押租金在房屋轉讓時,應由何人返還?

01 Feb, 2020

律師回答:

關於這個問題,依民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」此即所謂「買賣不破租賃」。準此,租賃契約對於租賃物之受讓人繼續存在,受讓人繼受原出租人之地位,得請求承租人依約支付受讓後始屆期之租金。關於押租金是否一併移轉於受讓人,涉及承租人於租賃關係終止時應向原出租人或現出租人請求返還押租金之問題。

 

惟民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約,係指民法第421條第1項所定意義之契約而言,若因擔保承租人之債務而接受押租金,則為別一契約,並不包括在內,此項押租金契約為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,押租金債權之移轉,自亦須交付金錢,始生效力,出租人未將押租金交付受讓人時,受讓人既未受押租金債權之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務。

 

此依司法院院字第1909號解釋,出租人未將押租金交付於受讓人時,受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務,惟受讓人承受之租賃關係,係依其讓予契約內容,如為無押租金之租賃,當不得向承租人請求押租金之交付,如為有押租金之租賃,則除承租人尚未履行交付押租金者,得依原約請求交付外,若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時,則其既已依約履行,受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保,亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題,其仍向承租人請求履行之交付押租金義務,於法即屬不合。


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