遇到房屋有瑕疵，我要什麼時候可以解約？可以不點交嗎？

30 Nov, 2017

問題摘要：

如果在點交前買受人發現房屋存在嚴重瑕疵或未符合契約內容的情況，是可以解除契約的。買受人擁有解除契約的特殊法定權利，無需等待出賣人修補瑕疵，即可行使解除權。在此情況下，買受人可以主張拒絕受領瑕疵物，並解除契約。出賣人必須誠實地描述其出售的物品，並確保所提供的物品符合契約中的描述和保證，否則買受人有權解除契約。法院在評估是否解除契約時，會從整體情況和契約的實質內容來進行判斷。

律師回答：

常有人詢問這個問題，通常過程是買主（房屋買受人）在買屋締約後，發現房屋有瑕疵，其中嚴重或未符合契約內容（預定品質）狀況，買主通常有一點不願意買，就想要解約，這時候要配合點交？或點交前，如果發現瑕疵就不想買，可以解約不點交嗎？

點交上已經發現無法改正的瑕疵可以解約

依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」而依同法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」所謂「交付」在不動產買賣習稱為「點交」手續，因此原則上僅於點交後，出賣人方負有瑕疵擔保責任。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。

在台灣民法中，關於買賣物品的瑕疵擔保責任，法律賦予買受人一些權利，以保護其利益，尤其當買受物品存在瑕疵時。根據民法第354條，出賣人應擔保其物在危險移轉時無瑕疵，這包括無減少價值或通常效用的瑕疵。民法第359條進一步提供，若物品有瑕疵，買受人有權解除契約，而無需先催告出賣人修補瑕疵。

依最高法院 99年度台上字第2443號判決所示：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。」所以答案是可以的。

關於顯失公平的認定

關於這個問題，實務上最難判斷其實是所謂顯失公平，一般實務見解，通常以「衡量公平原則後，倘依社會通念買受. 人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣.，除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部價金。」什麼是公平原則？什麼是社會通念？無法提供一個具體的標準。

可其實可以用下面2個判決可以判斷，所謂「公平」與「社會通念」。至於「顯失公平」的標準，這通常涉及到評估解除契約所帶來的影響是否過於嚴重，以至於對一方或雙方顯失公平。在判斷是否顯失公平時，法院會考慮到各種因素，包括但不限於契約的性質、瑕疵的嚴重程度、瑕疵對物品整體價值的影響、以及瑕疵是否能夠被合理地修正等。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。買受人解除契約是否顯失公平，則應衡酌買賣雙方因解除契約所受損害而為判斷。又一般人購買預售屋，大多為投資增值或居住使用為主要目的，溫泉設施屬休閒育樂設施之範疇，建案規劃有完善之休閒育樂設施固能增加住戶之使用效益及增加主建物之附加價值，但完全以休閒育樂設施作為購買預售屋之主要考量因素者，誠屬少見。本件上訴人銷售系爭建案時所提供之系爭公設配置圖上固載有：「以天為幕，稀有青磺泉露天湯區，被喻為療癒系的珍貴青磺泉，……特別被安排在二樓，由社區服務團隊專責維修清潔，住戶只要輕鬆下樓即可享受……」等語，惟代銷人員甲證述：伊介紹系爭建案之特色是高樓層建築，又是捷運第一排，景觀第一排，又有溫泉，地點很不錯；代銷主管乙證稱：伊跟被上訴人有口頭提到系爭建案之特色，主要在捷運出口，面對公園，是鋼骨結構，且設有白磺、青磺溫泉等語，似見上訴人於銷售系爭建案時，並非以系爭溫泉為單一主要訴求。且被上訴人於系爭溫泉設施尚未遭拆除，甚至仍不知該溫泉設施係屬違章建築之前，即屢次以系爭房地之陽台空間過小、外牆鑽孔、未給付YKK品牌水密窗等未構成瑕疵之問題為理由，一再主張解除契約。系爭溫泉設施被拆除，就被上訴人所買受之系爭房地整體而言，其價值或通常效用或有所減少，惟其減少之程度，似不至於影響主建物本身之效用。果爾，能否謂被上訴人決定購買系爭房地之主要考量在於系爭建案有系爭溫泉設施並提供世界唯二之青磺溫泉，如該溫泉設施有欠缺，其購買系爭房地之契約目的即難以達成，非無再事研求之餘地。

(最高法院111年度台上字第230號判決)

買受人購買的房地包含了被宣傳為具有特殊價值的溫泉設施，固是房地的一個重要賣點。然而，這些溫泉設施後來被發現為違章建築並遭到拆除。這種情況直接影響了房地的預期用途及價值，尤其是對於那些可能特別因為這些溫泉設施而購買房地的買受人。雖然溫泉設施的缺失可能不至於影響主建物本身的結構或基本居住功能，但這些設施的存在對某些買受人而言可能是購買決策的重要因素。因此，如果買受人能證明溫泉設施是其購買該房地的主要或重要考量，且此設施的遺失顯著影響了房地的預期效用或價值，則解除契約不應被視為顯失公平。反之，如果法院認為溫泉設施的價值和效用對整體房地來說不是決定性的，或其影響有限，那麼要求減價而非解除契約可能更為適當。

「上訴人所出賣予被上訴人之系爭房屋，標榜為運動、休閒、自然，其功能為提供買受人『健康舒適的休閒渡假空間』。於買賣契約…關於公共設施部分並強調於戶外請名景觀設計師設計四季花圃種植綠樹及景觀噴泉，於廣告圖說並載明有四百坪中庭花園。而上訴人以沿街步道，有頂蓋之通路等作為所謂中庭花園之一部分，以消防蓄水池作為游泳池，自有使系爭房屋之價值減少，且使兩造契約所預定之效用減少之瑕疵。從而被上訴人……依民法第三百五十九條之規定，所為解除契約之意思表示，自屬合法有效。上訴人雖抗辯被上訴人解除契約，顯失公平云云，然上訴人出賣系爭房屋既強調供作休閒渡假之用，並標榜為運動、休閒、自然，其以沿街步道，有頂蓋之通路代替中庭花園，已失其所標榜之自然、休閒之義，以消防蓄水池代替游泳池，與法本屬不合，則其休閒、運動之功能亦已喪失。且被上訴人均居住於台北市，遠赴宜蘭縣礁溪鎮，購買系爭房屋，無非為休閒渡假之用。上訴人所提供之房屋既失其所標榜之功能，被上訴人以之解除契約，自無何顯失公平可言。」

(最高法院89年度台上字第983號民事判決)

買賣契約中明確承諾的條件和實際提供的條件之間存在顯著差異，導致買受人解除契約。如出賣人對於房屋的描述包括其作為一個提供“健康舒適的休閒渡假空間”的功能，並且在廣告和契約中強調了如四季花圃、景觀噴泉及一個四百坪的中庭花園。然而，實際上，所謂的中庭花園僅為沿街的有頂蓋通路，而宣稱的游泳池實際上是消防蓄水池，這些都與出賣人所宣傳的設施明顯不符。根據民法第359條的規定，買受人由於物品的瑕疵可以解除契約，且此瑕疵若導致物品無法達到通常或契約預定的效用，解除契約是允許的。法院認為出賣人所提供的房屋已經失去了其作為休閒渡假居所的基本功能，因此，買受人解除契約是合法且合理的。

在判斷解除契約是否顯失公平時，法院需要考量多個因素，包括但不限於瑕疵的性質、瑕疵對物品整體價值和效用的影響程度，以及瑕疵修復的可行性。

由於房屋的實際條件與契約中的描述存在重大差異，且這些差異關乎房屋的核心功能和主要用途，解除契約並不顯失公平。強調了出賣人必須誠實地描述其出售的物品，並確保所提供的物品符合契約中的描述和保證，否則買受人有權解除契約。此外，法院在評估是否解除契約時，會從整體情況和契約的實質內容來進行判斷。

換言之，當出賣人在銷售過程中未能遵守其所承諾的標準，或者提供的物品與其宣傳的功能顯著不符時，買受人解除契約通常被認為是合法的。法院在評估是否顯失公平時，將考慮到實際情形和雙方的合理期待。