房屋買賣交易過程使用斡旋金或要約書有什麼差別？
28 Mar, 2024
問題摘要：
在不動產交易中，斡旋金和要約書都是重要的概念，它們在促成交易過程中扮演著關鍵角色。斡旋金是買方為了證明其購買意願，向仲介業者或直接給賣方的一種金錢保證，當買賣雙方達成交易協議後，這筆金錢將會轉為交易的一部分。相對地，要約書則是一種更加正式的承諾，它記錄了買方的出價和交易條件，一旦賣方接受要約，依據民法規定，買賣契約即視為成立。
律師回答：
關於這個問題，不動產經紀業者為促使買賣雙方能成交，長久以來，習以先向買方收取斡旋金，代理買方向賣方議價，因係業者所創，故法無明確定義。
蓋不動產經紀業者在法律上可稱為居間，僅有買賣契約成立方能收取報酬，此觀民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
因此，仲介在為買方斡旋協商買賣條件前，擔心買方言而無信，可能幸苦達成買方要求後，買方仍然不買，因此要求買方可以拿出一筆錢作為擔保其將履行的出價，在實務上，斡旋金制度雖然有助於不動產交易的成交，卻也因無法可管，產生許多的交易糾紛。
畢竟買賣契約，從未不需要以特定金錢給付作為成立要件，此依民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故斡旋金在不動產買賣交易過程，是指雙方對於買賣成交價額尚有差距，但還有繼續協調的可能時，由買方提出一部分價金，作為仲介公司協調的擔保，用以證明買家確實有購買不動產的意願。
斡旋金的法律基礎
斡旋金的概念並未直接在民法中有明確的規定，但它與定金的性質相似，在實務操作中扮演著證明買方購買意願的角色。
民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
民法第249條規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
一旦買賣雙方就交易條件達成一致，斡旋金便會轉化為買賣價款的一部分或作為定金處理。這一過程符合民法第248條和第249條對定金的規定，尤其是在買賣契約成立後定金的處理方式。
要約書的重要性
要約書作為一種更加正式的買賣意向表達方式，提供了一個無需先行支付斡旋金即可展示買方誠意的途徑。
要約書實質上是一種書面要約，此依民法第154條規定：契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。
一旦賣方接受要約中的條件，根據民法第153條的規定，買賣契約即被認為是成立的。要約書給予買方在賣方承諾前撤回要約的權利，這在某種程度上提供了買方更大的彈性和保護。
斡旋金契約書中最重要的還是買方願意購買的金額，買房子不能只聽仲介所說的房屋價格，還要仔細考量房屋對於買方的價值以及購買能力，買方決定好所提出的價格後，如果決定用斡旋的方式，通常只要賣方在斡旋期間內不同意買方所提的價格，斡旋金就會還給買方。
而當買賣雙方達成不動產買賣價格上之共識時，斡旋金就會自動轉變成不動產買賣價金的一部分，此時，不動產買賣契約就已經成立，之後仲介公司再安排不動產買賣雙方正式會面，簽定書面的不動產買賣契約。
斡旋金與要約書都是在不動產買賣交易中常見的做法，它們各自扮演著促成交易的角色。從法律角度來看，這些做法與民法中對契約成立的規範有著密切的關係。
斡旋金的本質是買方向賣方展現購買誠意的金額或票據，當買賣雙方在價格上達成共識時，斡旋金會轉變成交易價款的一部分，此時買賣契約已經實質成立。這種做法不僅能夠加速交易進程，還能夠作為買賣雙方誠意的象徵。
要約書則是買方不預先支付斡旋金，而是將其購買意願和條件記錄於文書中，由仲介業者向賣方提出。當賣方接受買方的要約後，買賣契約在原則上已經成立，此時若買方反悔，賣方可以根據已成立的契約要求損害賠償。
從法律層面來看，無論是斡旋金還是要約書，它們都涉及到民法中關於契約成立的條件，即當事人意思表示一致時，契約即為成立。
此外，根據民法第248條的規定，定金的支付通常被視為契約成立的證據，而定金的處理也有明確的規範，例如若契約未能履行，定金的返還或加倍返還應遵循民法第249條的規定。
需要注意的是，不動產買賣交易中的斡旋金與要約書，雖然在促成交易方面有其重要性，但買方在使用這些工具時應謹慎考慮，並清楚了解自己的法律責任及可能面臨的風險。
尤其是當交易條件一旦被賣方接受，即表示買賣契約已經成立，買方若無正當理由拒絕履約，則可能需要承擔違約責任，包括但不限於賠償損害或是定金的沒收。因此，買賣雙方在進行不動產交易時，應該清楚理解各自的權利與義務，並妥善運用斡旋金或要約書等工具，以保障自身的利益。
斡旋金和要約書在實務中的應用
斡旋金和要約書的選擇取決於買賣雙方及仲介業者的具體安排和交易習慣。斡旋金提供了一種財務擔保，證明買方的購買意願，而要約書則是一種正式承諾，明確記錄了買方的出價和交易條件。
在一些情況下，要約書可以提供一種無需先行支付大筆金錢的交易方式，降低買方的風險，尤其是在對仲介業者的信任度不高或市場波動較大的情況下。
不論是斡旋金還是要約書，一旦賣方接受了買方的出價或條件，買賣契約即視為成立，買方若無正當理由拒絕履約，則可能需要承擔相應的法律責任，包括賠償損失或支付違約金。因此，買方在進行不動產交易時，應充分考慮自己的
至於「要約書」與「斡旋金」在對於規範不動產買賣雙方的權利義務方面兩者原則上在使買賣契約成立的部分都相同，主要的差別在於買方選擇以「要約書」方式由仲介公司與屋主議價時，不需要先交付一筆相當於斡旋金的費用，但如果賣方接受了買方要約書中所提出之價格，此時買賣契約就已經成立，如果買方之後選擇不履行契約的話，可能須要給付不動產買賣總價一部分之金額給賣方，以作為賠償金的。
不動產買賣契約已經成立了，如果之後世哲拒絕簽約的話，所交付斡旋金將會被沒收，用來作為賠償賣方因未能及時賣出房子的損失。
另外，要提醒注意的是，不論是「要約書」或是「斡旋金」，都是向賣方出價的一種方式，一旦賣方同意了買方所提出的交易價格時，買賣契約就馬上成立了，如果買方拒絕履約的話，則買方所交付的斡旋金(訂金)，將會被賣方沒收喔！
(相關法條=民法第153條=民法第154條=民法第248條=民法第565條)
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