買賣房屋契約解約後，對方未回復原狀，我可以主張同時履行抗辯嗎？

29 Nov, 2017

問題摘要：

如果買受人在解除契約後要求出賣人將價款還給自己，出賣人在買受人未將房屋回復原狀之前可以拒絕交還款項。根據民法的規定，當一方主張解除契約並要求回復原狀時，對方可以主張同時履行抗辯，即拒絕自己的給付直到對方將物品回復原狀為止。在這種情況下，出賣人可以拒絕交還價款，直到買受人將房屋回復原狀為止。此外，要注意的是，只有在主張同時履行的情況下，出賣人才能免除給付遲延責任（例如利息）。换句话说，在買受人主張同時履行之前，出賣人可能需要支付遲延利息。

律師回答：

關於這個問題，常見狀況大致為，買受人買到如兇宅後解約，並要求出賣人將價款還給自己，此時出賣人是否可以買受人沒有將房屋回復原狀前拒絕將款項交還予買受人？答案是可以的，理由分述如下：

成立或履行上有牽連關係之雙務

當契約被解除後，根據民法第259條，雙方都有責任將對方的狀態恢復到契約解除之前的原狀。這通常包括返還財物、金錢或其他形式的利益。在對方未履行對待給付（即對等的義務或給付）的情況下，一方可以拒絕履行自己的給付義務。這是一種保護措施，確保在解除契約的情況下，一方不會在對方未履行義務時單方面遭受損失。

按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定」「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第261條、第264條第1項前段分別定有明文。另所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗

辯。

當一方在法庭上要求解除契約並恢復原狀時，如果對方尚未履行或提供對等的給付，他們可以援引同時履行抗辯權來拒絕履行自己的給付義務。

上開約定明確規定當契約被解除時，雙方必須回復原狀。這意味著雙方需將對方因契約而獲得的利益返還。而第261條與第264條則提供了同時履行抗辯的法律依據，這是雙務契約中的一個重要概念，允許當事人在對方未履行其義務前，暫停履行自己的義務。

因之，如買受房地後設定最高限額抵押權予銀行，所有權有不圓滿之情形，則買受人自應將該抵押權登記予以塗銷回復原有狀態，出賣人為同時履行之抗辯，為有理由。發生價款返還對於出賣人已經不利，自不容買受人繼續占有不動產，以受出賣人受有損害。

同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，訴訟為對，法院必須為同時履行給付判決

此觀最高法院72年台上字第1309號要旨：「查契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，本院著有四十四年台上字第七○二號判例。又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。」

當契約解除時，根據民法第259條的規定，雙方均需承擔回復原狀的義務。根據民法第261條的規定，可以準用民法第264條的規定，進行同時履行的抗辯，即在對方未履行其給付義務之前，一方可以拒絕履行自己的給付義務。

同時履行抗辯權的援用固不需要透過訴訟進行。如果在審理中一方援用此權利，法院應當對之為給付之判決，即要求另一方履行對待給付義務，並且應該作出相應的判決，簡言整，即附有「對方已給付」作為「我方給付」停止條件的判決。這是指在法律程序中，當一方提出同時履行抗辯時，應由法院認定另一方是否需先行履行其給付義務。

當契約因任一方的違約而解除時，如果涉及到物品交換或服務提供，雙方都有責任使事物恢復至契約解除前的狀態。例如，若一方已對買來的房地設定最高限額抵押權給銀行，而後因契約條件未滿足而需解除契約，買受人應取消抵押權登記，回復到契約未發生前的狀態。

給付如有違約金部分可酌減後再為同時履行抗辯權之判決

當一方未履行對待給付（即對等的義務或給付）時，另一方可以拒絕履行自己的給付義務。這是一種法律保護措施，用以確保當事人在解除契約的過程中不會因為對方的不履行而遭受單方面的損失。法院決定違約金需核減，那麼過高部分的違約金應退還給付款人。這部分退還的金額，依然視為原契約的一部分付款，而不是獨立於契約之外的款項。

按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又約定之違約金額是否過高，法院得審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減至相當之數額。倘法院認定違約金額確屬過高而准予核減，該核減後應返還之金額，即非違約金，應認仍屬依原契約關係所付價金之一部。苟與債務人應返還之給付物係本於同一雙務契約所生者，於回復原狀時，自有同時履行抗辯規定之適用。(最高法院105年度台上字第1151號民事判決要旨)

同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免

必須注意的是，僅有當主張同時履行之狀況下，始能免除給付遲延責任（就是利息），此觀最高法院72年台上字第4365號判例要旨:「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條，定有明文。此項損害賠償額，應不包括同法第二百五十九條第二款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非損害賠償。從而被上訴人除依民法第二百五十九條第二款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償。

按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除(最高法院107年度第8次民事庭會議決議)。

是以，同時履行抗辯權的效果而言，若債務人行使此權利後，其原本可能產生的遲延責任（例如利息支付）也會因此免除。這是因為抗辯權的行使暫停了債務的履行，直到對方履行他們的部分為止。解除契約後的損害賠償可以包括自受領時起的利息，但這屬於回復原狀的一部分，而非損害賠償的直接結果。