可以放棄規約中約定專有嗎?

22 Feb, 2019

律師回答:

關於這個問題,通常發生在如大廈住戶有想要將某一共設,如在二樓設置之露台,因為該露台在二樓窗外,僅有二樓可以使用,但卻不能登記在二樓而屬於共有部分,此時住戶基於管理方便及可能修繕費用,想要將這個沒有辦法使用露台給二樓,二樓住戶也不想管,這時二樓可以拒絕嗎?

 

首先,所謂約定專用,則是指公寓大廈管理條例第3條第5款規定:「約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之,約定專用部分,除了經區分所有權人會議決議外,並載明於規約上才會有效力。因為能發生效力的約定專用必須在規約中載明才行,所以約定專用其實就是一種規約。依公寓大廈管理條例第 9 條第2項之規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」故規約得對於共用部分之管理、使用作規定;然規約可以對於專有部分提供作為約定共用部分做規定。

 

所有關於共有物的使用收益方式都是這樣,如果共有人間可以公平且和平的使用,但關於費用及責任便是共有人所不願意負擔,但相較於分管契約是一種契約,約定專用是一種規約。契約行為可由當事人自行約定,後者則為共同行為,則須由規約明定,因之,約定專用是一種規約,而規約依公寓大廈管理條例第31 條規定,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意,才可以做成決議。因此,約定專用必須經過區分所有權人的多數決。而依同條例第23條第2項第1款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」故約定專用部分,應經區分所有權人會議決議外,還必須載明於規約。

 

這時可以阻止規約對於少數住戶發生效力嗎?一般認為規約祇要經決議後即對於住戶發生效力,住戶原則上應遵守規約所規定之事項。如果社區規約所規範的內容已經「違背法令」或構成「權利濫用」,如違反比例或公平等原則,雖然是經過多數決決議,仍然不得拘束住戶。區分所有權人會議經由多數決作成之決議,與少數區分所有權人之權益發生衝突時,其是否係藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定,應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的,基於公平法理,法院固得加以審查,惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益,與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘該決議之權利行使,大廈住戶全體所得利益極少,而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損,即認其係藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之決議或約定,認以損害他人為主要目的,而屬權利濫用,或違反公序良俗(最高法院 97 年度台上字第 2347 號判決參照)倘若社區可以證明二樓住戶最適合管理該露台,二樓住戶自不可任意推諉,除非另尋修改規約方式辦理。


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