解約後我可以主張同時履行抗辯嗎？

律師回答：

常見狀況大致為，買受人買到如兇宅後解約，並要求出賣人將價款還給自己，此時出賣人是否可以買受人沒有將房屋回復原狀前拒絕將款項交還予買受人？

答案是可以的，發生價款返還對於出賣人已經不利，自不容買受人繼續占有不動產，以受出賣人受有損害，此觀最高法院72年台上字第1309號要旨：「查契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，本院著有四十四年台上字第七○二號判例。又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。」

且必須注意的是，僅有當主張同時履行之狀況下，始能免除給付遲延責任（就是利息），此觀最高法院72年台上字第4365號判例要旨:「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條，定有明文。此項損害賠償額，應不包括同法第二百五十九條第二款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非損害賠償。從而被上訴人除依民法第二百五十九條第二款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償。又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題。必須行使以後，始能免責。」（最高法院50年台上字第1550號判例亦同一意旨）