只能用斡旋金來出價?如仲介誤錯告知是否影響仲介契約效力？
28 Mar, 2024
問題摘要：
要約書在不動產交易中提供了一個重要的選擇，允許買方在未支付斡旋金的情況下，向賣方表達購買意向。這個選項不僅增加了交易的彈性，也提供了一種安全措施，保護消費者免受可能的不公平對待。要約書的使用能夠讓買方在賣方接受其條件前保留撤回要約的權利，這一點對於消費者來說是一大優勢，尤其在面對市場上的不確定性時。
律師回答：
關於這個問題，不動產經紀業者在法律上可稱為居間，僅有買賣契約成立方能收取報酬，此觀民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
因此，仲介在為買方斡旋協商買賣條件前，擔心買方言而無信，可能幸苦達成買方要求後，買方仍然不買，因此要求買方可以拿出一筆錢作為擔保其將履行的出價，在實務上，斡旋金制度雖然有助於不動產交易的成交，卻也因無法可管，產生許多的交易糾紛。
畢竟買賣契約，從未不需要以特定金錢給付作為成立要件，此依民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故斡旋金在不動產買賣交易過程，是指雙方對於買賣成交價額尚有差距，但還有繼續協調的可能時，由買方提出一部分價金，作為仲介公司協調的擔保，用以證明買家確實有購買不動產的意願。
「要約書」是買受人不用先給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示的文書，交由仲介業者向屋主進行磋商，當屋主同意買方的要約內容時，消費者即應與屋主簽訂買賣契約並完成交易；若買方反悔，賣方可選擇解除契約，請求損害賠償。為期審慎，內政部特別在要約書範本中，規定消費者除有攜回契約審閱權外，並得於賣方承諾前撤回要約。
要約書雖與斡旋金一樣，買受人如在屋主同意要約價格後反悔不買時，都要負擔違約責任，但因為沒有事先交付金錢給仲介，比較不會被不肖業者不當煩擾，甚至壓抑消費者之交易決定。
「要約書」是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
民法第154條第1項規定：契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。
斡旋金，亦即由買方提出一筆相當的金額來給不動產仲介業者的業務員向賣方斡旋，表示買方確實有誠意的一種金錢或票據。然而絕非僅能以斡旋金才能夠使賣方同意出賣系爭房屋。實際上還有要約書的設置，可以使買方不必提出相關斡旋金遭受被侵吞的風險。然而僅稱只可以用斡旋金而未告知委託人可以另行使用要約書的仲介公司，自屬於違約者!
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會要求業者應做到下列事情:
房屋仲介業者提出斡旋金要求，應同時告知消費者也可選擇採用內政部所訂定的「要約書」。消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋的目的，明確告知消費者的權利義務。仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第25條的規定。
公平交易法第25條：
除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。
仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。
公平會更建議仲介業者應該以另一份書面文件提供給消費者簽署，以便能告知消費者「斡旋金」及「要約書」的替代關係及其選擇權。
要約書在不動產交易中提供了一個重要的選擇，允許買方在未支付斡旋金的情況下，向賣方表達購買意向。這個選項不僅增加了交易的彈性，也提供了一種安全措施，保護消費者免受可能的不公平對待。要約書的使用能夠讓買方在賣方接受其條件前保留撤回要約的權利，這一點對於消費者來說是一大優勢，尤其在面對市場上的不確定性時。
不動產仲介業者有責任在提出斡旋金要求時，主動告知消費者可以選擇使用要約書作為交易的一部分。這種做法有助於提高交易的透明度，並確保消費者能夠在充分了解所有選項的基礎上做出決定。透過這種方式，消費者可以在不受壓力的情況下評估自己的最佳利益，並選擇最適合自己的交易方式。
違反上開規定，仲介契約在私法上之效力如何，我國公平交易法並未明文規定，而應回歸民法第71條規定之適用。我國實務上於適用民法第71條時，將強制禁制規範區分為「效力規定」和「取締規定」，並認為公平交易法之規定性質上屬於「取締規定」，並不影響法律行為之效力。
依照臺灣臺北地方法院民90年度訴字第502號民事判決，以及臺灣高等法院89年度上字第406號民事判決意旨，有關是否提供要約書，僅是有關是否不動產仲介業者有違反公平交易法第二十四條的規定，對於委託購買不動產的買方有隱匿交易重要資訊而造成有違反公平交易的情況，至多僅為違法公平交易法第31條，可以請求不動產仲介業者賠償，對於仲介契約效力不生影響。
仲介業者如果未能遵守上述要求，即違反了公平交易法的規定，可能會面臨法律後果，包括賠償責任。這樣的法律框架旨在保護消費者，確保交易過程中的公平性和透明度。這種要求不僅體現了對消費者權益的保護，也強調了仲介業者在促進交易過程中應有的道德和法律責任。通過要約書和斡旋金的合理使用，可以提高不動產交易的效率和公正性，確保所有參與方的利益得到妥善保護。
(相關法條=民法第153條=民法第154條=民法第565條=公平交易法第25條)
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