押租金在房屋轉讓時，應由何人返還？

01 Feb, 2020

問題摘要：

民法第425條的規定，租賃契約對於租賃物的受讓人繼續存在，即使房東換人，房客仍然可以依據原來的租約內容行使權利。然而，這種「買賣不破租賃」原則並不適用於押租金的情況。押租金是另一種契約，是要物契約，其成立需要金錢的交付。如果出租人未將押租金交付給受讓人，受讓人就不必向承租人返還押租金。押租金的處理不自動包含在租賃契約的轉讓中，因為押租金契約是獨立的契約。如果承租人已經依約將押租金交付給原出租人，那麼受讓人如果想要取得押租金作為租金的擔保，他仍然需要向承租人請求交付押租金。因此，如果出租人在租賃契約轉讓時未將押租金轉交給受讓人，受讓人無權要求承租人支付押租金。

律師回答：

關於這個問題，涉及房屋所有權變更時的租賃契約繼續有效性以及押租金問題的處理方式。這些資訊對於租客和新房東都非常重要，以確保在房屋所有權變更後，雙方的權利和義務能夠得到適當的處理和保護。

買賣、贈與、繼承、法拍等狀況，都有可能產生房屋所有權人變更，發生房東換人情形，並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則，受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障，即使屋主換人，但房客仍可依原本租約內容行使權利，即便房東換人，房客也不須擔心。

買賣不破租賃原則（民法第425條）

契約的持續有效性：

當房屋在承租人占有中被轉讓給第三方時，原有的租賃契約對於新的所有權人依然有效，前提是租約需要符合特定的條件（如公證），特別是當租期超過五年或是不定期租約時。

公證的重要性：

為了讓租賃契約在轉讓後對受讓人有約束力，租約如果超過五年建議進行公證。這有助於保護租客的權益，防止新房東隨意修改或終止原租約。

《民法》第 425條規定，當未經公證的租屋契約，其租期超過5年或為「不定期租約」時，便不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租屋時，租約最好還是要經過公證。

依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此即所謂「買賣不破租賃」。準此，租賃契約對於租賃物之受讓人繼續存在，受讓人繼受原出租人之地位，得請求承租人依約支付受讓後始屆期之租金。

押租金的處理

押租金的移轉問題：

當房屋轉手時，押租金不會自動移轉給新房東，除非有相應的協議或行動。原房東應將已收取的押租金轉交給新房東，或在租約終止時返還給租客。

新房東的責任：

如果新房東在收購房產時未收到押租金，他們不能要求租客再次支付。租客已經履行了其向原房東支付押租金的義務。

最常遇到的爭議，當房東換人，關於押租金是否一併移轉於受讓人，涉及承租人於租賃關係終止時應向原出租人或現出租人請求返還押租金之問題。

惟民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。

此依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。

因押租金既為另一契約，不當然包含在租賃契約之內，且押租金契約乃要物契約，出租人未將押金交付受讓人時，受讓人並不當然隨租賃契約之移轉而承繼押租金契約，此說漸為實務及學者所採。

房屋轉手時，雙方應清晰記錄有關押租金和租約條件的所有細節，並確保這些信息在轉讓文件中有所反映。在房屋買賣和租賃契約轉移的過程中，參與方應尋求法律顧問的協助，以確保所有程序按法律規定進行，並妥善處理押租金及其他關鍵問題。這些原則和建議有助於在房屋所有權變更時，確保租賃關係的平穩過渡，並保護租客和房東的權益。