遇到瑕疵房屋，我要主張解約還是減少價金？

01 Dec, 2017

問題摘要：

在面對房屋購買中的瑕疵情況時，買受人有幾個重要的權利和義務需要注意：買受人在接受房屋後應盡快進行檢查，發現有應由出賣人負責的瑕疵時，應立即通知出賣人。如果買受人未能履行通知義務，將視為承認所接受的物件符合契約要求，從而喪失主張瑕疵擔保請求的權利。對於買受人在交付後無法立即知悉的瑕疵，買受人發現後應立即通知出賣人。同樣地，未能及時通知也將被視為承認所接受的物件符合契約要求。如果物件存在重大瑕疵，買受人有權解除契約或要求減少價金。但如果解除契約的行為被認為顯失公平，則買受人僅能要求價金減少。買受人的解除契約權在通知出賣人後的期限內有效，如果未在期限內解除契約，將喪失此權利。如果買受人在合約成立時已經知悉物件存在的瑕疵，則出賣人不負擔保責任。出賣人應對買受人保證物件在危險移轉時無重大瑕疵，否則需承擔擔保責任。如果出賣人故意隱瞞瑕疵，則買受人的通知期限規定不適用。

律師回答：

通常問這個問題的人，都是遇到買屋狀況有些不如預期的狀況，如爐渣屋、漏水屋、海砂屋、傾斜屋、凶宅、室內坪數短少、無法供建築使用等等，買受人購買到具有瑕疵之標的物時該如何主張權利？

說明、檢查及通知義務

買受人在接收物品後，若發現瑕疵，必須即時通知出賣人。這一規定體現了法律上對買受人的「對己義務」，意味著買受人有責任及時檢查物品並在發現問題時迅速行動，這是他們自身保護權益的一種法律責任。

此外，這種通知是一種「觀念通知」，其核心在於買受人需要明確指出瑕疵的具體情況，而不僅是模糊地指出物品「有問題」或「欠佳」。這樣的通知應詳細到足以讓出賣人了解瑕疵的性質和程度，從而可以決定是否修正或進行其他應對措施。

如果買受人未能履行這一通知義務，或者通知方式不符合法律要求（即不夠具體），他們可能會在法律上遭受不利後果。這可能包括喪失對瑕疵擔保權利的主張，或者無法成功要求解除合約或減少價金等。

如果出賣人在現狀說明書中提供不實的說明，則在發生糾紛時，責任將由出賣人承擔。這是因為出賣人有責任提供準確的物品狀況描述，以幫助買受人作出知情的決策。

買受人在接受房屋後應盡快進行檢查，發現有應由出賣人負責的瑕疵時，應立即通知出賣人。如果買受人未能履行通知義務，將視為承認所接受的物件符合契約要求，從而喪失主張瑕疵擔保請求的權利。

對於買受人在交付後無法立即知悉的瑕疵，買受人發現後應立即通知出賣人。同樣地，未能及時通知也將被視為承認所接受的物件符合契約要求。

按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條規定甚明。該條將買賣標的物事實上所具有之瑕疵，以發現之難易程度，分為二類以區別買受人檢查通知義務之不同。

在該條第一項所謂可即時發現之瑕疵，乃指買受人受領時，依通常檢查程序即可發現之瑕疵，對於此種瑕疵，不論係由於買受人不履行通常之程序，檢查所受領之物，以致未發現瑕疵，或買受人雖已作檢查，但仍未發現該瑕疵，依同條第二項規定，皆視為買受人承認其所受領之物，即承認其符合契約所約定之品質要求，而不具有同法第三百五十四條所稱之瑕疵。

而第三百五十六條第三項所謂不能即知之瑕疵，即買受人受領時無法即行查知之情形，而依通常檢查程序無法發現之瑕疵，買受人於日後始知悉者，應於「知悉」，亦即發現瑕疵時，立即通知出賣人，若怠於此通知義務，亦視為承認其所受領之物，從而喪失本來可享有物之瑕疵擔保請求權，縱然買受人嗣後向出賣人主張瑕疵擔保請求權未逾同法第三百六十五條第一項所定「物之交付後六個月」之期間亦然。

可知，買受人之通知須於檢查發現後，即時發出，且買受人之通知義務係屬「對己義務」，當法律要求買受人應為檢查通知之作為，而買受人不作為時，將受到法律上之不利，但其相對人即出賣人並不因此享有請求該當事人履行法律所要求之作為（檢查通知）之權利。再者，買受人之通知，係指將物有瑕疵之事實，通知於出賣人而言，有否行使瑕疵擔保請求權之意思，則在所不問，該通知屬於一種觀念通知，買受人必須具體指明瑕疵之所在，若僅告知出賣人「欠佳」、「有瑕疵」等，則尚屬不足。(臺灣高等法院89年度重上字第166號民事判決)

任何人都應注意自己的權利、義務，包括能從速檢查；不能即知之瑕疵，至日後發見者，亦應立即通知出賣人，怠於為通知者，均視為承認其所受領之物。任何買賣，實應特別留意上開規定，以免喪失本來可享有物的瑕疵擔保請求權，卻受不到保護之遺憾。因此一旦發現購買之物有嚴重瑕疵，應先立即通知出賣人；通知後，如合於解約的情形，則需於通知後六個月內作解約之聲明、主張。

再者，一開始不知，後來檢查一就知道了，就要立刻主張權利，法律也不能容許人家裝傻拖時間，除出賣人故意不告知瑕疵，因此要求買受人立即通知出賣人，此觀民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」同法第357條規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」

解除契約及價金減少權

當買賣標的物存在瑕疵時，買方有兩種不同的法律選擇：

解除契約並請求返還已付的價金。

基於解除契約顯失公平，選擇請求減少價金。

解除契約意味著契約雙方回到契約成立前的狀態，即所有交易應當撤銷，並且已支付的金額應全數返還。而減少價金則是保留契約有效，但是因為標的物的瑕疵，買方有權要求降低原定的交易價格。

這兩種選擇在法律上具有不同的性質和後果，也反映在訴訟中作為兩種不同的訴訟標的。法院在處理這類案件時，不能將原告基於解除契約的請求自動轉變為減少價金的請求，因為這兩者在法律上有根本的區別。

如果物件存在重大瑕疵，買受人有權解除契約或要求減少價金。但如果解除契約的行為被認為顯失公平，則買受人僅能要求價金減少。出賣人需擔保交付的物品在危險移轉時沒有任何減少價值或效用的瑕疵。如果物品有瑕疵，買受人可以解除契約或要求減價，除非解除契約顯失公平，在此情況下，買受人僅能要求減少價金。

如果沒有說明，除非契約上有明文規定，而真得很在意的屋況一定要明定內容，這裡再次告知不要直接套用房仲提供的買賣契約，否則要視問題多嚴重，客觀上是否會導致一般人都不願意購買，如果是這樣嚴重的狀況，就可以解約，一般認為像兇宅或海砂屋之類，甚至視出賣人是否可歸責，再跟他求償。

倘若不是這麼嚴重的問題，如果小問題，不影響議價就要自己吃下來，但如果原本議價過高，這樣法律雖不可能讓您解約，最後就是賣方減價、由對方修補後再點交，或賠償損失。

此觀民法354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」及同法359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」又同法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

但是這裡要強調，所謂瑕疵從不是買家主觀上看法，要看客觀狀況，這時常發生的問題就是「自我感覺良好」，自己以為很嚴重，事實上還是議價問題而已，但是作為訴訟攻防可能失去契機，所以除非契約明定可以解約，否則應於訴訟中皆要主張，否則容易敗訴。

此觀最高法院67年台上字第3898號判例所示：「因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。」

相對於，即使遇到重大事由，作為賣家可以依同法361條規定：「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。」強迫買家選擇以何種方式，處理瑕疵。

瑕疵擔保責任之時效性

民法第365條則規定：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

買受人的解除契約權在通知出賣人後的期限內有效，如果未在期限內解除契約，將喪失此權利。買受人在發現瑕疵後擁有解除契約或要求減價的選擇。然而，此選擇需在通知出賣人後六個月內行使，如同民法第365條所規定。此外，如果出賣人故意隱瞞瑕疵，則此六個月的期限不適用。

免除瑕疵擔保責任

如果買受人在合約成立時已經知悉物件存在的瑕疵，則出賣人不負擔保責任。出賣人應對買受人保證物件在危險移轉時無重大瑕疵，否則需承擔擔保責任。如果出賣人故意隱瞞瑕疵，則買受人的通知期限規定不適用。

畢竟又不是新屋，中古屋難免有瑕疵，祇是屋主有沒有誠實說明的問題，有誠實說明與點交時屋況相符，祇要說明後，不管如何，屋況自應該由買家負擔，如果有些問題祇要有眼晴或耳朵就可以知道的瑕疵，即使賣家沒說，在法律上也當作買家知道了。

這個俗語叫作「不爽不要買」，因此，出賣人主對於現狀說明書千萬不要亂寫，更不要為不實說明，事後發生糾紛，責任必須由出賣人承擔。此即依民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」

總的來說，買受人應該在發現瑕疵後及時通知出賣人，並根據合約和相關法律規定主張自己的權利。如果遇到瑕疵問題，最好尋求專業法律意見，以確保自己的權益不受損害。對於中古屋的買賣，買受人在購買過程中應詳細檢查物品，並在發現任何瑕疵時立即通知出賣人。如果出賣人未能提供準確的物品狀況描述，或故意隱瞞瑕疵，而該瑕疵導致房屋無法使用或按照原定的功能使用，則買受人有很大的機會可以解除契約。