物的使用和收益有權按其應有份額享有。但這種權利的行使不能妨礙其他共有人的相同權利。如果共有人在未經其他共有人同意的情況下,獨自改變共有物的使用方式或佔有特定部分,這可能構成對其他共有人所有權的侵害。

 

於土地跟房子在法律上是屬於不同的「物」,所以如果沒有經過土地所有權人的同意就蓋房子在他人的土地上,是有可能被提告拆除房屋的﹗這時候就要先確認房子佔用土地的面積與範圍。

 

無權占有或侵奪共有物

共有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,對於妨害其所有權者,得請求除去之,有妨害其所有權之虞者,得請求防止之;又各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第767條第1項、第821條分別定有明文。共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權,惟共有人如未經協議而任意占有共有物之特定部分使用收益,即屬侵害他共有人之所有權。

 

共有人可以基於所有權提出返還、除去妨害或防止妨害的請求。如果是返還共有物的請求,需要代表全體共有人的利益提出;而對於妨害除去或防止妨害的請求,則可以基於單個共有人的利益獨立提出。

 

「侵奪所有權」乃民法第767條第1項前段之所有物返還請求權,各共有人得單獨起訴,惟本於全體共有人之利益為請求,該訴之聲明須為「被告第三人須將所有物返還予全體共有人」;後者,乃民法第767條第1項中、後段之所有物妨害除去或防止請求權,各共有人得單獨起訴,以自身利益為請求,自毋需同所有物返還請求權所列訴之聲明即可。

 

在共有土地的情況下,如果一個共有人在沒有獲得全體共有人同意的情況下在該土地上建房,其他共有人有權請求拆除該建築物並要求土地返還給全體共有人。

 

損害賠償部分

依據民法184條第1項前段,因故意或過失不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。又依民法第818條規定,各共有人除契約另有約定外,對於共有物之全部有使用收益之權。可見,各共有人得就共有物之全部,於無妨害他共有人之權利範圍內,按其應有部分對共有物全部為使用收益,惟共有人如逾越其權利範圍而使用收益,除侵害他共有人之所有權外,亦侵害他共有人之共有物用益權,他共有人得依侵權行為規定請求損害賠償。

 

如果共有人因故意或過失不法侵害了其他共有人的權利,根據民法第184條,該共有人負有賠償責任。這包括未經同意佔用共有物、改變共有物的用途或在共有土地上擅自建房等行為。

 

不當得利部分

關於不當得利部分(民法第179條),共有物所生之債權,依照債權是否可分而討論。若為可分債權,各共有人得按應有比例而請求之;反之,不可分債權,則各共有人雖然得單獨起訴,惟本於全體共有人之利益為請求,該訴之聲明須為「被告第三人須給付予全體共有人」

 

如果某個共有人未經其他共有人同意就占有或使用共有物的特定部分,這樣的行為可能構成對其他共有人所有權的侵害。其他共有人有權請求損害賠償或要求返還共有物。

 

需特別注意的是,在共有土地的情況下,若是有共有人之一在共有土地上蓋房子,如果沒有得到全體共有人的同意,其他共有人還是可以訴請拆除房子,將土地返還給全體共有人。

 

-房地-共有人權利行使-

(相關法條=民法第821條=民法第767條=民法第179條=民法第184條)

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