租賃物無法辦理營利事業登記證，而使房客不能作合法之營業使用，是否得拒付租金？

09 Feb, 2020

問題摘要：

根據民法第423條，出租人有主給付義務，即應交付租賃物給承租人供其使用收益。此外，依契約的誠實信用原則，出租人也應協助承租人實現租賃契約的目的。在一些情況下，出租人需要積極協助承租人辦理相關手續，以確保租賃物的使用目的能夠達成。具體到營利事業登記的情況，如果租賃物的使用目的是作為營業場所，出租人在訂立租賃契約時就知道這一點，那麼出租人有責任協助承租人辦理營利事業登記所需的相關文件。如果出租人未能履行這一協助義務，導致承租人無法合法營業使用，這就構成了出租人違反主給付義務及附隨義務的情況。承租人已試圖辦理營利事業登記，但遭遇障礙並未獲准。如果這是由於出租人未提供應有的協助，導致承租人無法合法營業使用，則出租人未盡其主給付義務及附隨義務。因此，承租人有權拒絕支付租金，並可能請求出租人承擔相應的損害賠償責任。在這種情況下，出租人需要積極地協助承租人解決營利事業登記的問題，以確保租賃契約的目的得以實現。

律師回答：

關於這個問題，這涉及房東是否有義務協助承租人進行營利事業登記，這在商業租賃中是一個常見的問題。出租人有協助辦理「營利事業登記」之義務嗎？若承租人辦理「營利事業登記」發生障礙時，得否請求出租人協助？

房東的協助義務

主給付義務、適合約定使用及維持狀態：

民法第423條規定，出租人應將租賃物以合於約定的使用、收益狀態交付給承租人。這包括確保租賃物能夠被用於約定的商業活動，且符合當地的規定和法令要求。

出租人應確保租賃物在交付時適合承租人的約定用途，這不僅包括物理條件的適宜性，也包括法律和行政規定的符合性，如必要的安全、衛生標準等。在租賃期間，出租人應維持租賃物的這些條件，使之持續適合約定的使用。

附隨義務：

如果租賃契約或租賃的目的明確指出承租人計劃用該物業進行特定商業活動，則房東可能需要提供適當的協助，以確保承租人能夠獲得必要的營利事業登記。這可以包括提供必要的文件或確保物業符合相關法律規範。

出租人的附隨義務包括在租賃契約訂立的目的基礎上，提供必要的支援，如在案例中提到的協助獲得營利事業登記。這可以包括提供必要的文件或確保租賃物符合營利登記的要求。

如果房東在租約訂立時已知租賃物將用於特定的商業活動，並且該活動需要營利事業登記，房東則有義務協助承租人實現這一目的。如果因房東的疏忽導致承租人無法取得所需的營利事業登記，可能構成債務不履行。

依民法第423條，出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，此稱為出租人之「主給付義務」。除此義務外，尚得基於當事人約定或之債之本旨基於契約上的誠實信用原則而推導出租人具有輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利，換言之，即屬出租人債務不履行，而承租人自得在出租人補正義務前主張拒絕租金。其中出租人訂約時即知道承租人是為了經營特定營業訂立租約，為達租賃契約之本旨，出租人須積極協助如交付申辦營利事業登記之相關文件外，並使承租之房屋交付時處於得申辦營利事業登記之狀態（臺灣高等法院90年度上字第684號判決意旨參照）。

承租人的權利與不完全給付

義務違反與不完全給付：

出租人有義務確保租賃物在交付時符合約定的使用目的。如果交付的租賃物不適合約定的商業用途，如不符合營利事業登記的要求，則視為違反了主給付義務。

出租人還應盡附隨義務，協助承租人達成租賃契約的目的，例如提供必要的文件或協助承租人滿足法定或行政要求，以便其能進行合法的商業活動。

根據民法第227條，如果出租人未履行其附隨義務（如未協助營利事業登記），承租人可能有權拒絕支付租金直到問題得到解決。如果由於房東未履行協助義務而導致承租人無法合法經營其業務，承租人可以根據民法的瑕疵擔保責任或債務不履行規定，要求房東賠償由此造成的損失。

如果出租人未履行這些附隨義務，根據民法第227條，承租人可以主張不完全給付，並拒絕支付租金，直到出租人補正其義務。

如果租賃物無法用於承租人租賃時明確指定的商業目的，出租人應視為未履行其契約義務。在此情況下，承租人不僅可以拒絕支付租金，還可以要求賠償或根據瑕疵擔保責任提出索賠。

同時履行抗辯權：

如果出租人未能提供符合約定的租賃物，或未維持租賃物的約定狀態，承租人可行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金，直至出租人履行其義務。

瑕疵擔保責任與賠償：

承租人還可以根據瑕疵擔保責任要求修正瑕疵或解除契約，並要求賠償因出租人未能履行義務而造成的損失。

此部分亦可參酌最高法院98年度台上字第222號民事判決所示：按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。本件上訴人承租系爭租賃物之目的係作為店面（第一層）及辦公住家（第二層）使用，有系爭租賃契約可稽…，而上訴人於九十四年二月間，就系爭房屋曾以秀梅早餐店名義辦理營利事業登記證，未能獲准，業據證人陳美銀供證屬實…，且系爭租賃物於九十四年九月六日，由房屋所有權人葉明璿辦理部分滅失登記，面積四八平方公尺…。倘系爭租賃物因無法辦理營利事業登記證，而使上訴人不能作合法之營業使用，以及在租賃關係存續中因辦理部分滅失登記而影響上訴人申請取得營利事業登記證，則被上訴人是否已盡其契約之主給付義務（即民法第四百二十三條所規定之義務）及附隨義務（協力輔助上訴人取得營利事業登記證，以合法營業之義務），即非無再行研求之必要。原審未遑詳察，遽以前揭理由為上訴人不利之論斷，尚嫌率斷。

在簽訂租約時，承租人應要求在契約中明確列出房東協助營利事業登記的責任和具體條款，包括房東需提供哪些文件和支持。房東應提前準備所有必要的文件和資訊，以便承租人能夠順利完成營利事業登記，包括房屋的使用執照、安全檢查證明等。若在租賃期間發生有關營利事業登記的問題，房東應積極與承租人溝通，共同尋找解決方案，以避免對承租人業務的影響。

總之，房東在特定情況下確實可能需要承擔協助承租人完成營利事業登記的義務，特別是當租約的目的明確指向特定商業活動時。這不僅有助於保護承租人的商業利益，也符合契約誠信原則。