遇到瑕疵房屋，我要主張解約還是減少價金？

律師回答：

通常問這個問題的人，都是遇到買屋狀況有些不如預期的狀況，如爐渣屋、漏水屋、海砂屋、傾斜屋、凶宅、室內坪數短少、無法供建築使用等等，買受人購買到具有瑕疵之標的物時該如何主張權利？畢竟又不是新屋，中古屋難免有瑕疵，祇是屋主有沒有誠實說明的問題，有誠實說明與點交時屋況相符，祇要說明後，不管如何，屋況自應該由買家負擔，如果有些問題祇要有眼晴或耳朵就可以知道的瑕疵，即使賣家沒說，在法律上也當作買家知道了。這個俗語叫作「不爽不要買」，因此，出賣人主對於現狀說明書千萬不要亂寫，更不要為不實說明，事後發生糾紛，責任必須由出賣人承擔。此即依民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」

再者，一開始不知，後來檢查一就知道了，就要立刻主張權利，法律也不能容許人家裝傻拖時間，除出賣人故意不告知瑕疵，因此要求買受人立即通知出賣人，此觀民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」同法第357條規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」

如果沒有說明，除非契約上有明文規定，而真得很在意的屋況一定要明定內容，這裡再次告知不要直接套用房仲提供的買賣契約，否則要視問題多嚴重，客觀上是否會導致一般人都不願意購買，如果是這樣嚴重的狀況，就可以解約，一般認為像兇宅或海砂屋之類，甚至視出賣人是否可歸責，再跟他求償。倘若不是這麼嚴重的問題，如果小問題，不影響議價就要自己吃下來，但如果原本議價過高，這樣法律雖不可能讓您解約，最後就是賣方減價、由對方修補後再點交，或賠償損失。

此觀民法354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」及同法359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」又同法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

但是這裡要強調，所謂瑕疵從不是買家主觀上看法，要看客觀狀況，這時常發生的問題就是「自我感覺良好」，自己以為很嚴重，事實上還是議價問題而已，但是作為訴訟攻防可能失去契機，所以除非契約明定可以解約，否則應於訴訟中皆要主張，否則容易敗訴。此觀最高法院67年台上字第3898號判例所示：「因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。」

相對於，即使遇到重大事由，作為賣家可以依同法361條規定：「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。」強迫買家選擇以何種方式，處理瑕疵。