住宅建築瑕疵是什麼？應如何處理此類瑕疵？

23 Feb, 2019

問題摘要：

房屋的瑕疵對於一個人的生活影響重大，因此在處理建築瑕疵時需要考慮多種法律和法規。這些可能包括建築法、民法、消費者保護法、公平交易法以及不動產經紀業管理條例等。根據建築法的管理制度，住宅的設計與建造需要根據相應的規定進行申請並獲得核發的建築執照，施工完畢後需要經過主管機關的查驗取得使用執照才能使用。這些程序確保建築物的建造符合法律要求和技術標準。民法第354條規定了關於物品瑕疵的擔保責任，並且違反建築法規造成的瑕疵足以降低物品的價值或效用，因此房屋的建築瑕疵可能觸發民法上的損害賠償責任或解除契約等權利。消費者保護法對於建築物的銷售也有相應的規定，例如在預售屋或成屋的銷售中，賣方不能排除民法上的瑕疵擔保責任，並且需要提供相應的保固服務紀錄。公平交易法則禁止虛偽或引人錯誤的廣告，對於房地產交易的廣告內容也有具體的規範，這樣可以保障消費者的權益。最後，不動產經紀業管理條例也規定了房屋仲介業者在處理房地產交易時應該遵守的注意事項，包括提供相關資訊、協助買方進行檢查等。違反相關規定的，房屋仲介業者可能需要承擔相應的損害賠償責任。

律師回答：

當房屋買賣中出現與建築法規違反相關的建築瑕疵時，涉及的法律問題和應對措施相當複雜。對一個人生活將影響重大，相較於漏水等瑕疵，建築瑕疵乃係房屋興建有違反建築法規之情形，而處理住宅建築瑕疵可能涉及之法規，主要有建築法、民法、消保法、公平法、不動產經紀業管理條例法規這類瑕疵可能影響房屋的結構安全、合法使用或未來的賣價。買方可以依據多個法律途徑來保護自己的權利：

建築法規定

買方應首先檢查房屋是否符合建築法的規定，包括是否有合法的建造和使用執照。任何違反建築技術規則的情況，如建築物的尺寸、數量或位置不符合規定，均可視為重大瑕疵。如有對於建築物有疑問，聘請專業人士，如建築師或土木技師進行結構安全和合規性評估。

按建築法之建築管理制度，有關住宅之設計與營造，係由起造人檢附申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書等文件，向主管機關申請及取得核發建照執照後，始得施工，又工程完竣時，應經主管機關派員查驗完竣，取得使用執照，始得使用（建築法第30條及第70條規定可資參照）。

關於建築執照與使用執照之核發，係透過建築圖面資訊作內容審查，如以圖繪製之相關平面、立面、剖面、細部等詳圖、以數字運算檢討以及配合文字標示之說明等內容，是否符合法令要求。在建築技術規則建築設計施工編規定之容積計算、建築面積、建築物高度、前院後院深度、防火區劃、防火避難設施及主要構造、消防設備、法定停車位等有關尺寸、數量或位置，是否有違建築技術規則之規定？倘透過圖面審查及竣工勘驗，均符合該項目尺寸、數量或位置等規定，即可順利取得建造執照與使用執照。

建築法第九章附則之第97條(授權訂定建築技術規則)訂有建築應具備之技術標準，應可視為是從正面確保其應有建築品質之規定。如以有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之建築技術規則，由中央主管建築機關定之，並應落實建構兩性平權環境之政策。據此，內政部另發布有建築技術規則，對於建築設計施工、構造及設備等規定，倘建築圖說內容符合該規則規定，即應視為合乎建築技術標準，達到法令要求之最低品質；反之，若未符標準，即多有瑕疵，惟按目前我國建築法之架構、內容，略偏向「程序法」之性質，至有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之實體部分，則依建築技術規則規定。

民法的瑕疵擔保及損害賠償責任

出賣人需保證所售房屋在交付時不含有減少其價值或通常效用的瑕疵。若房屋存在重大瑕疵，買方可以要求賣方修補、減價或甚至解除契約。

民法第354條規定所之物之瑕疵擔保責任，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。違反建築成規造成瑕疵，足以導致價值或效用減損，即可認為房屋瑕疵，可視其違反主觀及客觀上情節，主張減少價金或損害賠償，乃至於解除契約。

關於建築物瑕疵所生的侵權責任，加害人應依民法第184條第2項規定，負損害賠償責任，被害人得依消保法第7條之規定，請求建物出售者負損害賠償責任。各國產品責任法採取嚴格責任，其保護對象限於人身或其他財產受害，商品自傷之損害，並非產品責任法保護之客體。關於動產之商品自傷案件，既非消保法關於產品責任之保護範圍，亦非民法侵權責任保護之對象。而不動產瑕疵所生之損害，固非消保法嚴格責任之保護範圍，但基於保護房屋所有人之權利，房屋建造人應依民法侵權責任之規定負賠償責任。至於瑕疵房屋之所有人之請求權基礎，自應以以民法第184條第2項為依據，或應以民法第184條第1項後段規定作為被害人之請求權基礎。

消費者保護法的定化型契約規制

涉及預售屋或成屋買賣的定型化契約，買方有權在交屋時獲得完整的保固服務記錄卡，並在保固期內要求賣方修補缺陷。消保法同時要求賣方不能在廣告或契約中進行虛假宣傳或隱瞞重要事項。

消費者保護法，如內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，其中出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積，關於瑕疵責任不得免除，另定記載事項第17項，保固15年，固定建材及設備部分(如：門窗、粉刷、地磚…等)負責保固1年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。而內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任

公平交易法的不實廣告

若建商在銷售過程中有不實宣傳或誤導行為，如虛報坪數或功能區的不實，買方可以根據公平交易法第21條和第24條，主張權利並要求賠償。

依公平交易法第21條第1項規定略以：事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。為此，針對「不動產」部分，行政院公平交易委員會另訂有「對於不動產廣告案件之處理原則」，如針對：工業住宅、國民住宅、建築物座落地點、不動產面積、建築物外觀、設計、格局配置、建材設備、公有公共設施或交通道路、建築物之外在環境、視野與景觀、夾層屋、停車位等廣告內容，詳為規範。依公平交易法第24條規定：除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。針對「預售屋」部分，行政院公平交易委員會另訂有「對於預售屋銷售行為之規範說明」。建商倘有故意違反建築法規而銷售房屋，可能違反公平法。

不動產經紀業管理條例

如果透過房地產仲介購買房屋，仲介業者應依法告知買方任何瑕疵並協助進行必要的檢查。違反這些規定的仲介業者可能需要承擔賠償責任。

透過房仲買賣房地，可依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」違反者，依同條例第26條負損害賠償責任。房屋仲介業者依法具有房地買賣專業知識，消費者委由仲介業者處理房地產買賣事宜，倘若房屋具有通常檢查即可發現的瑕疵或缺乏，仲介卻沒有盡到善良管理人的注意義務去發現或據實報告時，對於買方是要負損害賠償責任。

綜合來看，對於房屋的建築瑕疵，相關的法律和法規提供了多種保障機制，買方在發現瑕疵時可以根據這些規定主張自己的權益，包括要求損害賠償或解除契約等。