名義上為房屋借用，實際上為房屋租賃，應以何者為準？

問題摘要：

當雙方實際上進行的是有償的使用和收益權轉移，即使名義上不稱之為“租金”，根據民法第八十七條第二項規定，那麼即便名義上的契約稱為“借用”，實際上應當按照“租賃契約”來處理。這是因為法律關注契約的實質內容而非表面形式，旨在保護契約雙方的實際意圖和權益。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂租賃，係指當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第421條）。而所謂借貸，係指當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約（民法第464條），兩者差異在於租賃契約，承租人須支付租金，而使用借貸契約則否，故當事人一方將房屋交付他方使用，他方支付對價（不需以租金名義）時，依民法第87條第2項之規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」應認為借貸契約屬虛偽表示而無效，雙方仍屬房屋租賃契約，自應適用民法租賃之規定。

 

租賃契約根據民法第421條的定義，是一種需支付租金以獲得物品使用和收益權的契約。而借用契約（借貸契約），根據民法第464條的定義，是借用人無償使用並承諾歸還物品的契約。兩者的主要區別在於是否有對價（租金）的支付。

 

當雙方實際上進行的是有償的使用和收益權轉移，即使名義上不稱之為“租金”，根據您引用的民法第87條第2項規定，那麼即便名義上的契約稱為“借用”，實際上應當按照“租賃契約”來處理。這是因為法律關注契約的實質內容而非表面形式，旨在保護契約雙方的實際意圖和權益。

 

這意味著，即使雙方將其命名為“借用”，如果存在支付對價（不論是以租金還是其他名義）的情況，該契約被視為虛偽表示，其真實性質應為租賃。因此，所有相關的法律規定、權利義務以及爭議解決機制都將依照民法中關於租賃的規定來執行。

 

契約的性質是根據契約的實質內容而定的，而不僅僅是依據契約雙方的稱呼或形式。如果名義上是房屋借用，但實際上的行為符合房屋租賃的特點和要素，那麼這個契約應當被視為房屋租賃契約。

 

房屋借用和房屋租賃在法律上有明確的區別：

房屋借用通常指的是借用人無償使用房屋的行為。在這種情況下，借用人不需要支付租金，但需要在約定的時間內將房屋歸還給出借人。房屋借用一般不涉及金錢交易。

 

房屋租賃則涉及到租賃雙方在租金、使用期限、使用方式等方面的約定。租賃行為是有償的，租客需要按照契約約定向房東支付租金，以獲得房屋在一定期限內的使用權。

 

當出現名義上為房屋借用，實際上為房屋租賃的情況時，法律會根據契約雙方的實際行為和約定的內容來確定契約的性質。如果契約中包含了租金支付、使用期限、維修責任等租賃契約的典型要素，即使雙方將其命名為“借用”，該契約也可能被法院認定為租賃契約。

 

這種情況下，適用的法律規定、權利義務以及爭議解決的方式將遵循房屋租賃契約的相關法律規定。因此，在簽訂任何房屋使用相關的契約時，重要的是要關注契約內容的實質，而不僅僅是契約的名稱。

 

這一點對於理解契約法中的“實質重於形式”原則非常重要，也是解決名義與實質不符契約問題的關鍵法律依據。在實際應用中，瞭解和識別契約的實質性質對於確保法律行為的合法性和避免潛在的法律風險至關重要。如果有進一步的法律問題或需要具體的法律諮詢，建議聯繫專業律師進行深入討論。

 

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