未經其他共有人同意處分或管理分別共有房地,其效力為何?

05 Apr, 2024

問題摘要:

各共有人可以自由地對其應有部分設定抵押權,當共有物為不動產時,共有人可以自行決定是否要對其應有部分設定抵押權。如果一位共有人打算出售其應有部分,其他共有人享有優先承購權。該共有人在進行出售行為時,必須先通知其他共有人,並給予他們優先承購的機會。如果該共有人未事先通知其他共有人就進行出售,其他共有人則有權向該共有人請求損害賠償。共有人約定將其應有部分出租給承租人時,其實是將其對共有物的使用收益權轉讓給承租人。在此情況下,需要所有共有人的同意。如果第三人超出了分管契約的範圍或未經共有人同意占有共有物,其他共有人有權向該第三人請求返還共有物、要求除去妨害、或要求防止妨害。此外,各共有人也可以單獨提起訴訟,以債權的形式向第三人請求給付。

 

律師回答:

關於這個問題,一物一權,由一人單獨所有乃社會生活之常態。但由於社會生活需要,亦容許二人以上共同享有一物之所有權,故與一物一權主義並不違反。民法上針對共有關係之規範設計,分為「分別共有」與「公同共有」,二者共同享有所有權之型態不為相同。但相同的是,每個共有人都屬於所有權人,皆得按「其應有部分」或「共有物」而行使所有權之權能

 

「應有部分」是指共有人對共有物所有權所享權利之比例。各共有人應有部分的多寡,依分別共有關係發生之原因而定,基於當事人意思而發生的共有,則依當事人的意思而定。

 

「應有部分」是指共有人對共有物所有權所享權利之比例。各共有人應有部分的多寡,依分別共有關係發生之原因而定,基於當事人意思而發生的共有,則依當事人的意思而定,其應有部分相等,故每人的應有部份均為1/3,又民法第817條規定,各共有人之應有部份不明者,推定其為均等。

 

分別共有和公同共有是兩種共有物權的形態。分別共有允許每個共有人根據其所擁有的比例(應有部分)獨立行使權利,而公同共有則要求共有人就共有物的處分、使用或收益等作出共同決定。

 

在分別共有中,每個共有人的“應有部分”或所有權份額是根據共有關係產生的原因來確定的。如果是基於當事人的意向產生共有,那麼各方的份額將根據協定來確定。如果未明確規定,則默認各共有人的份額是相等的。

 

未經其他共有人同意就持分設定抵押權

依釋字第141號,共有之房地,如果不是基於公同關係而共有,則各共有人自得就其應有部分設定抵押權。民法第819條第1項規定「各共有人得自由處分其應有部分」,除基於公同關係而共有者另有規定外,如共有物為不動產,各共有人本於前開規定,即可自由處分其應有部分,則遇有不移轉占有而供擔保之必要時,自得就其應有部分設定抵押權。

 

未經其他共有人同意就持分設定抵押權:分別共有中,共有人可以針對其“應有部分”自由設定抵押權。這是因為在分別共有中,共有人對其份額擁有較大的處置自由。

 

未經其他共有人同意之持分出讓行為

依土地法第34條之1第4項,共有人出賣其應有部分時,其他共有人得依同依價格共同或單獨優先承購權。且共有人如果沒有先通知其他共有人,而逕行將應有部分出賣給第三人時,其他共有人得向該共有人請求損害賠償。欲出賣其應有部分與第三人,則共有人可依土地法第34條之1第4項主張優先承購權,且要先通知共有人,不得擅將應有部份出賣予第三人。如果未提前通知其他共有人,則可能需要承擔賠償責任。

 

未經其他共有人同意之持分管理(出租)行為或超過持分之管理利用行為

共有人約定將其應有部份出租於承租人者,性質上是該共有人約定將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權,於契約關係存續期間,由承租人享有。依民法第819條第2項規定,共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。因之,如依民法第820條進行分管契約,將分管土地出售予第三人,當然可以。

 

共有人將其份額出租給他人時,本質上是將其使用收益權在合約期間內轉讓給承租人。但這種處分或變更共有物的行為需要所有共有人的同意。如第三人占有超過分管契約或未有分管約定,即使是在共有關係中,共有人也保有對共有物的所有權,可以針對侵害或妨礙共有物的行為提起法律行動,要求返還、除去妨害或防止未來的妨害。

 

依民法第821條規定,各共有人對於第三人,得就共有物之全部本於所有權請求。共有人也是所有人,應和所有人受同樣的保護,所有人本於所有權得行使之權利,共有人亦可以行使。此所指的「本於所有權請求」,是指民法第767條物上請求權之規定,也就是對於無權占有或侵奪共有物者,得請求返還;對於妨害其共有物所有權者,得請求除去;有妨害其共有物所有權之虞者,得請求防止。而其給付不可分者,依民法第293條第1項規定,各共有人亦得為共有人全體請求向其全體為給付,故以債權的請求權為訴訟標的之訴訟,無論給付是否可分,各共有人均得單獨提起。

 

(相關法條=民法第819條=民法第820條=民法第821條=民法第767條)

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