規約可以限制住戶關於專有部分使用嗎？

律師回答：

所謂專有部分，依公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款之規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」區分所有權人雖依公寓大廈管理條例第 4 條，對於專有部分得自由使用、收益、處分之權利，惟基於住戶自治、增進區分所有權人共同利益之精神，公寓大廈管理條例賦予區分所有權人，得透過區分所有權人會議決議及訂立規約，規範住戶之權利義務及違反義務之處理方式。又依公寓大廈管理條例第 23 條第一項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」

相較於公有部分（公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款規定）由管委會管理，關於專有部分住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令之規定外似乎均得約定，實務上最常發生之爭執乃規約對於專有部分之規範，實務上常見之規範，如：禁止將專有部分供作理容院、餐廳、夜店、殯葬業、神壇之用、住商混合大樓之住戶和店鋪適用不同之管理費費率、限制營業時間、限制大樓外觀之整齊，露台可以私用或設置桌椅。

依公寓大廈管理條例第 15 條第一項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」所謂使用執照，依據建築法第 70 條第一項前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣 (市)(局) 主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本…」故在使用執照上，對於建築物各層之用途，將會有詳細之記載，如：集合式住宅、防空避難室等。依公寓大廈管理條例第 15 條第一項，專有部分之使用應依使用執照所載之用途。專有部分之用途，本就受到土地使用管制與建築使用管制之法令限制，規約重申法令之限定，不生效力之爭議。

當專有部分之用途，在合於土地使用管制與建築使用管制時，公寓大廈規約是否可以基於區分所有權人會議之多數決議，即對於依法得使用之用途做限制？關於這個問題，在住戶間之安寧問題，如公寓大廈管理條例第16條第一項規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」惟「排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動…」其涵蓋範圍甚廣。公寓大廈住戶因其專有部分相鄰，且共用管線相互連結，於專有部分之使用行為容易造成其他住戶之影響，故實務上公寓大廈規約，開始出現對於專有部分使用行為所為之限制。

關於公寓大廈大樓外觀之樣貌，如冷氣機或鐵窗就不是當然可以，社區要求區分所有建築物之外觀具有一制性，限制專有部分人對於如冷氣機之設置、大門、窗戶樣式、招牌隻大小位置等之裝置，如社區所有住戶非經管理委員會同意，並經合法程序向主管機關報備後，不得於戶外任何地點（一樓商店除外）裝設任何招牌、鐵鋁窗等影響外觀一致性之設施，如有違規行為，得由管理委員會聘人拆除修復，所需費用由違規人員自行負擔。

依公寓大廈管理條例第 8 條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」政府更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有十二歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。而第2項規定：「公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」

一般認為公寓大廈規約可得對於區分所有權之專有部分為限制，其限制之內容認為除依法規定不得違反強制禁止規定、公序良俗、誠信原則基於專有部分為單獨所有權之性質，區分所有權人團體透過區分所有權人會議決議所訂定規約，對專有部分限制並非僅通過區分所有權人會議之多數決即可為之，仍須符合限制之目的須為達到「共同利益」，以及限制之手段與目的之間須達衡量性原則。