遇到買賣標的物瑕疵，我可以拒付全部價款嗎？

03 Dec, 2017

問題摘要：

在買賣房屋的情況下，如果買主在締結合約後發現房屋存在瑕疵，尤其是像漏水等嚴重問題，他們通常不願意繼續交易或者想要迫使賣方修復房屋。在這種情況下，買主可能會考慮拒絕支付價款來逼迫賣方處理問題。然而，在拒絕支付價款方面，買主需要謹慎行事，因為拒付價款可能會帶來損失，例如被對方沒收價款。因此，是否可以拒絕支付價款取決於多個因素，包括合同的條款以及瑕疵的嚴重程度。在合同中沒有明確規定的情況下，法院一般會考慮瑕疵的嚴重程度來判斷買主是否有權拒絕支付價款。如果瑕疵很嚴重且無法修復，即使在交付之前，買主也可能有權解除合同並拒絕支付價款。這時候，買主可以主張同時履行抗辯權，拒絕支付價款。然而，如果瑕疵可以修復或屬於可分範圍內，法院可能會限制買主拒絕支付價款的範圍，並要求買主支付相當於瑕疵的損害賠償額之外的價款。

律師回答：

房屋買受人在買屋締約後，發現房屋有瑕疵，其中滲漏水（漏水屋）或其他未符合契約內容狀況，買主通常有一點不願意買，甚至要想逼原屋主（房屋出賣人）修好房屋，這時買主想要以拒絕付價款，來逼房主就範，但是遲付價款，在很多買賣契約中可能會遭對方沒收價款，這可是相當大的損失，這時候買主可以拒付價款嗎？

在什麼情況可以拒絕價款？

基本這個問題，首先要看契約，再看瑕疵嚴重度而定，這雖然是老生常談，但是契約是買賣雙方最重要的法律依據，所以契約要小心訂，事後免麻煩，沒有明文規定的情形，就是要看瑕疵的嚴重程度，是否導致可以解約的狀況，而瑕疵不嚴重又屬於可分之範圍，僅得就瑕疵範圍拒付價款。

瑕疵擔保通常適用於危險移轉後，但如果在危險移轉前，買方已經發現物品有瑕疵，且賣方無法提供無瑕疵的物品或無法保證除去瑕疵後的補償，買方則有權拒絕接收瑕疵物並解除契約。

買方面對賣方的瑕疵擔保責任及不完全給付責任時，買方可以如何運用同時履行抗辯權。重點在於「相當性」的原則，即買方拒絕給付的範圍應與賣方的瑕疵補正或損害賠償責任相當。

給付可分與不可分

如損害賠償金額已屬可得確定，自可衡量拒絕給付價款與可能減損的價款之相當性，自不得拒絕全部給付。民法第264條，當一方對另一方有給付義務而後者亦有相對的給付義務時，任何一方都可以拒絕履行其義務，直到對方履行或同意履行為止。然而，這個「拒絕給付」的行為必須與對方未履行的義務在量的對等性上有合理的比例。買方可以基於賣方未完全履行義務（即物件瑕疵和損害），行使同時履行抗辯權來拒絕支付尾款。但是，買方只能拒絕支付與賣方應賠償的損害相當的金額。

此觀最高法院102年度台再字第19號判決所示：「按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付。原確定判決以原第二審判決認定再審被告已於民國九十六年五月九日交付系爭建物，再審原告未依約同時給付價金尾款新台幣（下同）二千五百三十萬元，雖再審被告未依債務本旨交付系爭建物，應對再審原告負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，然其損害賠償額為五十萬元之事實，論斷再審原告得以再審被告之瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任，行使同時履行抗辯權，拒絕給付之價金尾款為損害額五十萬元，超過部分之價金尾款二千四百八十萬元，並無同時履行抗辯權可得行使，而為再審原告敗訴之判決，駁回再審原告之第三審上訴，經核並無適用法規顯有錯誤之情形。」

可以解約的重大瑕疵

倘若屬於重大瑕疵且屬於無法修復狀況，縱使未點交前，買主也可以解約，亦得主張拒付價款。蓋買賣契約中物件存在瑕疵時買方的權利，尤其是解除契約的權利。民法第359條，當因物品有瑕疵而出賣人應負擔保之責，買受人有權解除契約，除非存在顯失公平的情形。

這項解除權是一種特殊的法定解除權，不需要催告出賣人先行修補瑕疵即可行使。如即便有公共設施未完成或存在虛增坪數，仍可通過修補或補償來解決問題，而不能以此為由主張同時履行抗辯權。當物品瑕疵對契約履行的影響程度非常重大時，買方能可以依這些瑕疵而解除契約進而拒絕支付款項。

此觀最高法院99年度台上字第2443號判決所示：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語…為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。」

因此，在面臨房屋瑕疵時，買主應該根據具體情況謹慎行事，並在必要時尋求法律意見，以確保自己的權益不受損害。