我可以拒付價款嗎？

律師回答：

這個問題大致，房屋買受人在買屋締約後，發現房屋有瑕疵，其中滲漏水（漏水屋）或其他未符合契約內容狀況，買主通常有一點不願意買，甚至要想逼原屋主（房屋出賣人）修好房屋，這時買主想要以拒絕付價款，來逼房主就範，但是遲付價款，在很多買賣契約中可能會遭對方沒收價款，這可是相當大的損失，這時候買主可以拒付價款嗎？在什麼情況可以拒絕價款？基本這個問題，首先要看契約，再看瑕疵嚴重度而定，這雖然是老生常談，但是契約是買賣雙方最重要的法律依據，所以契約要小心訂，事後免麻煩，沒有明文規定的情形，依法院一般看法就是要看瑕疵的嚴重程度，是否導致可以解約的狀況，而瑕疵不嚴重又屬於可分之範圍，僅得就瑕疵範圍拒付價款。

此觀最高法院102年度台再字第19號判決所示：「按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付。原確定判決以原第二審判決認定再審被告已於民國九十六年五月九日交付系爭建物，再審原告未依約同時給付價金尾款新台幣（下同）二千五百三十萬元，雖再審被告未依債務本旨交付系爭建物，應對再審原告負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，然其損害賠償額為五十萬元之事實，論斷再審原告得以再審被告之瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任，行使同時履行抗辯權，拒絕給付之價金尾款為損害額五十萬元，超過部分之價金尾款二千四百八十萬元，並無同時履行抗辯權可得行使，而為再審原告敗訴之判決，駁回再審原告之第三審上訴，經核並無適用法規顯有錯誤之情形。再審論旨，指摘原確定判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，難認有理。」

倘若屬於重大瑕疵且屬於無法修復狀況，縱使未點交前，買主也可以解約，亦得主張拒付價款，此觀最高法院99年度台上字第2443號判決所示：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語…為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。」