租賃物無法辦理營利事業登記證,而使房客不能作合法之營業使用,是否得拒付租金?

09 Feb, 2020

律師回答:

關於這個問題,出租人有協助辦理「營利事業登記」之義務嗎?若承租人辦理「營利事業登記」發生障礙時,得否請求出租人協助?依民法第423條,出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務,此稱為出租人之「主給付義務」。除此義務外,尚得基於當事人約定或之債之本旨基於契約上的誠實信用原則而推導出租人具有輔助債權人實現契約訂立之目的,倘債務人未盡此項附隨義務,債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利,換言之,即屬出租人債務不履行,而承租人自得在出租人補正義務前主張拒絕租金。其中出租人訂約時即知道承租人是為了經營特定營業訂立租約,為達租賃契約之本旨,出租人須積極協助如交付申辦營利事業登記之相關文件外,並使承租之房屋交付時處於得申辦營利事業登記之狀態(臺灣高等法院90年度上字第684號判決意旨參照)。

 

此部分亦可參酌最高法院98年度台上字第222號民事判決所示:按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第四百二十三條定有明文。此項義務,為出租人之主給付義務,如出租人交付之租賃物,不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者,即與債之本旨不符,承租人得主張同時履行抗辯權,拒絕租金之支付,並得依債務不履行之規定請求損害賠償,或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後,債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外,尚應盡其附隨義務,以輔助債權人實現契約訂立之目的,倘債務人未盡此項附隨義務,債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。本件上訴人承租系爭租賃物之目的係作為店面(第一層)及辦公住家(第二層)使用,有系爭租賃契約可稽…,而上訴人於九十四年二月間,就系爭房屋曾以秀梅早餐店名義辦理營利事業登記證,未能獲准,業據證人陳美銀供證屬實…,且系爭租賃物於九十四年九月六日,由房屋所有權人葉明璿辦理部分滅失登記,面積四八平方公尺,復為原審所認定之事實,並有建物登記簿謄本足憑…。倘系爭租賃物因無法辦理營利事業登記證,而使上訴人不能作合法之營業使用,以及在租賃關係存續中因辦理部分滅失登記而影響上訴人申請取得營利事業登記證,則被上訴人是否已盡其契約之主給付義務(即民法第四百二十三條所規定之義務)及附隨義務(協力輔助上訴人取得營利事業登記證,以合法營業之義務),即非無再行研求之必要。原審未遑詳察,遽以前揭理由為上訴人不利之論斷,尚嫌率斷。


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